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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade

A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.

A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle

Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção.

Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.

Locações: nova tributação para pessoas físicas

Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS.

Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro.

A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Vendas de imóveis também serão atingidas

A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período.

Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo.

É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.

Permutas e garantias fora da incidência

Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.

Regimes especiais e transição até 2028

A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo.

O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.

Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.

Tributação simplificada para locações vigentes

Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.

Desafios para a contabilidade e auditoria

A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras.

As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.

E os impactos para o consumidor?

No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.

Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.

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Veja medidas tributárias para combate da crise – faltam ações da prefeitura e governo de São Paulo

O mundo tributário está passando por uma verdadeira revolução nos últimos dias em função de muitas medidas que foram tomadas pelos governos para o combate da pandemia do novo coronavírus (Covid-19). Contudo, enquanto a federação e muitas estados já tomaram medidas tributárias emergenciais, em São Paulo ainda não foram apresentadas medidas relacionadas aos tributos nem pelo governo estadual, nem pela prefeitura. “Vemos que o Governo Federal, o congresso e a justiça estão buscando alternativas para combater a crise, com medidas tributárias como isenções e adiamentos de tributos, além de oferecer linhas de financiamento. Contudo, o mesmo esforço não temos visto do governo do estado e do município de São Paulo, que apesar das medidas restritivas não deu nenhuma contrapartida para os empresários”, avalia o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos. O questionamento se refere ao fato de que muitas empresas estão aguardando e precisam de alterações nos vencimentos de tributos como ICMS (estado) ou ISS (município), ou seja medidas tributárias impactantes. Hoje já existem várias localidades que já apresentaram ações em relação ao tema, como é o caso do Distrito Federal que deu Isenção de ICMS na venda de álcool em gel. Já os estados do Ceará e Mato Grosso do Sul prorrogaram o prazo para entrega do EFD Fiscal. Os municípios de Natal, Vitória, Belo Horizonte, Maceió, Florianópolis, dentre outros, prorrogaram o vencimento do ISS. “As empresas precisam de fôlego financeiro e de fluxo de caixa, se não forem tomadas medidas urgentes muitas tendem a ter que fechar as portas”, alerta Richard Domingos, que complementa que as contabilidades vivem a expectativa de novidades para os próximos dias. Segue resumo das medidas tributárias já publicadas, que têm por objetivo diminuir os impactos econômicos causados pela pandemia do Covid-19 no Brasil. Prorrogação do prazo para pagamento da parcela dos tributos federais do Simples Nacional por 6 meses (Resolução nº 152/2020 do Comitê Gestor) Competência março de 20 de abril para 20outubro; de abril de 20 de maio para 20 de novembro e de maio de 20 de junho para 20 de dezembro. No PGDAS deverá ser emitida duas guias uma para tributos Federais e a segunda para ICMS/ISS, com vencimento normal 20 de abril, 20 de maio e 20 de junho competências março, abril e maio respectivamente. MEI também entra nesse adiamento. Prorrogação da entrega da DEFIS e DASN-SIMEI para 30 de junho de 2020 ICMS/ISS: Com relação às competências de março, abril e maio/2020, o sistema do PGDAS irá gerar dois DAS, sendo um para os tributos federais e outro DAS para o ICMS/ISS, com os respectivos vencimentos (o DAS de março vence em 20/abril; o de abril vence em 20/maio; e o de maio vence em 22/junho/2020). Veja “perguntas e respostas” no link abaixo: https://receita.economia.gov.br/covid-19/simples-nacional-perguntas-e-respostas-resolucao-152-cgsn Vale lembrar que não é isenção e sim prorrogação, significa dizer que a empresa deverá pagar os impostos deste período junto com os demais. Prorrogado o prazo de entrega da DEFIS (Simples Nacional) e do DASN-Simei (MEI) A Resolução CGSN nº 153/2020 (DOU de 26/03/2020) prorrogou para o dia 30 de junho de 2020 o prazo de apresentação da DEFIS (Declaração de Informações Socioeconômicas e Fiscais) e da DASN-Simei (Declaração Anual Simplificada para o Microempreendedor Individual), referentes ao ano calendário de 2019. Prorrogação do prazo para pagamento do FGTS por 3 meses (MP 927/2020, art. 19) Competência março, abril e maio poderão ser parcelados em seis vezes, iniciando em 07 de julho de 2020. No entanto lembrar que no mês julho deverá ser paga a primeira parcela e a de junho (integral) – (Ainda precisa regulamentação pela Caixa Econômica Federal). Redução a zero das alíquotas de importação para produtos de uso médico-hospitalar até o final do ano (Resolução CAMEX nº 17/2020). Desoneração temporária de IPI para bens importados que sejam necessários ao combate à COVID-19 (Decreto 10.285/2020) – Produtos como máscaras de segurança, óculos de segurança, cateter, álcool etílico e em gel, desinfetantes, etc. Desoneração temporária de IPI para bens nacionais que sejam necessários ao combate à COVID-19 (Decreto 10.285/2020). Aprovação da MP 899/2019 CONTRIBUINTE LEGAL que caducaria 25/03 Suspensão de atos de cobrança por 90 dias Suspensão do envio de certidões ativas para o cartório 90 dias Suspensão da Exclusão por falta de pagamento por 90 dias Isso não quer dizer que a PGFN não está fazendo novos lançamentos de impostos, o que estão suspensos são os atos de cobrança. Condições facilitadas para renegociação de dívidas, incluindo a redução da entrada para até 1% do valor da dívida e diferimento de pagamentos das demais parcelas por 90 dias, observando-se o prazo máximo de até 84 meses ou de até 100 meses para pessoas naturais, ME EPP. AS CNDs e as Certidões Positivas com efeito negativo tiveram seu prazo de validade prorrogado por 90 dias Redução em 50% nas alíquotas das contribuições ao “Sistema S” de abril, maio e junho de 2020 Ficam reduzidas em 50%, nas competências de abril, maio e junho de 2020, as alíquotas das contribuições aos serviços sociais autônomos (Sistema S), recolhidas a terceiros (outras entidades e fundos) sobre a folha de pagamento ou sobre a comercialização da produção rural, conforme segue (MP-932/2020 – DOU: 31/03/2020): Terceiros Alíquota Normal Alíquota Reduzida de 01.04.2020 a 30.06.2020 Sescoop 2,5% 1,25% Sesi, Sesc, Sest 1,5% 0,75% Senac, Senai, Senat 1,0% 0,5% SENAR Sobre Folha de Pagamento 2,5% 1,25% SENAR Sobre a Receita da Comercialização do Produtor Rural Pessoa Jurídica e Agroindústria 0,25% 0,125% SENAR Sobre a Receita da Comercialização do Produtor Rural pessoa Física e Segurado Especial 0,2% 0,10%

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Confirp Contabilidade oferece suporte estratégico em meio à Reforma Tributária para empresas

Veja agora as maiores informações sobre a Reforma Tributária e fique por dentro Reforma tributária em pauta: entenda as mudanças e seu impacto na economia e nas empresas. Fique informado! A tão aguardada Reforma Tributária no Brasil finalmente avançou com a aprovação em primeiro e segundo turno na Câmara de Deputados, aguardando agora em análise no Senado Federal. A proposta visa simplificar o sistema fiscal brasileiro e criar um ambiente mais favorável para os negócios. Com mudanças no horizonte, as empresas precisam se preparar para enfrentar esse novo cenário tributário. Nesse contexto, a Confirp Contabilidade se destaca ao oferecer suporte especializado para auxiliar as empresas durante esse período de transição. Além das análises comuns de serem vistas sobre o texto, a Confirp foi além e criou um grupo de estudo que já está trabalhando em uma análise detalhada sobre o tema, observando como cada detalhe refletirá na vida das empresas e consumidores. Por isso é fundamental que acompanhe nossas redes sociais para não correr risco de ser impactado negativamente desse novo momento. Para saber mais, veja já as principais mudanças contidas na Reforma Tributária: Substituição de 5 tributos por um IVA Dual e um Imposto seletivo Tributos extintos: IPI, PIS, Cofins, ICMS e ISS. Criação de um IBS (modelo IVA): Base ampla Não cumulatividade plena Incidência “por fora” Princípio do destino Desoneração de exportações e investimentos Criação de Imposto Seletivo Alíquotas padrão e reduzidas Alíquota única como regra geral Redução de 50% das alíquotas para bens e serviços dos seguintes setores: serviços de transporte público coletivo urbano, semiurbano ou metropolitano; medicamentos; dispositivos médicos e serviços de saúde; serviços de educação; produtos agropecuários, pesqueiros, florestais e extrativistas vegetais in natura; insumos agropecuários, alimentos destinados ao consumo humano e produtos de higiene pessoal a que se refere o art. 1º da Lei nº 10.925, de 23 de julho de 2004, com a redação vigente em 30 de abril de 2023; e atividades artísticas e culturais nacionais. Alíquotas padrão e reduzidas Isenção para medicamentos; Redução em 100% da alíquota da CBS incidente sobre serviços de educação de ensino superior (PROUNI); Hipóteses em que as pessoas físicas que desempenhem as atividades agropecuárias, pesqueiras, florestais e extrativistas vegetais in natura não sejam submetidas ao IBS e a CBS; Limite de receita anual de dois milhões de reais para que o produtor rural pessoa física possa não ser contribuinte de IBS e CBS, permitindo que repasse crédito presumido aos adquirentes de seus produtos. Cashback O substitutivo criou a possibilidade de devolução do IBS e da CBS a pessoas físicas de forma ampla, a ser definida na lei complementar. Regimes tributários favorecidos O substitutivo manteve os dois regimes tributários favorecidos atualmente estabelecidos em nossa Constituição: a Zona Franca de Manaus e o Simples Nacional. Regimes tributários específicos Combustíveis e lubrificantes: monofasia, alíquotas uniformes e possibilidade de concessão de crédito para contribuinte do imposto; Serviços financeiros, operações com bens imóveis, planos de assistência à saúde e concursos de prognósticos, com: alterações nas alíquotas, nas regras de creditamento e na base de cálculo; e tributação com base na receita ou no faturamento; Compras governamentais: não incidência de IBS e CBS, admitida a manutenção dos créditos relativos às operações anteriores; e destinação integral do produto da arrecadação do IBS e da CBS recolhida ao ente federativo contratante, mediante redução a zero das alíquotas dos demais entes e elevação em idêntico montante da alíquota do ente contratante. Fundo Nacional de Desenvolvimento Regional O substitutivo instituiu o fundo com o objetivo de reduzir as desigualdades regionais e sociais, mediante a entrega de recursos aos Estados e ao Distrito Federal para aplicação em (i) realização de estudos, projetos e obras de infraestrutura; (ii) fomento a atividades produtivas com elevado potencial de geração de emprego e renda, incluindo a concessão de subvenções econômicas e financeiras; e (iii) promoção de ações com vistas ao desenvolvimento científico e tecnológico e à inovação. Os aportes de recursos serão feitos pela União em valores que iniciam em oito bilhões de reais em 2029 chegando a quarenta bilhões de reais a partir de 2033. Benefícios de ICMS convalidados O substitutivo garantiu os benefícios fiscais do ICMS convalidados até 2032 com o uso de dois mecanismos: (i) início do prazo de transição do ICMS em 2029; (ii) aportes em um Fundo de Compensação de Benefícios Fiscais ou Financeiros-fiscais, a ser distribuído de modo a compensar as perdas de 2029 a 2032. Os aportes de recursos serão feitos pela União em valores que iniciam em oito bilhões de reais em 2025, aumentam até trinta e dois bilhões de reais em 2028, reduzindo progressivamente até a oito bilhões de reais em 2032. Transição para o novo modelo O substitutivo estabelece que a transição dos tributos antigos para os atuais se dará em 8 anos da seguinte forma: 2026: alíquota de 1% compensável com o PIS/Cofins; 2027: Entrada da CBS, extinção do PIS/Cofins e redução a zero das alíquotas do IPI (exceto ZFM); 2029 a 2032: Entrada proporcional do IBS e extinção proporcional do ICMS e do ISS; 2033: vigência integral do novo sistema com extinção do antigo. Transição federativa O substitutivo estabelece que a transição para o princípio do destino se dará em 50 anos, entre 2029 e 2078. Conselho federativo O substitutivo cria o Conselho Federativo do Imposto sobre Bens e Serviços com gestão compartilhada por estados, DF e municípios, dotado de independência técnica, administrativa, orçamentária e financeira, com decisões tomadas a partir de votos distribuídos de forma paritária entre estados e DF, e municípios. Imposto seletivo O substitutivo criou o imposto seletivo de forma ampla, incidindo sobre a produção, comercialização ou importação de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente desonerando as exportações. Tributação da renda e patrimônio IPVA: incidência sobre veículos aquáticos e aéreos; possibilidade de o imposto ser progressivo em razão do impacto ambiental do veículo. ITCMD: progressivo em razão do valor da transmissão; transferiu a competência do imposto sobre bens móveis, títulos e créditos ao Estado onde tiver domicílio o de cujus; criou

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Diferencial de aliquota do ICMS deixa de ser cobrado por falta de lei complementar

Diferencial de alíquota do ICMS deixa de ser cobrado por falta de lei complementar

Como já vinha sendo alardeado, os estados deixarão de arrecadar cerca de 33% a 77% de ICMS relativa ao recolhimento do DIFAL nas operações entre os estados de origem e destino de mercadorias destinadas ao consumidor final em 2022. O Diferencial de alíquota do ICMS deixa de ser cobrado por falta de lei complementar. Uma situação inusitada está ocorrendo na cobrança do DIFAL ICMS, ou Diferencial de Alíquota do ICMS. Ocorre que empresas do segmento de Varejo e e-Commerce deixarão de pagar o DIFAL devido às operações interestaduais por falta de Legislação Complementar. “Ocorreu uma decisão do STF e a partir de 1º de janeiro de 2022 não poderá ser cobrado o DIFAL nas saídas interestaduais destinadas a não contribuinte do ICMS, em razão do Poder Executivo não ter sancionado a Lei Complementar. Portanto, essa cobrança somente poderá ser feita a partir de 2023, caso haja publicação da Lei Complementar em 2022”, explica o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos. Ele explica que tal regra respeita o princípio constitucional da anterioridade anual a que se sujeita o ICMS. “Essa mudança impacta em todas as empresas que realizam operações interestaduais destinadas a não contribuintes do ICMS, principalmente as e-commerce”, complementa. Entenda o tema O Difal ICMS é uma solução criada para que o recolhimento desse imposto fosse feito de maneira mais justa entre os estados. Contudo, em 2015 foi publicada a Emenda Constitucional 87/2015 que alterou o recolhimento do ICMS devido em operações interestaduais destinando mercadoria de consumo para não contribuintes. “Antes da Emenda Constitucional, o ICMS nas operações interestaduais em operações destinando mercadorias para consumidor final de outro Estado, o ICMS integral era devido apenas para o Estado de origem da mercadoria, o que beneficiava os grandes Estados como São Paulo, Rio de Janeiro, por exemplo, o que gerava a Guerra Fiscal entre os Estados”, explica o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil. Ele complementa a explicação lembrando que após a edição da emenda ficou definido que o ICMS seria devido parte para o Estado de origem e a outra parte para o Estado de destino. Por exemplo, se o produto comercializado fosse vendido de São Paulo para a Bahia, a alíquota do ICMS na operação interestadual é de 7%; este percentual é devido para São Paulo, no entanto, o mesmo produto dentro do Estado da Bahia tem alíquota de 18%, neste caso, o vendedor paulista (varejo ou e-commerce) teria que recolher o DIFAL (Diferencial de alíquotas), que é de 11%, ou seja, 18% da Bahia menos os 7% de São Paulo. Acontece que o STF (Supremo Tribunal Federal) julgou inconstitucional a cobrança do DIFAL sem Lei Complementar e politicamente (para não prejudicar os Estados) manteve a cobrança até 31/12/2021, e a partir de 2022 somente com a edição da legislação complementar. “Ocorre que no caso do ICMS, para que o DIFAL seja exigido, depende do princípio da anterioridade anual e da noventena; logo, para que valesse a partir de 01/01/2022 deveria ter sido publicada a lei complementar no máximo até 01/10/2021. Como não foi publicada em 2021, não pode produzir efeitos em 2022. E se for publicada em 2022, somente produzirá efeitos a partir de 01/01/2023”, explica Richard Domingos Na contramão disso, existe ainda outro fator importante a ser considerado e que poderá ocorrer. Atualmente os Estados estão aparelhados para exigir o DIFAL, inclusive podendo apreender as mercadorias nas barreiras fiscais, caso o vendedor varejista não comprove o recolhimento do DIFAL. Pensando nisso, temos um cenário que poderá vir a ser caótico, caso algum Estado utilize tal prática, o que configura desobediência à uma decisão do STF.

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Defasagem do imposto de renda prejudica a populacao

Defasagem do imposto de renda prejudica a população

Por mais um ano os consumidores terão que arcar com os custos de um modelo tributário que cada vez mais cobra mais impostos e que proporciona menos retorno à população. Isso pelo fato de, por mais um ano não ter previsão de reajuste abaixo da Tabela Progressiva de Imposto de Renda Pessoa. Entenda como a defasagem do imposto de renda prejudica a população. Esse fato faz com que cada vez menos brasileiros estejam isentos de realizar essa declaração e consequentemente recolher esse tributo. Além disso, os valores a serem restituídos também se mostram cada vez menores. Isso onera principalmente os bolsos de uma parcela da população que ganha menos e que antes não eram obrigadas a declarar o Imposto de Renda Pessoa Física e agora passam a ser. Segundo análise que realizei, entre janeiro de 1996 e novembro de 2021, a tabela progressiva do imposto de renda foi corrigida 111,5% (era R$ 900,00 o valor em janeiro de 1996 e passou para R$ 1.903,98 atualmente). No mesmo período a inflação medida pelo IPCA foi de 388,32% impactando em uma defasagem muito grande, chegando a 130,82%, ou seja, se a tabela tivesse sido corrigida pelos índices oficiais da inflação o limite atual de isenção atual de R$ 1.903,99 deveria ser de R$ 4.394,84 (mais que o dobro). Estariam obrigados a entregar a Declaração de Imposto de Renda apenas as pessoas físicas que tivessem rendimentos tributáveis acima de R$65.922,56, atualmente é de R$28.559,70. Outro ponto relevante é que essa falta de atualização também impacta em outros valores relacionados, para se ter ideia, a dedução das despesas com instrução que atualmente é de R$ 3.561,50, se fosse atualizado de acordo com a inflação, seria de R$ 8.301,36. Já as despesas com dependentes, que atualmente é de R$2.275,08, se fosse corrigido conforme a inflação seria de R$5.273,80. Assim, a inoperância do governo em relação à atualização dos valores vem cobrando um alto preço da população, isso ocorre por fatores desconhecidos, mas o fato é de que com isso o governo consegue aumentar os valores a serem cobrados da população. Por estas razões a defasagem do imposto de renda pode ser prejudicial.

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