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Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: Uma Revolução Silenciosa que Baterá à Porta de Todos

A aprovação da Lei Complementar nº 214, de janeiro de 2025, representa um marco decisivo na história tributária brasileira — especialmente para o mercado imobiliário.

A introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) altera profundamente a forma como imóveis são comprados, vendidos, alugados e até herdados. E essas mudanças, por mais técnicas que pareçam à primeira vista, terão impacto direto no bolso e na rotina de milhões de brasileiros.

Diferentemente do que muitos pensam, a Reforma Tributária não é apenas uma reconfiguração do sistema de arrecadação — ela é, sobretudo, uma mudança de paradigma. As transações imobiliárias, antes abrigadas sob um sistema relativamente simplificado para pessoas físicas e holdings patrimoniais, agora entram em um regime mais rigoroso, detalhado e, principalmente, monitorado.

Controle rigoroso com o Cadastro Imobiliário Brasileiro

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será integrado ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), é uma das demonstrações mais claras disso. Esse “CPF dos imóveis” pretende registrar todos os bens urbanos e rurais, estabelecendo um “Valor de Referência” nacional, atualizado anualmente.

Esse dado não será meramente ilustrativo: servirá de base para comparações fiscais, identificação de operações suspeitas e fiscalização das transações — tanto de venda quanto de aluguel. Ou seja, o fisco terá um mapa muito mais claro (e digitalizado) do patrimônio imobiliário nacional.

Na prática, essa nova lógica exige uma atenção redobrada, especialmente das pessoas físicas que, até então, usavam o mercado imobiliário como forma de gerar renda sem grandes obrigações tributárias.

O que antes era simples — como alugar dois ou três imóveis — agora poderá acarretar obrigações fiscais robustas, caso a renda anual ultrapasse R$ 240 mil ou envolva mais de quatro imóveis. A alíquota do novo IVA Dual poderá ser de até 8,4% (considerando os 70% de desconto sobre uma possível alíquota de 28%), mesmo para pessoas físicas.

Reforma Tributária e holdings patrimoniais: de opção a necessidade

Outro ponto que muitos ainda não perceberam é que a reforma trata locação de imóvel como atividade econômica, especialmente quando extrapola determinado volume. O que leva a uma consequência inevitável: a abertura de holdings patrimoniais se tornará quase uma necessidade para quem deseja continuar no setor de forma competitiva e regular.

Essa tendência, que já vinha crescendo, será agora impulsionada por necessidade fiscal — e não apenas por planejamento sucessório ou patrimonial.

O mesmo raciocínio vale para a venda de imóveis. Pessoas físicas que realizarem quatro ou mais vendas em um mesmo ano (ou duas construções nos últimos cinco anos) passarão a ser consideradas contribuintes do IVA Dual.

E mais: o valor de aquisição será ajustado pelo IPCA para cálculo do imposto, criando o chamado Redutor de Ajuste — um mecanismo complexo, que exigirá controle patrimonial minucioso. A opção de utilizar o Valor de Referência do CIB traz alguma previsibilidade, mas não elimina a necessidade de acompanhamento técnico e contábil.

Claro, há redutores sociais que buscam aliviar o impacto para camadas de menor renda. Mas são paliativos. O verdadeiro custo — e peso — da reforma será percebido na formação de preços e na complexidade operacional que os contribuintes enfrentarão.

Regimes especiais e a transição até 2028: o que ainda vale?

Empreendimentos em andamento até 2028 ainda poderão se beneficiar do RET (Regime Especial de Tributação) ou de regimes simplificados, que preveem uma cobrança fixa da CBS (de 2,08% ou 3,65%, conforme o caso).

Mas isso tem prazo de validade. A partir de 2029, o cenário se torna muito mais nebuloso, pois a nova legislação não garante a continuidade desses regimes. O resultado? Insegurança jurídica para incorporadoras e loteadoras, que operam com prazos longos e planejamento de anos.

É importante frisar também o impacto da reforma nas auditorias e na contabilidade das empresas do setor. A nova sistemática de créditos e débitos, baseada na não cumulatividade plena, exigirá uma reavaliação completa dos procedimentos contábeis. Não será mais possível manter práticas desatualizadas — será necessária uma abordagem mais técnica, digital e transparente. O papel do contador e do auditor será, mais do que nunca, estratégico.

Quem pagará a conta da Reforma Tributária no setor imobiliário?

Por fim, vale uma reflexão dura, mas necessária: quem arcará com essa conta? A resposta é clara — o consumidor final. A lógica da reforma, com base na não cumulatividade e cobrança por fora, transfere o peso dos tributos para o último elo da cadeia.

Seja para comprar ou alugar, será o cidadão que perceberá, de forma direta, o aumento de preços decorrente da nova carga tributária. E mais uma vez, a desigualdade se escancara: quem tem acesso a estrutura, assessoria e estratégia pagará menos; quem atua informalmente ou sem planejamento será punido — ainda que involuntariamente.

Reforma Tributária e setor imobiliário exigem ação imediata

A Reforma Tributária, portanto, não é apenas uma pauta de Brasília. É uma revolução silenciosa que já começou a bater à porta de todos que têm algum vínculo com o mercado imobiliário — e isso inclui boa parte dos brasileiros. Cabe aos empresários, investidores, locadores, adquirentes e profissionais da contabilidade se atualizarem, adaptarem e, acima de tudo, planejarem. Porque o tempo da improvisação tributária ficou no passado.

Richard Domingos

Diretor executivo da Confirp Contabilidade

Especialista em planejamento tributário e gestão empresarial

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Novidade – Receita lança Conta Digital e dá acesso à declaração pré-preenchida

No próximo dia 25 de março a Receita Federal deve liberar ao contribuinte o cadastrado na Conta Digital do portal https://www.gov.br/receitafederal/pt-br, com o qual se terá acesso ao Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) para acessar a Declaração de Imposto de Renda Pré-preenchida de forma mais simples e sem necessidade de certificado digital. “Para efetuar o cadastro a pessoa física deverá acessar o portal gov.br, e através do passo a passo disponibilizado naquele ambiente ele criará sua senha única. Com essa se conseguirá acessar vários serviços digitais, por exemplo, os serviços digitais do INSS, a carteira de trabalho digital, seguro-desemprego e agora à Declaração Pré-preenchida”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp “A Declaração Pré-preenchida, como nome já diz, vem com informações as quais a Receita Federal já recepcionou enviadas por outras fontes, tais como: Empresas, Imobiliárias, Hospitais, Médicos, Dentistas, Laboratórios, Instituições Financeiras, Assistência Médica e Odontológica, dentre outras, auxiliando em muitos caso o contribuinte que teria que lançar campo a campo se tivesse com os documentos em mãos”, complementa Domingos. O especialista alerta que, apesar das informações do sistema da Receita Federal estarem preenchidas é de responsabilidade do contribuinte verificá-las, incluir informações não relacionadas, e corrigir eventuais erros e distorções, se necessário. A declaração pré-preenchida está disponível exclusivamente por meio do serviço Meu Imposto de Renda, quando acessado pelo e-CAC. Porém, é possível recuperar as informações no e-CAC, salvar na nuvem e continuar nos outros meios de preenchimento. Outra novidade é a possibilidade do dependente passar uma procuração eletrônica para acesso das informações pelo titular ou procurador via certificado digital ou procuração digital para acessar os serviços disponibilizados no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) da Receita Federal do Brasil. Com esse serviço, o procurador conseguirá importar os dados de declaração pré-preenchida, emitir informes e rendimentos, proceder parcelamentos, alteração de parcelas e contas bancárias dentre outros serviços disponíveis no e-CAC. Alertas de mensagens importantes Alertas sobre a existência de mensagens importantes na caixa postal poderão ser enviados para o e-mail ou número de telefone do contribuinte, conforme informados na ficha de identificação. Para visualizar a mensagem é preciso acessar o Portal e-CAC. Importante destacar que apenas alertas de mensagens podem ser enviados pela Receita Federal por esses meios. A comunicação com o cidadão é toda mediada pelo Portal e-CAC e a Receita Federal não se comunica com o contribuinte por e-mail ou mensagens telefônicas solicitando dados, informações bancárias ou informando trâmites dos processos.

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Malha Fina – conheça os 10 principais erros que causa perigo

O prazo de entrega da DIRPF – Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda 2023, ano base 2022 – começou no início de maio e nesse período um dos maiores medos dos contribuintes é a Malha Fina. Faça sua declaração de imposto de renda com a Confirp Contabilidade “O contribuinte realmente deve se preocupar em não cair na malha fina, pois essa se refere ao processo de verificação de inconsistências da declaração do imposto IRPF, assim, caso o sistema da Receita Federal perceba alguma informação está errada, separa a declaração para uma análise mais apurada. Caso perceba erros, chama o contribuinte para ajustes ou até mesmo inicia investigações e cobra de atrasados e multas”, explica o diretor executivo da Confirp Contabilidade Richard Domingos. A malha fina é praticamente uma “peneira” para os processos de declarações que estão com pendências, impossibilitando a restituição ou processamento das declarações que possui tributo a pagar. “Para evitar a malha fina, é interessante que o contribuinte inicie o quanto antes o processo de elaboração da declaração, pois poderá fazer com mais calma, buscando documentos que faltam e ajustando possíveis inconsistências”, recomenda o diretor da Confirp. Analisando as estatísticas de retenção de declaração em malha dos últimos anos, e tomando como base as 1,2 milhões declarações que ficaram retidas em 2022, é possível detectar que os erros mais frequentes são: Omissão de rendimentos do Titular e/ou de Dependentes [42%]; Valores incompatíveis lançados como despesas com saúde [22%]; Informações divergentes das informadas pela fonte pagadora de rendimentos [29%]; Dedução indevida de previdência privada, previdência social ou pensão alimentícia [8%]; Lembrando que pode ser que uma declaração fique presa por mais de um motivo simultaneamente. Mas, para exemplificar e facilitar a vida dos contribuintes, a Confirp detalhou melhor os 10 principais pontos que podem levar à essa situação: Não lançar na ficha de rendimentos tributáveis de pessoa jurídica, os rendimentos de: Resgate de previdências privadas, quando não optantes pelo plano regressivo de tributação; Do trabalho de empresas que o contribuinte tenha trabalhado durante o ano de 2022; Do trabalho referente a dependentes tais como: aposentadoria de pais, avós e bisavós, rendimentos de estágio de filhos e enteados, etc; Valor do rendimento isento excedente a R$ 24.751,74 referente a aposentadoria e pensões de contribuintes com mais de 65 anos; Não lançar na ficha de rendimentos tributáveis de pessoa física, os rendimentos de Aluguel recebido de pessoas físicas; Não abater comissões e despesas relacionadas a aluguéis recebidos na ficha de rendimentos recebidos de pessoas físicas ou na ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica; Lançar na ficha de pagamentos efetuados na linha previdência complementar valores pagos a previdência privada do tipo VGBL, apenas PGBL é dedutível do imposto de renda; Deixar de relacionar na ficha de pagamentos efetuados os valores reembolsados pela assistência médica, seguro saúde ou outros, referente a despesa médica ou com saúde do contribuinte ou dependentes; Lançar na ficha de pagamentos efetuados valores de despesas com médica ou com saúde (ainda que pago pelo titular ou dependente) de pacientes que não estejam relacionados na declaração de imposto de renda; Não preencher a ficha de ganhos de renda variável se o contribuinte ou seus dependentes operaram em bolsa de valores; Relacionar na ficha de pagamentos efetuados pagamentos feitos como pensão alimentícia sem o amparo de uma decisão judicial, ou acordo judicial ou acordo lavrado por meio de escritura pública; Lançar os mesmos dependentes quando a declaração é feita em separado pelos cônjuges ou ex-cônjuges, companheiros ou ex-companheiros; Lançar como despesa de plano de saúde valores pagos por empresas a qual o contribuinte ou dependente é funcionário ou sócio sem que o mesmo tenha feito o reembolso financeiro à referida empresa;

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Operacoes Interestaduais varejistas vao pagar parte do ICMS

Varejistas poderão deixar de pagar parte do ICMS nas operações interestaduais a partir de 2022

Os estados mais pobres deixarão de arrecadar cerca de 33% a 77% de ICMS caso não haja publicação de legislação complementar que garanta o recolhimento do DIFAL nas operações interestaduais de origem e destino de mercadorias destinadas ao consumidor final. Uma situação inusitada está ocorrendo na cobrança do Difal ICMS, ou Diferencial de Alíquota do ICMS. Ocorre que empresas do segmento de Varejo e e-Commerce deixarão de pagar o DIFAL devido nas operações interestaduais por falta de Legislação Complementar O Difal ICMS é uma solução criada para que o recolhimento desse imposto fosse feito de maneira mais justa entre os estados. Contudo, em 2015 foi publicada a Emenda Constitucional 87/2015 que alterou o recolhimento do ICMS devido em operações interestaduais destinando mercadoria de consumo para não contribuintes. “Antes da Emenda à Constituição, o ICMS nas operações interestaduais em operações destinando mercadorias para consumidor final de outro Estado, o ICMS era devido apenas para o Estado de origem da mercadoria, o que beneficiava os grandes Estados como São Paulo, Rio de Janeiro, por exemplo, o que gerava a Guerra Fiscal entre os Estados”, explica Robson Carlos Nascimento, consultor tributário da Confirp Consultoria Contábil. Ele complementa a explicação lembrando que após a edição da emenda ficou definido que o ICMS seria devido parte para o Estado de origem e a outra parte para o Estado de destino, por exemplo, se o produto comercializado fosse vendido de São Paulo para a Bahia, a alíquota do ICMS na operação interestadual é de 7%, este percentual é devido para São Paulo, no entanto, o mesmo produto dentro do Estado da Bahia tem alíquota de 18%, neste caso, o vendedor paulista (Varejo ou e-Commerce) teria que recolher o DIFAL (Diferencial de alíquotas), que é de 11%, ou seja, 18% da Bahia menos os 7% de São Paulo. Acontece que o STF julgou inconstitucional a cobrança do DIFAL sem Lei Complementar e politicamente (para não prejudicar os Estados) manteve a cobrança até 31/12/2021, e a partir de 2022 somente com a edição da legislação complementar. “Ocorre que no caso do ICMS para que o DIFAL seja exigido depende do princípio da anterioridade do exercício e da noventena, logo para que valesse a partir de 01/01/2022 deveria ser aprovada e publicada a legislação complementar em 01/10/2021. Ou seja, já nos primeiros dias de 2022 os Estados que são mais afetados pela tal guerra fiscal, deixarão de receber os recursos oriundos do DIFAL”, complementa Robson Nascimento. Se a legislação complementar não for votada e publicada, os Estados mais pobres, onde as mercadorias são consumidas, perderão essa importante fonte de receita. Na contramão disso, existe ainda outro fator importante a ser considerado. Atualmente os Estados estão aparelhados para exigir o DIFAL, inclusive retendo as mercadorias nas barreiras fiscais, caso o vendedor varejista não providencie o recolhimento do DIFAL, pensando nisto, temos um cenário que poderá vir a ser caótico. Por exemplo, nas operações interestaduais que destinarem produtos para aqueles Estados que não alterem suas normas internas, ou seja, se o Estado manter a cobrança, as mercadorias que seguirem sem o recolhimento do DIFAL (em consonância com o STF), poderão ser retidas e os vendedores varejistas terão que lançar mão de medidas cautelares para garantir que as mercadorias cheguem até o consumidor final, certamente ações judiciais com depósitos em juízo necessitarão ser feitos para evitar riscos e redução nas vendas para estes Estados. Evidentemente os varejistas continuarão a embutir em seus preços o ICMS total e de forma cautelar recolher apenas a parte do ICMS devida para o Estado de origem e depositar em juízo a diferença. Com isso, na prática pode ser que o Consumidor Final arque com o valor total do ICMS que poderá ou não beneficiar o seu Estado de domicílio.

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Abonos do PIS e do Pasep teve aumento – como receber e o que fazer com esse dinheiro

Os trabalhadores brasileiros nascidos em maio e junho julho devem ficar atentos, pois começa no dia 15 de maio o período para saques referentes ao abono do PIS e do Pasep. C0m um aumento no valor. Anualmente milhares de trabalhadores deixam de receber uma renda extra muito interessante, que vão de R＄ 110 a R＄ 1.320, lembrando que os valores foram majorados com o aumento do salário-mínimo. Ao não sacarem os valores referentes aos abono do PIS e do Pasep. Neste ano esse Abono Salarial está sendo pago entre o período de 15 de fevereiro a 28 de dezembro, referente ao ano de 2021 datas que já haviam sido aprovadas pelo (Conselho Deliberativo do Fundo de Amparo ao Trabalhador (Codefat). Segundo o Ministério do Trabalho e Previdência, serão liberados este ano R＄ 24,4 bilhões. “Não buscar esse direito é sinal de desconhecimento da população brasileira, que já passa por muita dificuldade, realmente é um valor considerável. É imprescindível buscar os recursos disponíveis para ter melhores condições de vida. Portanto, é preciso divulgar para que os que mais necessitam não percam esse direito”, alerta o consultor trabalhista da Confirp Contabilidade, Josué Pereira de Oliveira. Veja algumas informações relacionadas ao tema preparada pelo especialista da Confirp: Conceito do PIS e do Pasep O abono salarial PIS para funcionários da iniciativa privada e Pasep para funcionários públicos, trata-se de um benefício pago anualmente pelo Governo Federal, destinado aos trabalhadores formais. Quem tem direito: Tem direito ao abono salarial quem recebeu, em média, até dois salários-mínimos mensais com carteira assinada e exerceu atividade remunerada durante, pelo menos, 30 dias, no ano-base de pagamento (2021). Valor a receber O valor do abono salarial pode chegar ao valor de até um salário-mínimo, de acordo com a quantidade de meses trabalhados em 2023 e os pagamentos serão realizados com base nas datas de nascimento dos segurados conforme tabela abaixo. Abono Salarial do PIS 2023 (ano-base 2021) NASCIDO EM RECEBEM A PARTIR DE RECEBEM ATÉ JANEIRO 15/02/2023 28/12/2023 FEVEREIRO 15/02/2023 28/12/2023 MARÇO 15/03/2023 28/12/2023 ABRIL 15/03/2023 28/12/2023 MAIO 17/04/2023 28/12/2023 JUNHO 17/04/2023 28/12/2023 JULHO 15/05/2023 28/12/2023 AGOSTO 15/05/2023 28/12/2023 SETEMBRO 15/06/2023 28/12/2023 OUTUBRO 15/06/2023 28/12/2023 NOVEMBRO 17/07/2023 28/12/2023 DEZEMBRO 17/07/2023 28/12/2023 Abono Salarial Pasep 2023 (ano-base 2021) FINAL DA INSCRIÇÃO RECEBEM A PARTIR DE RECEBEM ATÉ PARTIR DE 0 15/02/2023 28/12/2023 1 15/03/2023 28/12/2023 2 17/04/2023 28/12/2023 3 17/04/2023 28/12/2023 4 15/05/2023 28/12/2023 5 15/05/2023 28/12/2023 6 15/06/2023 28/12/2023 7 15/06/2023 28/12/2023 8 17/07/2023 28/12/2023 9 17/07/2023 28/12/2023 Fonte: Ministério da Economia Como sacar Para sacar o abono do PIS, o trabalhador que possuir Cartão do Cidadão e senha cadastrada pode se dirigir aos terminais de autoatendimento da Caixa ou a uma casa lotérica. Se não tiver o Cartão do Cidadão, pode receber o valor em qualquer agência da Caixa, mediante apresentação de documento de identificação. É possível ainda receber pelo Caixa Tem, através da poupança social digital. Desempregado tem direito? O trabalhador desempregado tem direito a receber o PIS, desde que tenha trabalhado 1 mês completou ou mais no ano calendário utilizada para a apuração, neste caso 2021. Aposentado tem direito? Trabalhador aposentado em atividade no ano base de apuração do pagamento pis, tem direito ao benefício. O que fazer com o dinheiro? Segundo Reinaldo Domingos, presidente da DSOP Educação Financeira, “é preciso planejar o uso do valor considerando sua situação financeira atual. Para os que estão endividados, o foco é o pagamento das contas com planejamento. É preciso analisar todas e priorizar as essenciais, que correspondem a serviços que podem ser cortados, como energia elétrica, água, aluguel etc., e as quais possuem as maiores taxas de juro, como cheque especial e cartão de crédito”. Se esse não for o caso, o abono pode ser usado para a realização de sonhos (individuais ou da família). Afinal, se não houver um destino certo para esse dinheiro extra, o benefício poderá facilmente gasto com supérfluos, e não para a conquista de objetivos que realmente agregam valor à vida. É importante estabelecer pelo menos três sonhos: um de curto prazo (até um ano), um de médio prazo (entre um e dez anos) e outro de longo prazo (acima de dez anos) — o qual aconselho que seja a sua aposentadoria sustentável. Em seguida, é válido direcionar para investimentos mais adequados ao prazo.

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