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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade

A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.

A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle

Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção.

Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.

Locações: nova tributação para pessoas físicas

Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS.

Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro.

A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Vendas de imóveis também serão atingidas

A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período.

Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo.

É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.

Permutas e garantias fora da incidência

Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.

Regimes especiais e transição até 2028

A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo.

O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.

Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.

Tributação simplificada para locações vigentes

Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.

Desafios para a contabilidade e auditoria

A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras.

As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.

E os impactos para o consumidor?

No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.

Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.

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Contribuinte pode usar previdência privada para pagar menos imposto

Nessa época do ano os contribuintes brasileiros já devem direcionar parte do que pagaram de Imposto de Renda Pessoa Física para a previdência privada. Essa é uma grande estratégia financeiro, mas muito pouco utilizada, ocorre por causa do desconhecimento de grande parcela da população de que podem utilizar o dinheiro da restituição para essa finalidade. “A opção por uma previdência privada nunca foi tão relevante, principalmente neste momento. Sabemos que o sistema de previdência social foi criado para dar garantias mínimas de vida às pessoas quando se aposentam, contudo, com as recentes reformas a renda futura será limitada, impossibilitando manter o padrão de vida depois da aposentadoria. Por tudo isso, é imprescindível complementar a aposentadoria pública (caso tenha) com um plano de previdência privada”, explica o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos. O principal atrativo da previdência privada é garantir rendimentos futuros. Mas, um outro destaque é a possibilidade de pagar menos imposto para acumular um valor maior no futuro. PGBL ou VGBL Mas é preciso entender melhor esse tema, existem dois tipos de planos de previdência privada: o Plano Gerador de Benefício Livre (PGBL) e o Vida Gerador de Benefício Livre (VGBL) que possui uma diferença muito relevante. “Os planos de previdência devem ser incluídos na declaração de IR, sendo que os da modalidade PGBL permitem aos participantes deduzir as contribuições da base de cálculo do Imposto de Renda até o limite de 12% da renda bruta anual tributável. Para fazer a dedução, é preciso fazer a declaração completa do Imposto de Renda (IR), em vez da versão simplificada, que dá direito a desconto padrão de 20%”, detalha Richard Domingos. Por exemplo, se uma pessoa ganhou 60 mil reais em rendimentos tributáveis durante um ano, poderá abater até 7,2 mil reais desse valor, caso tenha sido investido ao longo do ano em um plano de previdência privada PGBL. Isso quer dizer que o imposto de renda devido será calculado sobre 52,8 mil reais. “Essa pessoa pagará imposto apenas no momento do resgate, sobre o montante geral. Esse é um benefício relevante porque a pessoa pode capitalizar esses recursos e construir uma poupança maior, principalmente se forem valores mais elevados”, explica Richard Domingos. Já para quem faz a declaração do IR de forma simplificada ou recebe dividendos e outros rendimentos não tributáveis, o tipo de previdência privada mais adequado é o VGBL. Neste caso, a pessoa não pode descontar o valor investido do IR anualmente, mas também só pagará tributos sobre o rendimento da aplicação em previdência privada, em vez de sobre o valor total, como acontece com o PGBL. A cobrança de imposto se dá apenas no momento do resgate do plano. Já segundo a sócia da Camillo Seguros, Cristina Camillo, o VGBL é indicado para profissionais liberais, para quem quer aplicar além dos 12% da renda bruta ou ainda para quem quer deixar o dinheiro como herança. “É interessante pensar da seguinte forma: um VGBL é indicado pensando em deixar os recursos para os descendentes ou cônjuges após a morte, pois apenas a rentabilidade será tributada pelo IR. Isso faz com que o beneficiário receba um valor maior do que se a aplicação for tipo PGBL, em que o IR será cobrado sobre todo o valor do plano”, analisa Cristina Camillo. Ponto importante é que os planos de previdência não entram em inventários o que facilitará muito a vida das famílias em caso de sucessão, lembrando que também não pagam Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens e Direitos (ITCMD). Comece o quanto antes a poupar: O fator mais importante na previdência privada é o tempo de contribuição. “É importante ter em mente que o quanto antes iniciar a previdência, menor será o valor a ser pago, por exemplo, se começar com 20 anos para ganhar um salário igual ao atual quando tiver 60 anos, o valor a ser pago é de 10% do salário. Se começar aos 30 anos, será de 20% para o mesmo rendimento aos 60. Já se deixar para os 40 anos, será preciso guardar 50% do salário para manter a renda atual depois da aposentadoria”, alerta Cristina Camillo. Sobre o resgate, esse pode ser feito no valor total ou de forma parcelada, por meio dos resgates programados. Lembrando que existe que período de carência da operadora (entre 24 e 60 meses do início). Além disso, existe a opção de ter uma renda temporária, com prazo de recebimento pré-estabelecido; renda vitalícia, ou seja, enquanto a pessoa viver; a renda reversível ao cônjuge e/ou filhos, permitindo que o valor seja destinado ao conjugue e/ou filho no caso de morte do segurado; por fim tem a renda vitalícia com prazo garantido, que estabelece um limite de tempo para a renda ser repassada para o cônjuge ou filhos, em caso de morte do segurado. Enfim, são muitas as opções.

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Novo manual e sistema para emissão da GFIP já está definido

A Receita Federal publicou na última quarta-feira (6 de fevereiro), no Diário Oficial da União, a Instrução Normativa RFB nº 1.922, aprovando o novo Manual da Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social (GFIP). A norma também aprova a nova versão do Sistema Empresa de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social. O novo sistema já está atualizado com as alterações incluídas pelas mudanças na legislação previdenciária, em especial as trazidas pela Medida Provisória nº 905, que instituiu o Contrato de Trabalho Verde e Amarelo, e pela Lei nº 13.467/2017, que instituiu o contrato de trabalho intermitente. O manual da GFIP e o programa versão Sefip versão 8.4 estão disponíveis nas páginas da Receita Federal (receita.economia.gov.br) e da Caixa Econômica Federal (caixa.gov.br). Com informações da assessoria de imprensa de Receita Federal do Brasil

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ESocial deve virar “Big Brother”

Embora desgastada, a expressão “Big Brother” resume bem o que o eSocial significa para o governo em termos de controle de informações na relação entre empregadores e trabalhadores domésticos. Conheça a Confirp, a contabilidade do tamanho da sua empresa Antes, uma pessoa que assinasse a carteira de trabalho de um doméstico não tinha obrigação de repassar a informação ao governo. A guia do INSS era gerada sem identificar o contratante e podia ser paga por um parente, por uma empresa ou em dinheiro, de forma que seria impossível saber para quem o empregado prestava o serviço de fato. Também cabia ao empregado entrar no site do INSS, com senha, para verificar se os recolhimentos estavam sendo feitos em dia. Se não estivessem, ele teria de acionar o órgão para tentar cobrar a dívida do empregador. Agora, o governo terá acesso imediato ao contrato de trabalho, com detalhes como horário da jornada e local da prestação do serviço. Encargos não recolhidos ficarão pendentes no sistema e só poderão ser pagos com multa. Até mesmo o período de férias, que gera encargos extras de INSS e FGTS, deve ser registrado no novo sistema. Em geral, o governo só ficava sabendo da relação de trabalho em casos de licença-maternidade ou na hora da entrega da declaração de Imposto de Renda. E, mesmo assim, em órgãos distintos. “Estamos falando pela primeira vez de um cadastro unificado, de segurança de informação, de junção de vários órgãos para tentar harmonizar o pedido de informação”, afirma Clóvis Peres, um dos principais responsáveis pelo sistema dentro da Receita. Imposto de Renda e eSocial Em relação à declaração do IR, a informação constava apenas quando a pessoa utilizava o benefício fiscal que permite abater os valores pagos ao INSS para domésticas. Esse benefício, aliás, está na lista de fraudes comuns encontradas na malha fina do fisco. Empregadores que fazem a declaração simplificada, e por isso não utilizam o benefício, em alguns casos, “repassam” o abatimento para outra pessoa. Agora, de acordo com Peres, a Receita poderá cruzar os dados para facilitar a descoberta desse e de outros tipos de fraudes. O diretor tributário da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos, diz que as informações prestadas ao eSocial podem ser consideradas como uma declaração do contribuinte de ele que deve aqueles valores. “Antes, o empregador deixava de recolher a contribuição e não havia cobrança. Agora, o governo pode fazer a cobrança administrativa e até judicial de créditos não recolhidos”, afirma. “Esse tipo de controle vai fazer muita gente mudar. Fica muito difícil não recolher. Será mais fácil para o governo detectar”, diz o advogado Ricardo de Freitas Guimarães. Fonte – Folha de S. Paulo – http://m.folha.uol.com.br/mercado/2015/11/1706850-receita-federal-transforma-esocial-em-big-brother.shtml?mobile

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Antecipação dos feriados, o que fazer com os impostos?

Antecipação dos feriados, o que fazer com os impostos? Com o objetivo de aumentar o isolamento social no município de São Paulo, foi discutido, votado e aprovado ontem (18/05) na Câmara Municipal de São Paulo a antecipação dos feriados de Corpus Christi (11 de junho) e da Consciência Negra (20 de novembro) para amanhã (20 de maio) e quinta-feira (21 de maio). Diante desta decisão os encargos disponibilizados pela Confirp com vencimento amanhã terão que ser antecipados para hoje (19/05). Para tanto poderão utilizar as mesmas guias, antecipando apenas o pagamento bancária destas. Também serão antecipados os pagamentos dos impostos retidos (IRRF e as Contribuições Sociais Retidas na Fonte – CSRF) para pagamento hoje 19/05 Ainda está em discussão a antecipação do feriado da Revolução Constitucionalista de 1932 (9 de julho) para a próxima segunda-feira (25 de maio). Se for aprovada os encargos e impostos que vencerão neste dia, como por exemplo, o PIS sobre folha de pagamento, PIS e COFINS sobre faturamento, IPI, etc., deverão ser antecipados para sexta-feira (22 de maio) ou antes. Como é uma discussão que pode se estender para outros municípios e podemos não ter tempo hábil de avisá-los, pedimos para ficarem atentos a estas mudanças e no caso de dúvidas solicitar auxílio ao seu banco. Importante salientar que a simples programação no sistema bancário no vencimento convencional não é garantia que será pago no prazo, pois a Receita Federal poderá considerar o pagamento para o próximo dia útil seguinte e gerar o débito automático para a empresa. A Equipe Confirp coloca-se à disposição para esclarecimentos necessários.

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