A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais. Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”. As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.     Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.    Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.   Como ficam as locações de imóveis   A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS. Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”. Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria. Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos. A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.       Como ficam as vendas de imóveis?   Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual. Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”. Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física ou jurídica) fará jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA. O contribuinte

Com o novo ano, muitas empresas buscam resolver seus problemas com dívidas com os entes governamentais para poderem, assim, desenvolver melhor suas estratégias para o próximo ano fiscal. Nesse contexto, a transação tributária emerge como uma ferramenta crucial para a recuperação financeira de empresas que enfrentam desafios fiscais.  Com o aumento das dificuldades enfrentadas por muitos empresários, especialmente após a pandemia, essa modalidade de negociação com o fisco se destaca como uma alternativa viável para a regularização de débitos tributários. Neste contexto, a Dra. Alexia Sorrilha e o Dr. Thiago Santana Lira, especialistas da Barroso Advogados Associados, compartilham seus conhecimentos e orientações sobre como os empresários podem se beneficiar dessa opção. “A transação tributária pode ser compreendida como um acordo formal entre o contribuinte e o ente público, onde se busca a resolução de pendências fiscais através de concessões mútuas. Diferente do parcelamento convencional, que se limita ao pagamento do valor devido em parcelas fixas, a transação permite a negociação de condições que podem incluir descontos significativos nos débitos e prazos mais flexíveis”, explica a Dra. Alexia. “A transação não é apenas um meio de pagamento; é uma oportunidade de reestruturação financeira que permite às empresas reorganizar suas dívidas tributárias de maneira mais favorável”, complementa o Dr. Thiago.    Modalidades e benefícios   As modalidades de transação tributária estão disponíveis tanto na esfera federal quanto na estadual. Na esfera federal, os empresários têm acesso a um portal online onde podem aderir a programas de transação. Neles possuem as seguintes possibilidades: Transação por Adesão: os contribuintes podem acessar o portal de regularização fiscal e se inscrever em programas específicos, que oferecem prazos de pagamento que variam de 60 a 120 meses, além de descontos que podem chegar a 65% no valor da dívida. Transação por Proposta: essa modalidade permite que as empresas apresentem propostas personalizadas, considerando sua situação financeira. “Empresas em recuperação judicial, por exemplo, podem ter prazos ainda mais amplos e benefícios adicionais”, destaca Dra. Alexia. No âmbito estadual, as regras podem variar. Em São Paulo, é possível obter descontos de até 65% com a apresentação de garantias, assim, há a necessidade de atenção às particularidades locais.     Benefícios da Transação Tributária   Optar pela transação tributária traz uma série de vantagens, entre as quais se destacam: Redução de Dívidas: a possibilidade de obter descontos significativos sobre o valor devido é um dos principais atrativos. “Isso pode aliviar consideravelmente a carga financeira das empresas”, observa Dr. Thiago. Flexibilidade no Pagamento: os prazos de pagamento mais longos permitem um melhor planejamento financeiro, ajudando as empresas a se reestruturarem. Suspensão de Execuções Fiscais: a adesão à transação suspende ações judiciais relacionadas àquela dívida, evitando bloqueios e penhoras. “Isso proporciona uma tranquilidade necessária para que a empresa possa se concentrar em sua recuperação”, enfatiza Dra. Alexia. Regularidade Fiscal: com a regularização dos débitos, a empresa pode voltar a operar normalmente, participando de licitações e estabelecendo novos contratos. “Esse cenário é especialmente favorável para empresas que, por diversas razões, acumulam dívidas tributárias. A possibilidade de renegociar e reduzir significativamente os valores devidos representa uma verdadeira luz no fim do túnel”, ressalta o Dr. Thiago Santana Lira.   Como saber se a transação é para sua empresa?   Para os empresários que possuem passivo fiscal, a transação tributária deve ser considerada uma opção viável. Mas como saber se é o momento certo para buscar essa alternativa? A análise da situação fiscal da empresa é o primeiro passo. “Muitas vezes, os empresários não têm plena consciência do montante que devem e da viabilidade de suas dívidas. Um levantamento detalhado pode revelar que parte das obrigações já está prescrita, o que diminuiria o total a ser negociado”, explica o Dr. Thiago. Além disso, a capacidade de pagamento deve ser cuidadosamente avaliada. “A transação deve ser uma solução sustentável. Negociar uma dívida que não se pode pagar pode levar a complicações futuras e até mesmo a um novo ciclo de inadimplência”, alerta a Dra. Alexia.     O passo a passo para a adesão   O processo para a adesão à transação tributária envolve algumas etapas fundamentais: Consultoria Especializada: o primeiro passo é procurar um profissional especializado em direito tributário. Esse especialista pode ajudar na análise das dívidas e na verificação de eventuais prescrições, evitando que débitos indevidos sejam incluídos na negociação. Levantamento de Dívidas: realizar um levantamento detalhado da situação fiscal da empresa. Isso inclui identificar quais débitos são mais urgentes e quais podem ser renegociados. Escolha dos Débitos: selecionar os débitos que se deseja incluir na transação. É possível optar por aqueles que estão sujeitos a execuções fiscais ou que têm um impacto maior no fluxo de caixa. Elaboração da Proposta: com a ajuda de especialistas, elaborar uma proposta que seja realista e que considere a capacidade de pagamento da empresa. “O empresário deve apresentar uma justificativa clara ao fisco, demonstrando a situação financeira e a necessidade de uma renegociação”, sugere o Dr. Thiago. Adesão ao Programa: finalmente, realizar a adesão ao programa de transação, seja por meio do portal online ou por proposta formal.   Desafios e cuidados   Embora a transação tributária apresente inúmeras vantagens, os empresários também enfrentam desafios. Manter a regularidade fiscal da empresa é fundamental, uma vez que a inadimplência pode levar a consequências severas, incluindo a responsabilidade penal dos sócios em casos de inadimplemento. “Desde o julgamento recente do STF, onde a falta de recolhimento de tributos foi criminalizada, os empresários precisam estar ainda mais atentos. A transação é uma maneira de evitar que esses problemas se agravem”, alerta o Dr. Thiago.

  Estamos no meio do furacão gerado pela grande revolução digital, quer estejamos em áreas pouco afetadas ou em áreas muito afetadas pelas mudanças. Nas empresas, a área comercial é uma dos que enfrentam mais novidades – seja para o bem, seja para o mal. Transações comerciais sempre passam por modificações, desde as primeiras vendas por escambo, passando pelos comércios, caixeiros viajantes, centros comerciais, grandes magazines, call centers, até a chegada do eCommerce. Para abordar o momento vivido pelas áreas comerciais e os caminhos para adequação das empresas atualmente, Luciano Giarrochi Fernandes, diretor da Itibam Business, empresa especializada em vendas consultivas, listou alguns dos principais pontos relacionados ao tema. Revolução na área comercial? “Nos últimos anos houve sim uma atenção especial nesse ponto. Até pouco tempo atrás, eram raras as empresas que tinham processos na área comercial. Muitas atuavam de forma empírica, com os conhecimentos e habilidades adquiridos pelos vendedores ao longo do tempo na profissão. Hoje, as empresas estão se preocupando muito mais com esse tema, planejando, criando e implementando processos comerciais, com o objetivo de padronizar as atividades e permitir que tudo seja mapeado e melhorado constantemente”, explica Luciano. Também ganharam força termologias diferentes, relacionadas às vendas. Dentre elas, o termo que mais se destaca é o lead, que sempre existiu, mas agora é valorizado como ouro quando se fala de clientes. Como lidar com os leads O termo lead vem sendo o foco de atenções nos últimos anos, mas já existe há muito tempo. É usado para especificar o “contato frio”, como alguém que pediu atendimento via site, ligou na empresa, acessou os materiais nas redes ou com quem se trocou cartões em algum evento. “São contatos ainda não qualificados. Após contatá-los, inicia-se a fase de qualificação, em que o lead pode se qualificar para se tornar um cliente. E então ele se torna um ‘prospect’, ou potencial cliente, um contato já qualificado e que se encaixa na matriz de segmentação de público alvo ideal para a empresa”, detalha o diretor da Itibam Business. Um lead quente tem maior probabilidade de comprar do que um lead que talvez nem lembre que solicitou o contato. Mas, independentemente do grau de qualificação do futuro cliente, uma coisa é certa: o atendimento tem que ser o mais rápido possível sempre, sem perder a qualidade. Como atender bem Hoje, uma boa experiência de compra de um cliente é fundamental para o sucesso de uma operação. Exemplo é que existe uma preocupação muito grande em executar uma venda consultiva, mas a realidade é que pouca gente realmente sabe o que é venda consultiva. Existe uma confusão generalizada sobre o conceito. Muita gente acredita que venda consultiva é o vendedor entender bastante do seu produto, mas não é esse o ponto que define se a venda é consultiva ou não. “O que define é o quanto o vendedor entende do negócio do cliente e o quanto ele consegue extrair e entender do cliente sobre a sua realidade, suas dores, suas necessidades e como o produto ou serviço pode resolver e ajudar, como um remédio para tais dores”, explica. Assim, para ser efetivo nas vendas é preciso entendendo o cliente, perguntando, investigando e se conectando com ele, algo que condiz com o conceito de neurovendas. Outro ponto que muitos esquecem é que vendas não se resumem a técnica, mas também se baseiam em processos, já que muito dos resultados de vendas vêm de um planejamento bem estruturado e bem executado. Veja verdades, mentiras e erros relacionados às vendas: Verdades ·         Hoje o cliente está muito mais entendido do produto. Isso significa que o profissional de vendas tem que ser altamente capacitado; ·         O processo comercial hoje é responsável por grande parte do sucesso em vendas. Mentiras ·         “No futuro, tudo será vendido pela internet” Sempre existirão pessoas se relacionando. Mesmo com a tecnologia, é impossível que alguns nichos de produtos e serviços sejam vendidos sem alguma interação humana; ·         “Só é vendedor quem nasceu vendedor” Grande engano, pois venda é técnica e processo, por isso é totalmente possível aprender e ter resultado em vendas.   Erros ·         Focar/estudar apenas o seu produto; ·         Não estudar vendas; ·         Não ser especialista em negócios – o vendedor tem que entender de negócios e estar atualizado, pois o profissional moderno é o verdadeiro vendedor consultivo; ·         Não estudar as relações humanas – neurovendas, programação neurolinguística, comunicação, coaching e outras habilidades comportamentais da área de humanas são fundamentais para o sucesso de um vendedor. Aprimorar sempre No mundo comercial não há mágicas, é preciso muito conhecimento e constante aprimoramento. Assim, para quem quer se destacar nessa área, cada vez menos bastará apenas um bom papo, será preciso mudar a concepção. Em um mundo cada vez mais exigente, não adianta mais uma empresa pensar que seu problema é apenas comunicação e acreditar que precisam de ações de divulgação para melhorar os seus resultados. Por mais que essas possam fazer as informações sobre os produtos ou serviços chegarem a um prospecte, em muitos casos o problema está na falta de planejamento e estratégia comercial, o que pode comprometer o resultado final, ou seja, as vendas. Assim, o caminho é a profissionalização, e se isso não for possível com a equipe atual, é hora de avaliar a estrutura ou terceirizar a parte comercial, alavancando oportunidades e negócios.

O novo relatório do auditor passa a ser aplicado às auditorias sobre as demonstrações financeiras dos períodos encerrados a partir de 31 de dezembro de 2016 e traz mudanças significativas no formato e conteúdo de maneira a torná-lo mais relevante aos seus usuários. A PP&C é uma empresa especializada em auditorias para empresas Foram realizadas diversas pesquisas acadêmicas e de mercado, onde identificou-se que os usuários do relatório de auditoria demandavam cada vez mais por um relatório mais informativo e menos genérico, onde se esperava mais informações sobre a Companhia e sobre o processo de auditoria. O Brasil é um dos países pioneiros na implementação das Normas relacionadas a este tema, sendo que a União Europeia introduziu requerimentos similares a partir de 2017. Importante destacar que apesar do padrão na redação do parecer do auditor ter sido modificada, inclusive com a reorganização do relatório, não ocorreu mudança no escopo de auditoria. O novo relatório do auditor independente se aplica a qualquer empresa que possua suas demonstrações financeiras auditadas. A principal alteração no novo relatório do auditor está relacionada aos principais assuntos de auditoria (PAAs). A norma faz referência que as entidades listadas são obrigadas a incluir parágrafo relacionado a este tema, sendo que caso outras empresas não obrigadas queiram discorrer sobre o assunto em seus relatórios, não existe impedimento. Podemos conceituar os PAAs como os assuntos que são, segundo julgamento profissional do auditor, os mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras. Em virtude de todas as modificações ocorridas, acreditados que deverá também ocorrer modificação na relação entre os auditores, a Administração e os órgãos de governança corporativa, com a necessidade de maior interação entre essas áreas. Este tema é cercado de detalhes importantes e o artigo acima trata apenas da introdução ao assunto. Caso você tenha interesse em saber mais detalhes, por favor entre em contato: Ds.soares@ppc.com.br ou 11 3883-1600. Djalma Soares, Diretor de Auditoria da PP&C Auditores Independentes.