Aumenta o IOF – veja o impacto para pessoas físicas e jurídicas

A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais.     Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”.     As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.       Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.     Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.       Como ficam as locações de imóveis     A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS.       Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”.       Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria.     Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos.       A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.       Como ficam as vendas de imóveis?   Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual.       Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”.       Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física

  Para simplificar a vida dos contribuintes, eles podem utilizar as informações pré-preenchidas para a elaboração da declaração de ajuste anual de Imposto de Renda Pessoa Física. Contudo, ao contrário do que é informado pelo governo, existem riscos nessa ação, sendo que se observa que são muitas as informações que não são automaticamente preenchidas nesse modelo.   “Segundo é informado pela Receita Federal, esse é um programa que seria muito completo e cheio de informações pré-preenchidas, simplificando em muito a vida do contribuinte. Mas, a realidade é que não se tem quase nenhuma informação correta no documento”, alerta Richard Domingos, diretor-executivo da Confirp Contabilidade.   Ou seja, o pré-preenchimento da declaração não é tão verdadeiro como se espera, o que cria o risco de malha fina para quem confiar nas informações que foram disponibilizadas de forma automática pelo programa.   “A declaração pré-preenchida, embora seja uma ferramenta útil, muitas vezes é insuficiente em termos de completude e precisão. Essa modalidade de declaração fiscal frequentemente apresenta lacunas significativas de informações, assim, não se deve acreditar cegamente. Por exemplo, dados cruciais como informações sobre procurações eletrônicas para questões imobiliárias, taxas de administração e despesas com instrução nem sempre estão incluídos na pré-preenchida”, explica Richard Domingos.   Além disso, há casos em que os informes bancários de aplicações financeiras não correspondem aos dados lançados na declaração pré-preenchida, havendo discrepâncias nos rendimentos e nos CNPJs associados. O mesmo ocorre com os bens e direitos, onde os saldos de contas bancárias e questões relacionadas a cartórios podem não estar representados com precisão.   “Um desafio adicional ocorre no contexto de aquisições imobiliárias financiadas, onde o total do valor do imóvel é frequentemente apresentado na pré-preenchida, em vez do valor real pago pelo contribuinte. Isso pode distorcer a situação financeira relatada”, alerta o diretor da Confirp Contabilidade.   Outra área problemática são as despesas médicas de pessoas físicas dependentes, que podem não ser adequadamente refletidas na declaração pré-preenchida, especialmente se esses indivíduos não apresentaram suas próprias declarações.   “O problema é que a promessa era que entregaria tudo isso pronto para os consumidores. Como muitas pessoas vão pensar que as informações já estão corretas, essas correm o risco de enviar o documento com erros”, explica o diretor da Confirp.   Por isso, é fundamental que o contribuinte confira os dados ao utilizar dessa vantagem, confirmando informações referentes às despesas médicas, aplicações financeiras, dentre outras. É fundamental inserir os dados adicionais que faltam.   Em casos de erros relacionados a esses pontos, os contribuintes podem reduzir sua restituição, pagar mais impostos ou até mesmo ficar retidos na malha fina. Enfim, a orientação é não confiar, mas sim conferir.   Veja alguns pontos de atenção na pré-preenchida   Informações incompletas e incorretas: – Dados Bancários: Saldos de contas bancárias e aplicações financeiras muitas vezes não são representados corretamente. Discrepâncias nos rendimentos e nos CNPJs das fontes pagadoras são comuns. – Bens e Direitos: Informações sobre imóveis financiados podem incluir o valor total do imóvel, em vez do valor pago até o momento. – Despesas Médicas: Gastos com médicos, dentistas e outros profissionais de saúde frequentemente não são incluídos corretamente.   Dependentes: – Despesas médicas de dependentes podem não aparecer se esses indivíduos não apresentaram suas próprias declarações. – Informações financeiras e de saúde dos dependentes frequentemente não são direcionadas para a declaração do titular.   Erros em doações e rendimentos: – Ausência de dados sobre doações que poderiam ser deduzidas do imposto. – Empresas que pagaram valores abaixo de R$ 33.888,00 não reportam esses rendimentos à Receita, o que pode causar omissões importantes.   Criptomoedas e investimentos: – Informações sobre criptomoedas fornecidas pelas exchanges são frequentemente incompletas. – Investimentos isentos de tributação como poupança, LCI, dividendos de ações e FIIs não são corretamente listados.   Entenda declaração pré-preenchida   Para entender melhor, neste ano a declaração pré-preenchida teve importantes novidades, sendo que o contribuinte poderá iniciar o preenchimento de sua declaração de imposto de renda utilizando o link do Conta Digital (nível de segurança ouro e prata) para acesso com a declaração pré-preenchida. Essa novidade está disponível a todas as plataformas utilizadas para preenchimento da declaração (Por computador via PGD, Meu Imposto de Renda no ambiente E-CAC e Aplicativo por meio de tablet e smarthphone). Até o ano passado só era possível utilizar essa facilidade os contribuintes que tinham certificado digital e apenas para quem fazia a declaração pelo programa do imposto de renda via computador”. Para utilização desse serviço as fontes pagadoras deverão ter enviado à Receita Federal do Brasil as declarações exercício 2022 ano-base 2021 (conforme o caso): DIRF — Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte; DMED — Declaração de Serviços Médicos e de Saúde; DIMOB — Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias; CARNE LEÃO — Livro Caixa (preenchido pelo próprio contribuinte); E-Financeira — Declaração das operações financeiras. Contudo, a verificação da correção de todos os dados pré-preenchidos na Declaração de Ajuste Anual é de responsabilidade do contribuinte, o qual deve realizar as alterações, inclusões e exclusões das informações necessárias, se for o caso.