A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais.
Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”.
As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias
Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.
Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.
Como ficam as locações de imóveis
A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS.
Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”.
Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria.
Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos.
A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial.
Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.
Como ficam as vendas de imóveis?
Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual.
Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”.
Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física ou jurídica) fará jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA.
O contribuinte contará ainda com um Redutor de Ajuste, uma espécie de “desconto” na base de cálculo da venda, para determinar o valor do IBS e da CBS devidos na operação. Esse Redutor representará o valor de aquisição do imóvel corrigido pelo IPCA. Outro ponto importante é que os contribuintes deverão inventariar e apurar o Redutor de Ajuste de cada imóvel (corrigindo os valores desde sua aquisição) com base em 31 de dezembro de 2026. Por opção do contribuinte, ele poderá adotar o “Valor de Referência” atribuído ao imóvel no CIB, disponibilizado no SINTER.
Como acontece com os alugueis, o contribuinte também poderá descontar créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade. Dentre outros pontos importantes, podemos destacar que Permutas e Constituição de direitos reais de garantias (hipoteca, penhor, garantia etc.) estão fora do campo de incidência desses tributos.
Regimes especiais e período de transição: adaptação às novas regras Da incorporação – Opção pela tributação simplificada
A Reforma Tributária também prevê um período de transição para as operações imobiliárias iniciadas até 31 de dezembro de 2028. Durante esse período, os contribuintes poderão optar por regimes simplificados de tributação, como o Regime Especial de Tributação (RET) para incorporação imobiliária ou parcelamento do solo. O RET oferece condições mais favoráveis de apuração do IBS e da CBS, mas impõe algumas limitações, como a impossibilidade de apropriar créditos tributários.
Por exemplo, para incorporações imobiliárias realizadas sob o regime de afetação patrimonial, a opção pelo RET implica um pagamento de CBS de 2,08% sobre a receita mensal, afastando a incidência de outros tributos, mas limitando a apropriação de créditos tributários, o que exige uma avaliação cuidadosa das operações.
Lembrando que o RET é um dos principais mecanismos de incentivo ao setor imobiliário, e a Lei Complementar não trouxe sinais claros de sua continuidade para as operações imobiliárias ocorridas a partir de 1º de janeiro de 2029, causando uma grande insegurança no futuro do setor.
O mesmo acontece com o sistema de transição determinado em operações de parcelamento de solo iniciado antes de 2029. Assim como acontece com os empreendimentos optantes pelo RET, nesse caso o contribuinte poderá optar por um recolhimento simplificado de CBS de 3,65% sobre a receita bruta.
Do parcelamento do solo – Opção pela tributação simplificada
Em relação à locação e arrendamento de imóveis, será possível optar pelo regime de tributação simplificado para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, com prazos distintos para contratos residenciais e não residenciais. O tributo a ser pago será também de 3,65%, com a vedação de apropriação de créditos e a impossibilidade de deduções.
Da locação e arrendamento de imóvel – Opção pela tributação simplificada
Os contribuintes que firmaram contratos de locação ou arrendamento de bem imóvel não residencial com prazo determinado, desde que assinados até 16/01/2025 (com firma reconhecida, contrato registrado em cartório até dezembro de 2025, dentre outras exigências), poderão manter o percentual de CBS e IBS em 3,65% da receita bruta recebida. Porém, nesses casos, será vedada a apropriação de créditos e a utilização dos redutores sociais. Lucas Barducco ressalta que, na prática, são raros os casos em que essa opção é vantajosa.
Auditoria: a necessidade de ajustes nos procedimentos contábeis
Com as novas regras tributárias, um dos maiores desafios será o impacto nas práticas contábeis e nos procedimentos de auditoria. José Augusto Barbosa, sócio da Audcorp Auditoria, enfatiza que as mudanças exigem uma adaptação significativa nas rotinas de auditoria, já que os novos tributos, como o IBS e a CBS, terão efeitos diretos nas demonstrações financeiras das empresas: “A implementação da Reforma Tributária exigirá uma reavaliação dos processos contábeis, especialmente em relação ao registro de créditos e débito dos tributos, o que impactará diretamente as auditorias realizadas.”
Além disso, o novo regime de tributação pode exigir maior transparência nas operações das empresas, especialmente nas holdings que lidam com grandes volumes de imóveis e transações complexas. José Augusto afirma: “A conformidade fiscal será mais exigida, e as auditorias terão de ser mais rigorosas para garantir que as empresas estejam em conformidade com as novas regras e aproveitem da melhor forma possível os créditos fiscais.”
A revisão e adaptação das práticas de auditoria não só ajudarão as empresas a se manterem dentro da legalidade, mas também garantirão que elas possam aproveitar ao máximo as oportunidades oferecidas pela reforma tributária, especialmente em um cenário de transição.
Os impactos da Reforma
A Reforma Tributária afeta diretamente o consumidor, ou seja, o último da cadeia. Tomando como base o princípio da não cumulatividade plena associada à cobrança por fora, todo o tributo estipulado na legislação recairá em quem está consumindo o produto ou serviço. No caso do setor imobiliário, recairá naquele que locar ou comprar o imóvel. Isso fará com que ocorra um ajustamento de preços dessas operações no mercado a partir da efetiva cobrança dos novos tributos – isto é, já em 2027, com a cobrança da CBS, e a partir de 2029, com a cobrança também do IBS.
Richard Domingos explica que “o impacto desses novos tributos não será igual a todos os contribuintes e nem terá fórmula exata para determinar quem pagará menos ou mais, pois cada contribuinte possui um arranjo próprio de despesas em sua atividade, assim como a composição de seu faturamento. O que podemos afirmar é que o consumidor final sentirá no bolso seja qual for o valor a ser repassado de imposto para ela”, finaliza.
