Corretoras ou bancos: qual o melhor caminho?

Conflitos em condomínios são mais comuns do que muitos imaginam, e as causas geralmente estão relacionadas à má gestão financeira e administrativa. Acusações de desvio de recursos, falhas no controle de recebíveis, administração inadequada de compras e erros na gestão de materiais compõem um cenário de crises recorrentes. A gestão financeira de condomínios pode enfrentar uma série de desafios, que, se não forem devidamente abordados, podem levar a problemas sérios, como a desvalorização da propriedade e a insatisfação dos moradores. Um dos problemas mais frequentes é a inadimplência, que afeta diretamente o orçamento e compromete a capacidade do condomínio de manter serviços essenciais. Humberto Watanabe, sócio da Ghaw Serviços, destaca que a falta de planejamento orçamentário adequado é outro fator crítico para a saúde financeira dos condomínios. “A falta de pagamento das taxas condominiais é um dos principais desafios que podem desestabilizar o orçamento e comprometer os serviços essenciais”, aponta. Além disso, ele ressalta que muitos gestores negligenciam a necessidade de prever gastos futuros, como manutenções e reparos emergenciais, o que pode levar à desvalorização da propriedade e a conflitos internos entre condôminos e a administração. Outro ponto crucial na gestão condominial é a questão das despesas não previstas, como reparos emergenciais ou multas. Sem um fundo de reserva robusto, o condomínio pode se ver em sérios apuros financeiros. “Um bom planejamento financeiro é a chave para evitar essas armadilhas”, salienta Watanabe. Ele recomenda que os condomínios mantenham um fundo de reserva que possa cobrir despesas inesperadas, de modo a preservar a infraestrutura e os serviços sem impactar a qualidade de vida dos moradores. Erros administrativos também são comuns, como a falta de comprovantes para compras de menor valor e a ausência de cotações prévias para aquisições, que podem resultar em desperdícios e prejuízos ao condomínio. Além disso, desvios de recursos são uma preocupação real, com casos em que valores são mal aplicados ou superfaturados, comprometendo o caixa do condomínio e gerando desconfiança entre os moradores. Escolha do síndico e da administradora Um aspecto fundamental para evitar problemas de gestão é a escolha criteriosa do síndico e da administradora do condomínio. Para a escolha do síndico, é essencial que os moradores considerem candidatos que possuam habilidades de liderança, conhecimento básico em finanças e administração, e um perfil que favoreça a resolução de conflitos. A transparência, a disponibilidade e a ética também são características imprescindíveis. Já para a escolha da administradora, os condôminos devem avaliar o histórico da empresa, sua reputação no mercado, e a qualificação dos profissionais que irão lidar diretamente com as questões do condomínio.  É importante que a administradora tenha experiência comprovada na gestão de condomínios de porte e complexidade similares, além de oferecer relatórios financeiros claros e detalhados, e um serviço de atendimento acessível e eficiente. A necessidade de auditorias em condomínios Esses problemas não apenas desestabilizam as finanças do condomínio, mas também minam a confiança dos moradores na administração, gerando um ciclo de insatisfação e conflitos internos. Diante dessas dificuldades, a auditoria condominial surge como uma solução eficaz para trazer à tona a transparência necessária e restaurar a confiança entre síndicos, administradoras e moradores. Um processo de auditoria bem conduzido não apenas identifica possíveis irregularidades, mas também atua como um poderoso mecanismo de prevenção contra fraudes e má gestão. Ao examinar minuciosamente as finanças, o fluxo de caixa, os contratos de serviços terceirizados, os comprovantes de compra e o cumprimento das obrigações fiscais e legais, a auditoria contribui para uma administração mais organizada e eficiente. José Augusto Barbosa, da Audcorp Auditoria, enfatiza a importância da auditoria para manter a transparência e a eficiência na gestão condominial. Segundo Barbosa, essa alternativa tem como principal objetivo verificar se os recursos arrecadados estão sendo utilizados corretamente e se as despesas estão devidamente controladas. “Nosso papel é garantir que as finanças do condomínio estejam em equilíbrio e que as contas reflitam a realidade dos recursos recebidos e dos gastos realizados”, afirma. Durante o processo de auditoria, são verificados aspectos como a taxa de inadimplência, o rateio correto das despesas extraordinárias, a regularidade nos pagamentos das obrigações e a execução adequada das manutenções.  A auditoria também exerce um papel crucial na identificação de fraudes e desvios de recursos. A análise minuciosa dos balancetes e registros financeiros pode revelar inconsistências que, em muitos casos, passam despercebidas pela administração. “Muitas vezes, a falta de controle formal nas despesas pode resultar em gastos não contabilizados ou superfaturados, comprometendo o caixa do condomínio”, alerta Barbosa. Em última análise, a realização de auditorias periódicas em condomínios contribui para uma gestão mais eficiente, transparente e confiável. Com um olhar externo especializado, é possível detectar e corrigir problemas antes que se tornem grandes crises, garantindo que o condomínio funcione de forma saudável e sustentável. Ao mesmo tempo, a escolha cuidadosa do síndico e da administradora é essencial para assegurar que a administração seja conduzida de forma profissional e alinhada aos interesses de todos os moradores.  

Recentemente entrou em vigor a nova regulamentação à Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS), estabelecendo o Marco Geral de Resíduos Sólidos, um importante avanço que traz novas diretrizes na forma como o país se defronta com a geração de resíduos. Mas, o que isso tem a ver com a gestão de uma empresa? “Tudo”, explica Davi Barroso Alberto, sócio da Mercoline, que complementa: “A partir do novo regulamento se tem demandada maior transparência dos setores públicos e privados no gerenciamento de seus resíduos. As alterações trazidas afetam o setor público e privado, estabelecendo importantes obrigações para os fabricantes, importadores, distribuidores, comerciantes e consumidores em relação às suas responsabilidades com o ciclo de vida dos produtos”. A opinião é corroborada por André Navarro, sócio da RCRambiental: “Na prática o objetivo é melhorar o gerenciamento de resíduos no Brasil, exigindo dos órgãos governamentais e empresas, maior controle sobre a gestão de resíduos. O decreto determina ainda que fabricantes, importadores, distribuidores, comerciantes e consumidores sejam responsáveis pelo ciclo de vida dos produtos, onde a responsabilidade será atribuída de forma individual”. Resumidamente, isso trará ao foco do cotidiano empresarial termos como coleta seletiva, logística reversa, diretrizes aplicáveis à gestão e ao gerenciamento. Veja alguns pontos importante sobre o tema: Logística Reversa “O novo regulamento inova com a instituição do Programa Nacional de Logística Reversa, integrado ao Sinir e ao Plano Nacional de Resíduos Sólidos – Planares, e do manifesto de transporte de resíduos – MTR, documento auto declaratório e válido no território nacional, emitido pelo Sistema Nacional de Informações sobre a Gestão dos Resíduos Sólidos (SINIR), para fins de fiscalização ambiental dos sistemas de logística reversa”, explica Davi Barroso. Simplificadamente, segundo André Navarro, logística reversa é um instrumento de desenvolvimento econômico e social caracterizado por um conjunto de procedimentos, meios e ações que viabilizam a coleta e a restituição de resíduos ao setor empresarial para reaproveitamento ou destinação final ambientalmente adequada.   Ao contrário do que muitos pensam, o fim da vida útil de uma mercadoria não indica necessariamente o final do seu ciclo. “Na RCRambiental, por exemplo, temos especialistas que pesquisam e desenvolvem técnicas e inovações tecnológicas de forma a preparar e segregar os diversos tipos de componentes para o estabelecimento de uma “nova vida” ao que seria chamado de “lixo””, conta Navarro. B- Do plano de gerenciamento de resíduos sólidos – PGRS Umas das obrigações mais importantes instituídas pela PNRS é da elaboração do Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos (PGRS), que tem como objetivo fazer com que os geradores demonstrem como será realizada a gestão e destinação final ambientalmente adequada de seus resíduos.  “É importante destacar o impacto disso, como o exemplo do estado de SP por meio da Cetesb que regulamentou a obrigatoriedade de elaboração do plano de gerenciamento de resíduos sólidos, indicando penalidades sobre o não cumprimento do plano que podem ir desde perda da licença de operação a multas ou reclusão dos responsáveis da empresa”, explica André Navarro. [OBS DAVI: Não há regulamentação editada pela CETESB sobre o PGRS, a regulamentação do plano é dada pela política nacional e estadual de resíduos sólidos, não previsão de pena de reclusão pela falta do plano, a sanção aplicada é a prevista no art. 62, XVI do Decreto Federal nº 6514/2018, multa de R$ 5.000,00 a R$ 50.000.000,00, ou do art. 23 da política estadual de resíduos sólidos (Decreto Estadual nº 54645/2009), conforme o caso e agente fiscalizador.] Em relação às novas regras, Mylena Cristina Pereira Albino – Integrante do Departamento Jurídico da Mercoline explica que: “Os geradores sujeitos à elaboração do PGRS poderão optar pela apresentação do plano de forma coletiva e integrada, desde que estejam localizados nas mesmas regiões e exerçam atividades características do mesmo setor produtivo e possuam mecanismos formalizados de governança coletiva ou de cooperação em atividades de interesse comum”.  Em contrapartida, no PGRS deverá ser indicado de forma individualizada as atividades, os resíduos sólidos gerados, as ações e as responsabilidades atribuídas a cada um dos geradores. O novo regulamento estabelece que os responsáveis pelos planos de gerenciamento de resíduos sólidos disponibilizarão ao órgão municipal competente, ao órgão licenciador do Sisnama e às demais autoridades competentes, com periodicidade anual, informações completas e atualizadas sobre a implementação e a operacionalização do plano sob sua responsabilidade, por meio eletrônico, conforme as regras estabelecidas pelo Ministério do Meio Ambiente. Outras alterações significativas são com relação às microempresas e as empresas de pequeno porte, que estão dispensadas da apresentação do Plano de Gerenciamento Resíduos Sólidos, quando gerarem somente resíduos sólidos não perigosos equiparados pelo poder público municipal aos resíduos domiciliares, até o volume de duzentos litros por dia. O novo regulamento inova em não considerar como geradores de resíduos perigosos as microempresas e as empresas de pequeno porte que gerarem, em peso, mais de 95% de resíduos não perigosos, explica Davi Barroso. D- Do gerenciamento dos Resíduos Perigosos Segundo Davi Barroso, da Mercoline, o novo regulamento classifica como sendo geradores ou operadores de resíduos perigosos, aqueles cujo:  o processo produtivo gere resíduos perigosos;  a atividade envolva o comércio de produtos que possam o gerar resíduos perigosos e risco seja significativo;  a critério do órgão ambiental;   que prestem serviços que envolvam a operação com produtos que possam gerar resíduos perigosos e cujo risco seja significativo, a critério do órgão ambiental;  que prestem serviços de coleta, transporte, transbordo, armazenamento, tratamento, destinação e disposição final de resíduos ou rejeitos perigosos;  e que exerçam atividades classificadas como geradoras ou como operadoras de resíduos perigosos em normas editadas pelos órgãos do Sisnama, do SNVS ou do Suasa.   Sendo que os geradores ou operadores de resíduos perigosos estão condicionados no âmbito do licenciamento ambiental de comprovarem aos órgãos ambientais competentes suas capacidades financeiras e dos meios técnicos e operacionais adequados para o atendimento das respectivas etapas dos processos de gerenciamento dos resíduos perigosos. Podendo ainda, a critério do órgão ambiental licenciador, exigir a contratação de seguro de responsabilidade civil por danos causados ao meio ambiente ou à saúde pública, de acordo com as diretrizes e normas