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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade

A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.

A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle

Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção.

Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.

Locações: nova tributação para pessoas físicas

Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS.

Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro.

A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Vendas de imóveis também serão atingidas

A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período.

Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo.

É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.

Permutas e garantias fora da incidência

Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.

Regimes especiais e transição até 2028

A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo.

O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.

Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.

Tributação simplificada para locações vigentes

Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.

Desafios para a contabilidade e auditoria

A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras.

As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.

E os impactos para o consumidor?

No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.

Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.

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CRM Confirp: Otimizando tempo e gerenciando suas demandas

No mundo empresarial, a eficiência e a agilidade são essenciais para o sucesso. E quando se trata de atender e superar as expectativas dos clientes, a Confirp está revolucionando o conceito de contabilidade com seu poderoso CRM. Imagine um sistema que simplifica e otimiza todas as interações entre a sua empresa e os seus clientes. Isso é exatamente o que o CRM Confirp proporciona. Com uma interface intuitiva e recursos inteligentes, essa ferramenta coloca a agilidade no centro do atendimento. O processo é simples e eficaz. Quando um cliente faz uma solicitação, ela é automaticamente convertida em um ticket. Essa conversão permite um melhor gerenciamento de cada solicitação, calculando prazos de retorno e acompanhando cada etapa do processo. Tudo isso é monitorado pela equipe de qualidade da Confirp, garantindo a excelência em cada interação. Com o CRM Confirp, seus clientes têm acesso em tempo real a tudo que vem sendo feito por meio do Portal Confirp Digital. Essa plataforma permite que eles acompanhem todas as demandas e solicitações feitas, garantindo transparência e mantendo-os informados a cada passo. Essa abordagem inovadora cria uma melhor experiência para o cliente e fortalece o relacionamento. O diferencial do CRM Confirp está em sua capacidade de otimizar o tempo e gerenciar todas as demandas de forma eficiente. Seja um pedido de suporte, uma dúvida ou qualquer outra solicitação, o sistema organiza todas as informações e garante que nada seja perdido ou esquecido. Isso permite que a equipe se concentre em resolver os problemas e fornecer soluções de forma ágil, atendendo às expectativas dos clientes de maneira rápida e eficaz. Além disso, o CRM Confirp oferece um conjunto de recursos adicionais, como relatórios personalizados, análises de desempenho e histórico de interações. Essas informações valiosas permitem que a empresa avalie o seu próprio desempenho, identifique áreas de melhoria e tome decisões embasadas em dados concretos. No mundo empresarial competitivo de hoje, não há espaço para atrasos, erros ou falhas na comunicação com os clientes. Se você busca uma contabilidade moderna, ágil e comprometida com o sucesso do seu negócio, o CRM Confirp é a escolha certa. Experimente essa revolução no atendimento e veja como o tempo pode ser otimizado e as demandas podem ser gerenciadas de forma eficiente, proporcionando uma melhor experiência tanto para a sua empresa quanto para seus clientes. Confie no jeito Confirp de atender cada vez melhor!

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Imposto veiculos usados declarar veículos

Reforma Tributária impactará como no IPVA?

A tão discutida e aguardada Reforma Tributária, representada pela PEC-45, avançou na Câmara dos Deputados e agora está prestes a ser analisada pelo Senado. Esse projeto traz consigo diversas particularidades e promete impactar significativamente a vida dos brasileiros. Dentre as mudanças propostas, uma delas está relacionada ao Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA), que poderá sofrer alterações em suas alíquotas e critérios de cobrança com base no impacto ambiental dos veículos. Uma das mudanças mais relevantes da proposta é a inclusão a cobrança de IPVA para veículos aquáticos e aéreos, tais como jatos, helicópteros, iates, embarcações etc. É que o atual texto da Constituição Federal não prevê a cobrança do IPVA para esses bens. Outro ponto é que a proposta da Reforma Tributária pode estabelecer alíquotas diferenciadas para o IPVA, levando em conta fatores como o tipo do veículo, tipo de combustível utilizado, o valor do veículo, a sua utilização e o impacto ambiental gerado. Essa abordagem visa incentivar a adoção de veículos mais sustentáveis, que causam menor impacto ao meio ambiente e à saúde humana. Um dos aspectos mais polêmicos da proposta é que, na forma como está delineada, poderá permitir que veículos de luxo ou com tecnologias mais limpas e eficientes, como os da BMW e Audi, obtenham isenção ou paguem alíquotas menores em relação a carros populares movidos a combustíveis fósseis. Essa possibilidade tem gerado debates acalorados, uma vez que veículos mais ecológicos ainda têm um custo elevado e são, em sua maioria, acessíveis somente à parcela mais abastada da população. Dessa forma, a Reforma Tributária poderia acabar por favorecer os mais ricos em detrimento dos cidadãos com menor poder aquisitivo. Ressalto que muitos aspectos da proposta ainda podem ser ajustados e que esse é um ponto de atenção a ser considerado no processo de discussão e aprimoramento da Reforma. Afinal, é necessário encontrar um equilíbrio entre incentivar a adoção de tecnologias mais limpas e acessíveis e evitar criar benefícios fiscais que favoreçam exclusivamente os proprietários de veículos mais caros. Além das mudanças no IPVA relacionadas aos veículos automotores, a Reforma Tributária também prevê a inclusão de novas hipóteses de incidência, como embarcações e aeronaves. Entretanto, algumas categorias específicas ficariam isentas dessa taxação, como as aeronaves agrícolas e aquelas utilizadas para prestar serviços aéreos a terceiros. Também estariam isentas as embarcações de pessoa jurídica com outorga para transporte aquaviário, aquelas utilizadas em atividades pesqueiras industriais, artesanais, científicas ou de subsistência, bem como plataformas marítimas capazes de se deslocar na água por meios próprios, como navios-sonda e navios-plataforma. Além disso, tratores e máquinas agrícolas também não seriam taxados pelo IPVA. Em relação a essas novas incidências, destaco que a proposta é vista como justa, uma vez que foca em taxar aqueles que possuem condições de arcar com esse imposto, deixando de fora atividades essenciais e setores mais carentes de incentivos para desenvolvimento. É importante ressaltar que o projeto de Reforma Tributária ainda está em fase de tramitação e discussão no Congresso Nacional, podendo passar por modificações antes de sua aprovação final. A sociedade civil e os diversos setores interessados têm a oportunidade de participar desse processo e apresentar suas visões e sugestões para que a legislação resultante seja a mais justa e adequada possível para o país como um todo.

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Super benefícios para setores de eventos e turismo – veja como utilizar

O auxílio emergencial para os setores de eventos e hotelaria do país está em vigor e é uma importante medida para esses grupos que ainda está sendo pouco utilizada. Esses benefícios visão minimizar os impactos da pandemia nesses setores e foram publicados no Diário Oficial no dia 18 de março. “Esse é um importante auxílio para esses setores, a luta era antiga, mas tinham sido vetadas. Agora os benefícios retroagem e quem pagou os tributos em sua integralidade agora podem pedir ressarcimentos referentes ao Programa de Incentivo Setor de Evento”, explica Robson Carlos do Nascimento, consultor tributário da Confirp Consultoria Contábil. Ele explica que benefício fiscal que autoriza o setor de eventos a reduzir a zero, por 60 meses, as alíquotas de PIS, COFINS, CSLL e IRPJ incidentes sobre o seu faturamento. Poderão ser beneficiados contribuintes que atuem na realização ou comercialização de congressos, feiras, eventos esportivos, sociais, promocionais ou culturais, feiras de negócios, shows, festas, festivais, simpósios ou espetáculos em geral, casas de eventos, buffets sociais e infantis, casas noturnas e casas de espetáculos, contribuintes do ramo de hotelaria em geral, contribuintes que exerçam a administração de salas de exibição cinematográfica, e contribuintes que desenvolvam serviços turísticos. Veja o detalhamento da nova opção para empresas: a) no período de 60 meses, contados do efeito da lei, ficam reduzidas a zero as alíquotas de IRPJ, CSLL, Pis e Cofins incidentes sobre as receitas das atividades de eventos ou sobre o resultado auferido pelas entidades sem fins lucrativos, direta ou indiretamente. A Portaria ME n° 7.163/2021lista as atividades, por CNAE, do setor de evento; b) serão utilizadas como fontes de recursos na ajuda emergencial, além dos do Tesouro Nacional, arrecadação de loterias, operação de crédito interna decorrente da emissão de títulos de responsabilidade do Tesouro Nacional, dotação orçamentária; c) beneficiários do Perse que tiveram redução acima de 50% no faturamento entre 2019 e 2020 terão o direito de indenização, estabelecido em regulamento, de despesas com empregados no período da pandemia da Covid-19 e da Espin (Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional); d) outro benefício aos integrantes do Perse, em caso de enquadramento nos critérios do Pronampe (Lei n° 13.999/2020), contemplação em subprograma específico

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O que acontece com empresa que não pagar o 13º salário

Muitos empregadores estão enfrentando um problema extra nesse fim do ano, não conseguindo pagar o 13º salário. São constantes as reclamações em função dos problemas que esse valor ocasionam no caixa das empresas ou dos empregadores domésticos. Lembrando que a primeira parcela do 13º salário dos trabalhadores deverá ter ser paga até 29 de novembro, já a segunda parcela deverá ser paga até o dia 20 de dezembro deste ano. É importante lembrar que quem possui empregados domésticos também são obrigados a pagar esse valor. A empresa que não agir de acordo com o prazo previsto na legislação, pagando a gratificação em atraso ou não efetuando o pagamento, será penalizada com uma multa administrativa no valor de R$ 170,16 por empregado contratado. “O 13º salário é uma obrigação para todas as empresas que possuem empregados, e o seu não pagamento é considerado uma infração (Lei 4.090/62), podendo resultar em pesadas multas para a empresa no caso de autuada por um fiscal do Trabalho. Para se ter ideia, o valor é de 160 UFIRs (R$ 170,25) por empregado, e esse é dobrado em caso de reincidência”, diz conta Fabiano Giusti, consultor trabalhista da Confirp Contabilidade Lembrando que essa é uma multa administrativa em favor do Ministério do Trabalho e que além dessa, dependendo da Convenção Coletiva da categoria, pode existir cláusula expressa retratando a correção do valor pago em atraso ao empregado. Outro ponto importante é que incidem nesse valor o Imposto de Renda e o desconto do INSS na segunda parcela. Para entender melhor, a Confirp Contabilidade respondeu as principais dúvidas sobre o tema: O que é o 13º salário O 13º salário é uma obrigação para todos empregadores que possuem empregados CLT, e o seu não pagamento ou atraso é considerado uma infração, podendo resultar em pesadas multas se for autuado por um fiscal do trabalho. Como é feito o cálculo? O 13º é devido por mês trabalhado, ou fração do mês igual ou superior a 15 dias. Desta maneira, se o empregado trabalhou, por exemplo, de 1º de janeiro à 14 de março, terá direito a 2/12 (dois doze avos) de 13º proporcional, pelo fato da fração do mês de março não ter sido igual ou superior a 15 dias. Desta forma, o cálculo é feito mês a mês, observando sempre a fração igual ou superior a 15 dias. “As médias dos demais rendimentos como hora extra e comissões adicionais são também somadas ao valor do salário usado como base para o cálculo do décimo terceiro. Trabalhadores que só recebem comissão devem calcular o valor baseando-se na média aritmética das comissões recebidas durante o ano ou conforme Convenção Coletiva da categoria, seguindo sempre o que for considerado mais benéfico”, acrescenta o consultor da Confirp. Existem descontos? Como em um salário normal, também ocorrem uma série de descontos no décimo terceiro do trabalhador, porém somente na 2ª parcela, que são Imposto de Renda (IR), a contribuição para o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), Pensões Alimentícias, quando mensurado nos ofícios, e as famosas contribuições associativas previstas em algumas convenções coletivas. No que tange a impostos, no intuito de fracionar o pagamento aos empresários, diferente dos descontos, o FGTS é pago nas duas parcelas, juntamente com a remuneração salarial do mês do pagamento, seus percentuais variam: 8% para empregados celetistas e domésticos quando aplicável e 2% no caso de menor aprendiz. E em caso de demissões? Ponto importante é que é que o valor deverá ser pago na rescisão de contrato em casos de demissão sem justa causa, pedido de dispensa, fim de contrato por tempo determinado (inclusive os contratos sazonais, por safra) e aposentadoria, e o valor deverá ser proporcional aos meses em serviço. Já quando ocorre a demissão com justa causa, o trabalhador perde esse benefício e caso já tenha sido paga a primeira parcela, como o mesmo perdeu o direito ao recebimento, o valor efetivamente adiantado deverá ser abatido do saldo de salário ou demais verbas rescisórias. “Caso a data máxima de pagamento do décimo terceiro caia em um domingo ou feriado, o empregador deve antecipar o pagamento para o último dia útil anterior. O pagamento da gratificação em uma única parcela, como feito por muitos empregadores, normalmente em dezembro, é ilegal, estando o empregador sujeito a multa”, alerta Fabiano Giusti.

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