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Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: Uma Revolução Silenciosa que Baterá à Porta de Todos

A aprovação da Lei Complementar nº 214, de janeiro de 2025, representa um marco decisivo na história tributária brasileira — especialmente para o mercado imobiliário.

A introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) altera profundamente a forma como imóveis são comprados, vendidos, alugados e até herdados. E essas mudanças, por mais técnicas que pareçam à primeira vista, terão impacto direto no bolso e na rotina de milhões de brasileiros.

Diferentemente do que muitos pensam, a Reforma Tributária não é apenas uma reconfiguração do sistema de arrecadação — ela é, sobretudo, uma mudança de paradigma. As transações imobiliárias, antes abrigadas sob um sistema relativamente simplificado para pessoas físicas e holdings patrimoniais, agora entram em um regime mais rigoroso, detalhado e, principalmente, monitorado.

Controle rigoroso com o Cadastro Imobiliário Brasileiro

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será integrado ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), é uma das demonstrações mais claras disso. Esse “CPF dos imóveis” pretende registrar todos os bens urbanos e rurais, estabelecendo um “Valor de Referência” nacional, atualizado anualmente.

Esse dado não será meramente ilustrativo: servirá de base para comparações fiscais, identificação de operações suspeitas e fiscalização das transações — tanto de venda quanto de aluguel. Ou seja, o fisco terá um mapa muito mais claro (e digitalizado) do patrimônio imobiliário nacional.

Na prática, essa nova lógica exige uma atenção redobrada, especialmente das pessoas físicas que, até então, usavam o mercado imobiliário como forma de gerar renda sem grandes obrigações tributárias.

O que antes era simples — como alugar dois ou três imóveis — agora poderá acarretar obrigações fiscais robustas, caso a renda anual ultrapasse R$ 240 mil ou envolva mais de quatro imóveis. A alíquota do novo IVA Dual poderá ser de até 8,4% (considerando os 70% de desconto sobre uma possível alíquota de 28%), mesmo para pessoas físicas.

Reforma Tributária e holdings patrimoniais: de opção a necessidade

Outro ponto que muitos ainda não perceberam é que a reforma trata locação de imóvel como atividade econômica, especialmente quando extrapola determinado volume. O que leva a uma consequência inevitável: a abertura de holdings patrimoniais se tornará quase uma necessidade para quem deseja continuar no setor de forma competitiva e regular.

Essa tendência, que já vinha crescendo, será agora impulsionada por necessidade fiscal — e não apenas por planejamento sucessório ou patrimonial.

O mesmo raciocínio vale para a venda de imóveis. Pessoas físicas que realizarem quatro ou mais vendas em um mesmo ano (ou duas construções nos últimos cinco anos) passarão a ser consideradas contribuintes do IVA Dual.

E mais: o valor de aquisição será ajustado pelo IPCA para cálculo do imposto, criando o chamado Redutor de Ajuste — um mecanismo complexo, que exigirá controle patrimonial minucioso. A opção de utilizar o Valor de Referência do CIB traz alguma previsibilidade, mas não elimina a necessidade de acompanhamento técnico e contábil.

Claro, há redutores sociais que buscam aliviar o impacto para camadas de menor renda. Mas são paliativos. O verdadeiro custo — e peso — da reforma será percebido na formação de preços e na complexidade operacional que os contribuintes enfrentarão.

Regimes especiais e a transição até 2028: o que ainda vale?

Empreendimentos em andamento até 2028 ainda poderão se beneficiar do RET (Regime Especial de Tributação) ou de regimes simplificados, que preveem uma cobrança fixa da CBS (de 2,08% ou 3,65%, conforme o caso).

Mas isso tem prazo de validade. A partir de 2029, o cenário se torna muito mais nebuloso, pois a nova legislação não garante a continuidade desses regimes. O resultado? Insegurança jurídica para incorporadoras e loteadoras, que operam com prazos longos e planejamento de anos.

É importante frisar também o impacto da reforma nas auditorias e na contabilidade das empresas do setor. A nova sistemática de créditos e débitos, baseada na não cumulatividade plena, exigirá uma reavaliação completa dos procedimentos contábeis. Não será mais possível manter práticas desatualizadas — será necessária uma abordagem mais técnica, digital e transparente. O papel do contador e do auditor será, mais do que nunca, estratégico.

Quem pagará a conta da Reforma Tributária no setor imobiliário?

Por fim, vale uma reflexão dura, mas necessária: quem arcará com essa conta? A resposta é clara — o consumidor final. A lógica da reforma, com base na não cumulatividade e cobrança por fora, transfere o peso dos tributos para o último elo da cadeia.

Seja para comprar ou alugar, será o cidadão que perceberá, de forma direta, o aumento de preços decorrente da nova carga tributária. E mais uma vez, a desigualdade se escancara: quem tem acesso a estrutura, assessoria e estratégia pagará menos; quem atua informalmente ou sem planejamento será punido — ainda que involuntariamente.

Reforma Tributária e setor imobiliário exigem ação imediata

A Reforma Tributária, portanto, não é apenas uma pauta de Brasília. É uma revolução silenciosa que já começou a bater à porta de todos que têm algum vínculo com o mercado imobiliário — e isso inclui boa parte dos brasileiros. Cabe aos empresários, investidores, locadores, adquirentes e profissionais da contabilidade se atualizarem, adaptarem e, acima de tudo, planejarem. Porque o tempo da improvisação tributária ficou no passado.

Richard Domingos

Diretor executivo da Confirp Contabilidade

Especialista em planejamento tributário e gestão empresarial

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Um mês para fim do prazo de entrega do Imposto de Renda e muitos contribuintes podem perder dinheiro

O prazo de entrega do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) 2022 foi prorrogado para o fim de maio, faltando pouco mais de um mês e muitos contribuintes podem perder dinheiro. “Existem aqueles que não entregam a declaração no prazo ou entregam com erro pela pressa e pagam multas. Mas existem outros casos. O que poucos sabem, é que pode ser interessante declarar mesmo não estando enquadrado nos casos de obrigatoriedade, isso quando ocorrem retenções que podem ser restituídas”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil. Assim, apesar da grande maioria dos contribuintes detestarem a ideia de ter que elaborar a DIRPF 2022 (ano base 2021), a entrega poderá garantir uma renda extra. “Muitas vezes os contribuintes tiveram valores tributados, com isso se torna interessante a apresentação da declaração, pois pegarão esses valores de volta como restituição, reajustados pela Taxa de Juros Selic”, complementa Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil. Entenda melhor O contribuinte que recebeu rendimentos tributáveis cuja soma ficou abaixo da faixa de corte da receita (R﹩ 28.559,70) deve levar em conta se teve Imposto de Renda Retido na Fonte por algum motivo, caso isso ocorra, possivelmente ele poderá ter verbas de restituição. Um exemplo de como isto pode ocorrer é quando a pessoa recebe um valor mais alto em função de férias, outro caso pode ser o recebimento de valores relativos à rescisão trabalhista, ele pode observar isto em seu informe de rendimento. Outro caso é o contribuinte que trabalhou por três meses em uma empresa com retenção na fonte, esse não atingiu o valor mínimo para declarar, entretanto, terá valores a restituir. “Caso o contribuinte não declare, perderá um valor que é dele por direito, sendo que o governo não lhe repassará mais este dinheiro. O caso mais comum são pessoas que perderam emprego ou iniciaram em um novo no meio do período e que tiveram retenção na fonte no período”, explica o diretor da Confirp. Outros casos que são interessantes declarar Também é interessante o contribuinte apresentar a contribuição, mesmo não sendo obrigado, quando guardou dinheiro para realizar uma compra relevante, como a de um imóvel. Isso faz com que ele tenha uma grande variação patrimonial, o que pode fazer com que o Governo coloque em suspeita o fato de não haver declaração, colocando o contribuinte na malha fina. Como declarar? Sobre com declarar, segundo os especialistas da Confirp, o contribuinte entregar sua declaração baixando o Programa da DIRPF 2022 no site da Receita Federal do Brasil. Também poderá fazer o preenchimento por dispositivos móveis tablets e smartphones, mediante a utilização do serviço Meu Imposto de Renda e para aqueles que possuem código de acesso, conta digital ou certificado digital poderá entregar a declaração de forma online disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal do Brasil []. A declaração poderá ser feita e enviada de acordo com os formulários disponíveis no programa (completa ou simplificada). A melhor opção dependerá da comparação entre o desconto simplificado que substitui as deduções legais e corresponde a 20% do total dos rendimentos tributáveis. Após o preenchimento da declaração com as informações, verifique no Menu “Opção pela Tributação” qual a melhor forma para apresentação. Dentre as despesas que podem ser restituídas estão: Contribuições para a Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios; Despesas médicas ou de hospitalização, os pagamentos efetuados a médicos de qualquer especialidade, dentistas, psicólogos, fisioterapeutas, terapeutas ocupacionais, fonoaudiólogos, hospitais, e as despesas provenientes de exames laboratoriais, serviços radiológicos, aparelhos ortopédicos e próteses ortopédicas e dentárias; Previdência Privada [PGBL] cujo limite será de 12% do total dos rendimentos tributáveis no ano; Importâncias pagas em dinheiro a título de pensão alimentícia em face das normas do Direito de Família, quando em cumprimento de decisão judicial ou acordo homologado judicialmente ou por escritura pública, inclusive a prestação de alimentos provisionais; Despesas escrituradas em livro caixa, quando permitidas; Dependentes Despesas pagas com instrução (educação) do contribuinte, de alimentandos em virtude de decisão judicial e de seus dependentes; Despesas com aparelhos ortopédicos e próteses ortopédicas pernas e braços mecânicos, cadeiras de rodas, andadores ortopédicos, palmilhas e calçados ortopédicos, e qualquer outro aparelho ortopédico destinado à correção de desvio de coluna ou defeitos dos membros ou das articulações; Seguro saúde e planos de assistências médicas e odontológicas.

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Veja como declarar a compra e a venda de imóveis

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entregar a Declaracao de Imposto de Renda

14 milhões ainda não enviaram declaração de imposto de renda – o que fazer?

Acaba na quarta-feira, dia 31 de maio, o período de entrega da Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física 2023 e muitos contribuintes já estão em pânico, pois ainda não entregaram esse documento à Receita Federal. A expectativa é que sejam entregues cerca de 39,5 milhões de declarações e ainda faltam muitos contribuintes. Contudo, até este dia 16 de maio, às 5h30, foram apenas 26.201.082 declarações enviadas. Ou seja, a receita espera receber mais 14 milhões de declarações nesses últimos dias. “Mesmo com um prazo maior, muitos brasileiros deixaram a entrega para os últimos dias. Assim, já são aguardadas possíveis dificuldades para os contribuintes nesses últimos dias de entrega, como falta de documentação e congestionamento no sistema para quem deixar a entrega para a última hora”, alerta do diretor-executivo da Confirp Contabilidade Richard Domingos. “Se deixar para o dia 31, serão maiores as dificuldades para localizar informações que faltam ou dados inconsistentes e, caso não consiga entregar a declaração, terá que pagar a multa por atraso, que tem o valor mínimo de R＄ 165,74, e máximo de 20% sobre o imposto devido, mais juros de mora de 1% ao mês”, complementa. Segundo o diretor executivo da Confirp, o grande problema enfrentado pelo contribuinte é a falta de organização dos contribuintes. “Na Confirp temos observado que muitos contribuintes ainda estão nos procurando para que façamos o serviço, principalmente por encontrarem dificuldades na elaboração ou em encontrar alguns documentos. Na maioria das vezes quem deixou para a última hora está mais desorganizado do que quem se antecipou”. Para os contribuintes não consigam todos os documentos necessários, Domingos sugere que uma alternativa é a entrega do material incompleto e depois a realização de uma declaração retificadora. “Diferente do que muitos pensam, a entrega desta forma não significa que a declaração irá automaticamente para a Malha Fina, porém, depois da entrega deverão fazer o material com muito mais cuidado, pois, as chances serão maiores”. “A declaração retificadora também é válida em caso de problemas na declaração já entregue pelo contribuinte, nela os erros serão corrigidos. O prazo para retificar a declaração é de cinco anos, mas é importante que o contribuinte realize o processo rapidamente, para não correr o risco de ficar na Malha Fina”, detalha. Um dos cuidados que deve ser tomado é entregar a declaração retificadora no mesmo modelo (completo ou simplificado) utilizado para a declaração original. É fundamental que o contribuinte possua o número do recibo de entrega da declaração anterior, para a realização do processo. Segundo Domingos, o procedimento para a realização de uma declaração retificadora é o mesmo que para uma declaração comum, a diferença é que no campo Identificação do Contribuinte, deve ser informado que a declaração é retificadora.

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Substituição tributária tem novos itens e desdobramento

A substituição tributária passou por novas mudanças, com a inclusão de alguns itens no regime e o desdobramento de outros, a partir de 01 de agosto deste ano. Mantenha-se atualizado com a Confirp Sofreram alteração os seguintes segmentos: tintas, vernizes e outros produtos da indústria química (artigo 312); materiais de construção e congêneres (artigo 313-Y); produtos de papelaria (artigo 313-Z13); materiais elétricos (artigo 313-Z17); produtos eletrônicos e eletrodomésticos (artigo 313-Z19). A tabela abaixo demonstra os segmentos e itens que tiveram modificações: Segmento Produto Tintas, vernizes e outros produtos da indústria química Corantes para aplicação em bases, tintas e vernizes – NCM 32.04, 3205.00.00, 32.06 e 32.12, e Cest 24.003.00 Produtos de limpeza Esponjas e palhas de aço; esponjas para limpeza, polimento ou uso semelhantes; todas de uso doméstico – NCM 7323.10.00 e Cest 11.011.00 Produtos da indústria alimentícia Refrescos e outras bebidas não alcoólicas, exceto os refrigerantes e as demais bebidas nos Cest 03.007.00 e 17.110.00 – NCM 2202.10.00 e Cest 17.111.00 Material de construção Outros fios de ferro ou aço, não ligados, galvanizados com um teor de carbono superior ou igual a 0,6%, em peso – NCM 7217.20.10 e Cest 10.045.00 Outros fios de ferro ou aço, não ligados, galvanizados – NCM 7217.20.90 e Cest 10.045.01 Produtos de papelaria Baús, malas e maletas para viagem – NCM 4202.1 e 4202.9, e Cest 19.005.01 Materiais elétricos Lustres e outros aparelhos elétricos de iluminação, próprios para serem suspensos ou fixados no teto ou na parede, exceto os dos tipos utilizados na iluminação pública, e suas partes – NCM 9405.10 e 9405.9, e Cest 21.123.00 Aparelhos de iluminação (incluídos os projetores) e suas partes, não especificados nem os compreendidos em outras posições; anúncios, cartazes ou tabuletas e placas indicadoras luminosos, e artigos semelhantes, contendo uma fonte luminosa fixa permanente, e suas partes não especificadas nem compreendidas em outras posições, com exceção dos itens classificados nos Cest 21.123.00, 21.124.00, 21.125.00 – NCM 94.05 e Cest 21.22.00 Produtos eletrônicos, eletroeletrônicos e eletrodomésticos Telefones para redes celulares portáteis, exceto por satélite – NCM 8517.12.31 e Cest 21.053.01 Telefones para redes celulares Fonte: Decreto 62.644 de 27.06.2017 (DOE 28.06.2017)

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