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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade

A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.

A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle

Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção.

Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.

Locações: nova tributação para pessoas físicas

Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS.

Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro.

A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Vendas de imóveis também serão atingidas

A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período.

Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo.

É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.

Permutas e garantias fora da incidência

Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.

Regimes especiais e transição até 2028

A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo.

O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.

Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.

Tributação simplificada para locações vigentes

Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.

Desafios para a contabilidade e auditoria

A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras.

As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.

E os impactos para o consumidor?

No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.

Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.

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Profissionais autônomos podem pagar mais imposto pelo Simples Nacional

Leia também e entenda tudo sobre Offshore: Contabilidade Para Empresa Offshore: Entenda a Importância {Offshore}: Entenda sobre a Nova Lei para o Brasil em 2024 Offshore: saiba o que é e como abrir esse tipo de empresa Desde 1 de janeiro, profissionais autônomos como médicos, advogados, dentistas e engenheiros podem aderir ao Supersimples, ou Simples Nacional. Até dezembro de 2014, eles eram tributados pelo lucro presumido, que gera oito carnês independentes. Mas, embora o regime unificado de tributação elimine boa parte da burocracia, a opção nem sempre é vantajosa para o empreendedor. O pedido de adesão poderá ser feito até 31 de janeiro. Ao todo, 142 atividades foram incluídas no regime tributário, quando foi alterada a Lei Geral da Micro e Pequena Empresa, em agosto de 2014. A inclusão foi feita em anexos da lei (documento com a tabela dos tributos), que vão do 1 ao 6, e determinam as alíquotas a serem cobradas. Algumas atividades foram diretamente beneficiadas pela medida, como advogados (incluídos no Anexo 4, poderão pagar impostos com taxas entre 4,5% e 16,85% conforme faturamento), bem como fisioterapeutas e corretores (incluídos no Anexo 3, com alíquotas de 6% a 17,42%), por exemplo. Já médicos, dentistas, arquitetos e engenheiros, que serão tributados pelo Anexo 6, vão pagar entre 16,93% e 22,45%. Estes precisam ter cautela e fazer muita conta antes de optar pelo Supersimples, segundo o diretor tributário da empresa de contabilidade Confirp, Welinton Mota. Não é possível generalizar, diz ele, pois cada empresa tem números particulares. Mas a adesão ao Simples não é vantajosa para muitas atividades enquadradas no Anexo 6. “São negócios como consultorias, laboratórios e outros serviços com baixa folha de pagamento e que, pelo Simples, acabariam pagando uma tributação mais alta”, diz Mota. Conta depende da folha de pagamento e do faturamento anual A consultora do Sebrae-SP Sandra Fiorentini avalia que a conta depende, principalmente, da folha de pagamento e do faturamento anual do empreendedor. Quanto mais próximo do teto de R$ 3,6 milhões anuais for o faturamento, maior será a alíquota pelo Simples. E, quanto maior for a folha de pagamento, maior será a alíquota pelo lucro presumido. Cabe a cada empresa fazer simulações para saber qual regime é mais vantajoso. De forma geral, para quem tem uma folha de pagamento alta, em torno de 25% dos gastos da empresa, o Simples pode ser a melhor opção, diz Fiorentini. “Para esses serviços, vale a ideia de que quanto mais funcionários registrados, menos impostos se paga no Simples.” Mas, caso a folha de pagamento represente parcela baixa dos gastos e o faturamento for alto, pode ser mais interessante manter a tributação pelo lucro presumido. Para ajudar nessa decisão, o IBPT (Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação) fez uma calculadora que simula os impostos pagos nos diferentes regimes de tributação: Simples, lucro real e lucro presumido. Baixe essa planilha em http://zip.net/bmpdqC. A calculadora está disponível no site do IBPT com mais informações sobre o assunto (http://zip.net/bhpdDL). No entanto, é importante se atentar a um detalhe: “pelo Simples, esses profissionais têm todos os tributos reunidos, mas a contribuição previdenciária patronal é recolhida separadamente. Por isso tem essa alíquota que parece menor porque recolhe a guia de INSS separada. Nesse caso, vale o cálculo da contribuição somado aos impostos para só assim ver qual a melhor opção de tributação.” Mota, da Confip, aconselha que, caso a diferença entre a opção pelo Simples e pelo lucro presumido fique levemente mais alta, ainda pode valer a pena optar pelo regime de tributação unificado. “Vale a facilidade do Simples. Por isso, caso a diferença seja inferior a R$ 1.000 por mês, vale a pena optar por ele”. Além da inclusão desses serviços, a lei complementar 147 cria o cadastro único para as micro e pequenas empresas, que deve entrar em vigor até março do ano que vem. A mudança elimina a necessidade da inscrição estadual e municipal, e deve colaborar para a redução da abertura e fechamento das empresas. Fonte – UOL – http://www.midianews.com.br/conteudo.php?sid=2&cid=220952

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Licença-Paternidade – quantos dias a pessoa pode tirar?

Em caso de nascimento de um filho o trabalhador o prazo da “licença-paternidade” de 5 (cinco) dias corridos já é garantido pela Constituição Federal. Contudo, em 2016 entrou em vigor uma lei que torna opcional para as empresas prorrogar por mais 15 dias a duração da “licença-paternidade”, além dos 5 dias já garantidos pela Constituição Federal, o que totaliza 20 dias. Entretanto, essa prorrogação da “licença-paternidade” é facultativa e aplica-se somente às empresas que fizerem a adesão ao Programa Empresa Cidadã. Com as alterações acima, segue um resumo sobre o “Programa Empresa Cidadã”: Programa Empresa Cidadã O Programa Empresa Cidadã foi criado pela Lei nº 11.770/2008, regulamentado pelo Decreto nº 7.052/2009 e pela Instrução Normativa SRF nº 991/2010, e está em vigor desde 1º.01.2010. O Programa Empresa Cidadã permite prorrogar: a)por 60 (sessenta) dias a duração da licença-maternidade (além dos 120 dias normais), o que totaliza 180 dias (6 meses); b)por 15 (quinze) dias a duração da licença-paternidade (além dos 5 dias normais) o que totaliza 20 dias (entrará em vigor a partir do ano seguinte à regulamentação). O Programa é “facultativo” e aplica-se somente para os empregados e as empregadas de empresas que fizerem a adesão. Quem tem direito à prorrogação das licenças-maternidade e paternidade A prorrogação das licenças-maternidade e paternidade, será garantida: a)à empregada da pessoa jurídica que aderir ao referido programa, desde que a requeira até o final do 1º mês após o parto, e será concedida imediatamente após a fruição da licença-maternidade; b)ao empregado da pessoa jurídica que aderir ao programa, desde que a requeira no prazo de 2 dias úteis após o parto e comprove participação em programa ou atividade de orientação sobre paternidade responsável. A prorrogação das licenças-maternidade e paternidade será garantida também, na mesma proporção, à empregada e ao empregado que adotarem ou obtiverem guarda judicial para fins de adoção de criança. Durante o período de prorrogação da licença-maternidade, a empregada terá direito à remuneração integral, nos mesmos moldes devidos no período de percepção do salário-maternidade pago pelo Regime Geral de Previdência Social (RGPS). O empregado, por sua vez, durante o período de prorrogação da licença-paternidade, terá direito à remuneração integral. Empresas do lucro real – Dedução do IRPJ A pessoa jurídica tributada com base no lucro real que aderir ao Programa poderá deduzir do IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) devido, em cada período de apuração, o total da remuneração da empregada e do empregado pago nos dias de prorrogação de sua licença-maternidade e de sua licença-paternidade, vedada a dedução como despesa operacional.

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Simples Doméstico – possível atraso preocupa empregadores

Leia também e entenda tudo sobre Simples Nacional: {Enquadramento no Simples Nacional}: Guia Completo Para Microempresas Simples Nacional: Como Funciona Simples Nacional: veja as tabelas e o caminho da descomplicação ᗌ Como Abrir Empresa no Simples Nacional: guia completo Adesão ao Simples Nacional em 2023 vai até o fim do mês Empresas do Simples Nacional com débitos podem ser excluídas do regime Falta menos de dez dias para entrada em vigor da última fase da Lei das Domésticas, que trará uma série de novas obrigatoriedades para os empregadores, contudo, ainda não foi disponibilizado pelo Governo Federal o Simples Doméstico, que reunirá em um único documento todos os custos trabalhistas, emitindo uma única guia (guia do Simples Doméstico), para piorar já existem rumores que ocorrerão atrasos. Quer evitar os riscos trabalhista relacionado ao tema? Clique aqui e contrate o Confirp em Casa! O prazo oficial para que o documento fique disponível é de 120 dias após a sanção presidencial da PEC das Domésticas, que seria em 02 de outubro, mas, se isso não ocorrer, os empregadores deverão manter o recolhimento do INSS da forma como era feito antes da sanção presidencial, mantendo o recolhimento patronal em 12%. A redução para os 8% só ocorrerá após a disponibilização do Simples Doméstico. “O Governo se comprometeu a lançar o Simples Doméstico, que reunirá numa mesma guia todas as contribuições que devem ser pagas pelos patrões de empregados domésticos, antes do prazo de início dessa nova fase da obrigação e, faltando menos de 10 dias para o fim desse prazo, não houve nenhuma sinalização nessa direção, o que faz com que as dúvidas persistam junto aos empregadores, são várias ligações que recebemos sobre o tema, e única resposta que podemos dar é para que se tenha paciência”, explica alerta o diretor executivo da Confirp Contabilidade, Richard Domingos. O que engloba o Simples Doméstico Com o Simples Doméstico o empregador não terá mais que pagar diversos boletos, sendo que será emitido apenas um, com valor referente a 20% do salário pago a empregada, somando os 8% do INSS patronal, 0,8% do seguro acidente de trabalho, 8% do FGTS e 3,2% da antecipação da multa por demissão sem justa causa. O diretor executivo da Confirp ressalta que é importante que o empregador fique atento, pois, a Lei das Domésticas terá outras novidades em outubro, mas alguns pontos já estão em vigor. Para melhor entendimento dos empregadores a Confirp detalhou melhor o entrará em vigor em outubro e o que já está em vigor: Entrará em vigor a partir de outubro: Redução do INSS de 12% para 8% do empregador, mantendo o desconto do empregado conforme tabela do INSS; Obrigatoriedade do Recolhimento do FGTS de 8%; Seguro Acidente de Trabalho de 0,8%; Antecipação da Multa de 40% do FGTS em 3,2% ao mês, onde o empregado terá direito a sacar caso seja dispensado, caso ele solicite seu desligamento o empregador terá direito a devolução valor depositado; Seguro Desemprego de no máximo 3 meses no valor de 1Salário mínimo; Salário Família; Pagamento de todos os impostos em uma única guia (guia do Simples Doméstico). Está em vigor: Empregados que trabalhem das 22h as 05h terão direito a Adicional Noturno; O empregador terá a obrigação de controle de ponto de seu empregado; Caso o empregado tenha que viajar a trabalho ele terá direito a Adicional de Viagem; Caso o empregado tenha 40 horas adicionais no mês terá que ser pago em forma de horas-extras e caso opte em estabelecer um banco de horas, as que ultrapassarem 4h mensais poderão ser compensadas no período de 1 ano; Proibição de contratação de menores de 18 anos. Com essas novas obrigações, é imprescindível que o empregador passe a controlar a jornada de seu empregado, seja através de livro de ponto, registro eletrônico ou cartão de ponto (chapeira). Punição para quem não registrar Os empregadores domésticos poderão ter que pagar multa em caso de não cumprirem com as regras da Lei das Domésticas, mesmo sem o Simples Doméstico. “Essas punições equiparam-se as previstas na CLT (Consolidação das Leis do Trabalho). Assim, quem não registrar em carteira a contratação terá de pagar multa de R$ 402,53 (378,28 UFIR´S), por funcionário não registrado. A Justiça do Trabalho, poderá dobrar o valor da multa julgando o grau de omissão do empregador, como no caso a falta de anotações relevantes, tais como Data de Admissão e Remuneração na CTPS do empregado. A elevação da multa, no entanto, poderá ser reduzida caso o empregador reconheça voluntariamente o tempo de serviço e regularize a situação do seu empregado – uma forma de estimular a formalização”, detalha Domingos. Sobre o Confirp em Casa O Confirp em Casa é um serviço que supri toda a esta demanda gerada pela Lei das Domésticas, bem como atende aos requisitos do eSocial, mesmo sem ainda se ter o Simples Doméstico. Isso porque a lei traz uma série de dificuldades para os contratantes, sendo necessário o constante acompanhamento às modificações que estão ocorrendo, sob pena de ficarem expostos a penalidades e contingências trabalhistas.

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Prazo para adesão ao Simples Nacional ainda não mudou – novas linhas de parcelamento foram abertas

Prazo para adesão ao Simples Nacional ainda não mudou – novas linhas de parcelamento foram abertas Apesar de várias especulações sobre uma prorrogação para até 31 de março de 2022, as empresas que querem optar pela adesão ao Simples Nacional neste ano devem correr, pois o prazo ainda é até o dia 31 de janeiro para realizar essa opção. Uma vez deferida essa opção, produzirá efeitos a partir do primeiro dia do ano calendário da opção. Essa questão sobre o possível adiamento se deve a informações sobre a possibilidade do Ministério da Economia prorrogar o prazo de adesão ao Simples Nacional de 31 de janeiro para 31 de março. Essa informação foi passada ao Estado pelo relator do projeto do Refis (parcelamento de débitos tributários) dos Microempreendedores Individuais (MEI) e das micro e pequenas empresas, deputado Marco Bertaiolli (PSD-SP). Contudo, segundo explica Welinton Mota, diretor tributário das Confirp Consultoria Contábil, “até o momento o prazo é 31 de janeiro. Essa possibilidade ainda são ‘rumores’. Não há nada de concreto. Mas se virou notícia, alguma coisa há. Só não podemos contar com essa informação”. Assim, a empresa que quer aderir tem que iniciar o quanto antes o processo e buscar solucionar problemas que possa ter, como débitos. Para facilitar o pagamento dessas a boa notícia é que o Governo Federal ampliou as linhas de parcelamento (veja abaixo). “Se a pessoa fizer a opção e houver algum tipo de restrição terá que regularizar até o fim de janeiro. Porém, se deixar para a última hora, as ações para ajustes serão praticamente impossíveis”, explica Welinton Mota, diretor tributário das Confirp Consultoria Contábil, que lembra que o programa é bastante atrativo na maioria dos casos.Welinton Mota conta que as empresas que um dos principais pontos de restrição são débitos tributários. “As empresas que querem aderir e tem débitos com o governo precisam ajustar essa situação. Além disso, as empresas que já estão no regime também precisam se atentar, pois, se tiverem débitos e não ajustarem, poder ser exclusas do regime tributário. Lembrando que atualmente existem programas de parcelamentos desses débitos bastante atrativos”.Assim, antes de aderir ao Simples Nacional é necessário a eliminação de possíveis pendências que poderiam ser impeditivas para o ingresso ao regime tributário, como débitos com a Receita. A opção pode ser feita pela internet no site do Simples Nacional. Caminhos para parcelar Depois do veto ao Refis para pequenos negócios, o governo federal anunciou na terça-feira, 11, um novo programa de renegociação de dívidas para empresas do Simples Nacional e microempreendedores individuais (MEIs) Chamado de Programa de Regularização do Simples Nacional, essa alternativa permite que essas empresas que foram afetadas pela pandemia renegociem as dívidas com desconto e parcelamento. Podendo dividir em até oito meses a entrada que será de 1% do total do débito. O valor restante da dívida poderá ser parcelado em até 137 meses, com desconto de até 100% de juros, das multas e dos encargos legais. O desconto não deve ultrapassar 70% do valor total da dívida e será calculado a partir da capacidade de pagamento de cada empresa. A parcela mínima é de 100 reais ou de 25 reais, no caso de microempreendedores individuais. Também foi divulgada no dia 11 outra opção para empresas que é a Transição do Contencioso de Pequeno Valor do Simples Nacional, que abrande dívidas inscritas até 31 de dezembro de 2021 e engloba dívidas menores ou igual a 72.720 reais ou 60 salários mínimos. Esta linha tem parcela mínima é de 100 reais ou de 25 reais, no caso dos MEIs. Nesse caso a entrada de 1%, pode ser dividida em até três parcelas e o valor restante em 9, 27, 47 ou 57 vezes com descontos de 50%, 45%, 40% e 35%, respectivamente. A adesão ao edital não depende de análise da capacidade de pagamento do contribuinte. As adesões aos programas ocorrem de forma online, pelo portal Regularize, do governo federal. Mais sobre o Simples Nacional O atual teto de faturamento para empresas do Simples Nacional é de R$ 4,8 milhões por ano, mas com uma ressalva: o ICMS e o ISS serão cobrados separado do DAS e com todas as obrigações acessórias de uma empresa normal quando o faturamento exceder R＄ 3,6 milhões acumulados nos últimos 12 meses, ficando apenas os impostos federais com recolhimento unificado.Planejamento antes da opçãoPara adesão ao Simples Nacional, segundo o diretor da Confirp Contabilidade, é necessário o planejamento tributário já que para muitas empresas essa opção não se mostra tão vantajosa.Exemplo são para muitas as empresas de serviços que se encaixam no Anexo V. “Segundo estudos da Confirp, para algumas empresas essa opção não é positiva, podendo representar em aumento da carga tributária, apesar da simplificação dos trabalhos e rotinas”, explica Welinton Mota.Assim, a recomendação da Confirp para todas as empresas buscarem o mais rápido possível por uma análise tributária. “Se a carga tributária for menor ou até mesmo igual, com certeza será muito vantajosa a opção pelo Simples, pela simplificação e facilidades que proporcionará para essas empresas”, finaliza o diretor da Confirp.Quem já é optantePara as empresas que já são tributadas no Simples, o processo de manutenção é automático. Ponto importante é que neste ano as empresas com débitos tributários não serão excluídas da tributação. “A decisão pela não exclusão das empresas com débito foi atendendo uma solicitação do Sebrae. Diante ao atual cenário de pandemia e crise financeira, nada mais coerente para com as empresas”, avalia Welinton Mota.Contudo existem fatores que podem excluir a empresa: Se for constatado que durante o ano-calendário, as despesas pagas superarem a margem de 20% do valor das receitas no mesmo período, com exceção do primeiro ano de atividade; Se for constatado que durante o ano-calendário, o valor investido na compra de mercadorias para a comercialização ou industrialização for superior a 80% em comparação ao faturamento do mesmo período, também com exceção do primeiro ano de atividade.

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