Receber ou pagar aluguel parece simples no dia a dia, mas no momento de preencher a declaração do Imposto de Renda, essa realidade costuma gerar dúvidas que vão muito além do básico.
Quem recebe aluguel de imóvel precisa recolher imposto mensalmente? O inquilino precisa informar o que paga? E quando o imóvel pertence a um casal ou a herdeiros? O que acontece com quem não declarou?
Essas perguntas chegam todos os anos à Confirp Contabilidade, empresa com mais de 40 anos de atuação em contabilidade, consultoria tributária e Imposto de Renda para pessoas físicas e jurídicas no Brasil.
Com base nessa experiência prática e no domínio da legislação fiscal, este artigo reúne tudo o que você precisa saber para declarar o aluguel com segurança, evitar inconsistências e manter sua situação fiscal em ordem com a Receita Federal.
O Que é a Tributação de Aluguel no Imposto de Renda?
O aluguel recebido por pessoa física é classificado como rendimento tributável pela legislação brasileira. Isso significa que ele integra a base de cálculo do Imposto de Renda e está sujeito à tabela progressiva de alíquotas, que pode variar de 0% a 27,5%, dependendo do valor total recebido no mês.
A tributação do aluguel no IR incide sobre rendimentos de locação de bens imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais, situados no Brasil ou no exterior. A Receita Federal trata esses valores como renda ordinária do contribuinte e cruza informações com diversas fontes para verificar se os rendimentos foram declarados corretamente.
A regra geral é clara: quem recebe aluguel, paga imposto. O momento do recolhimento e a forma como ele é feito dependem do perfil de quem faz o pagamento: uma pessoa física, uma empresa ou uma imobiliária.
Quem Precisa Declarar Aluguel Recebido?
Todo contribuinte que recebeu aluguel durante o ano-calendário está obrigado a declarar esses valores, independentemente do montante. A obrigatoriedade de entrega da declaração, por sua vez, segue os critérios gerais da Receita Federal, que incluem, entre outros, quem teve rendimentos tributáveis acima do limite anual estabelecido.
Mas atenção: mesmo que os valores recebidos sejam pequenos e não gerem imposto a pagar, a omissão de rendimentos de aluguel é uma das principais causas de malha fina no Brasil. A Receita Federal cruza as informações declaradas com dados de cartórios, imobiliárias, prefeituras e empresas pagadoras. Se houver divergência, a declaração é retida para análise.
Como Funciona o Carnê-Leão para Quem Recebe Aluguel?
O Carnê-Leão é o mecanismo de recolhimento mensal do Imposto de Renda para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior sem que haja retenção na fonte. No contexto do aluguel, ele é obrigatório quando:
- O locatário (inquilino) é uma pessoa física;
- O locador (proprietário) recebe diretamente, sem intermediação de empresa ou imobiliária;
- O valor mensal recebido supera o limite de isenção da tabela progressiva vigente.
O recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel, por meio do programa Carnê-Leão Web, disponível no portal e-CAC da Receita Federal. O não recolhimento dentro do prazo gera multa e juros sobre o valor devido.
Como calcular o imposto no Carnê-Leão?
O cálculo segue a tabela progressiva mensal do IR. O contribuinte aplica a alíquota correspondente à faixa de renda e subtrai a parcela a deduzir. Antes de calcular, é possível abater algumas despesas permitidas, como os honorários do advogado em ações de despejo, desde que comprovados, e o IPTU, quando o contrato prevê que o locador é responsável pelo pagamento.
Exemplo prático:
Um proprietário recebe R$ 3.500,00 mensais de aluguel de uma pessoa física. Após verificar a tabela progressiva vigente, identifica a alíquota aplicável. O imposto calculado deve ser recolhido via Carnê-Leão até o último dia útil do mês seguinte. Ao preencher a declaração anual, os valores já pagos via Carnê-Leão são lançados como imposto pago antecipadamente e deduzidos do imposto final apurado.
Como Declarar Aluguel Recebido de Pessoa Física na Declaração Anual?
Quando o inquilino é uma pessoa física, os valores de aluguel recebidos ao longo do ano devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior” do programa da Receita Federal.
Nessa ficha, o locador informa:
- O CPF do locatário (inquilino);
- O nome completo do pagador;
- O valor total recebido no ano;
- Os valores já recolhidos pelo Carnê-Leão.
É fundamental que os valores lançados na declaração anual sejam idênticos ao que foi registrado e pago mensalmente via Carnê-Leão. Qualquer divergência entre os dois pode acionar a malha fina.
Como Declarar Aluguel Recebido por Intermédio de Imobiliária?
Quando a locação é administrada por uma imobiliária ou administradora de imóveis, a situação muda. Nesse caso, a imobiliária é uma pessoa jurídica e é responsável por reter e recolher o Imposto de Renda na fonte antes de repassar o valor ao proprietário.
Isso significa que, nesse modelo, não há obrigatoriedade de uso do Carnê-Leão pelo locador. O imposto já foi retido pela fonte pagadora.
Os valores devem ser declarados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, informando:
- O CNPJ da imobiliária;
- O nome da empresa;
- O valor bruto recebido no ano;
- O imposto retido na fonte.
O locador deve solicitar à imobiliária o Informe de Rendimentos anual, que consolida todos esses dados. Esse documento é a base para o preenchimento correto da declaração.
Como o Inquilino Deve Declarar o Aluguel Pago?
O inquilino, ao contrário do que muitos pensam, não deduz o aluguel pago do Imposto de Renda. O aluguel pago por pessoa física não é uma despesa dedutível na declaração, exceto em situações específicas envolvendo aluguel de imóvel rural para atividade rural.
No entanto, o inquilino que paga aluguel para uma pessoa física tem uma obrigação: ele é responsável pela retenção e recolhimento do imposto na fonte quando o pagamento for feito a pessoa jurídica no contexto de relações empresariais. Mas quando o pagante é uma pessoa física pagando aluguel a outra pessoa física, a responsabilidade pelo recolhimento é do locador, por meio do Carnê-Leão.
O inquilino pessoa física deve apenas informar o CPF do locador na sua declaração, na ficha de “Pagamentos Efetuados”, no código referente a aluguel de imóvel residencial ou não residencial. Essa informação é utilizada pela Receita Federal para cruzar com o que o proprietário declarou como rendimento recebido.
Qual a Diferença Entre Declarar Aluguel Residencial e Comercial?
Do ponto de vista tributário, não há diferença de alíquota entre aluguel residencial e comercial para pessoas físicas. Ambos são tratados como rendimentos tributáveis e seguem a mesma tabela progressiva.
A diferença prática está nos aspectos contratuais e na forma como algumas deduções podem ser aplicadas. No aluguel comercial, é mais comum que o locatário seja uma pessoa jurídica, o que altera o responsável pela retenção do imposto na fonte. Nesse caso, a empresa inquilina retém o IR e o locador pessoa física recebe o valor já com o desconto, declarando os rendimentos na ficha de pessoa jurídica.
Como Declarar Aluguel Dividido Entre Casal ou Herdeiros?
Esse é um dos cenários que mais gera dúvidas e erros. Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, como um casal em regime de comunhão ou herdeiros de um espólio, cada coproprietário declara apenas a sua parte proporcional do aluguel recebido.
Se dois irmãos herdaram um imóvel em partes iguais e ele gera R$ 4.000,00 de aluguel por mês, cada um deve declarar R$ 2.000,00 como rendimento próprio e recolher o Carnê-Leão sobre esse valor individualmente, conforme sua faixa de renda total.
No caso de casais que fazem declaração conjunta, o aluguel recebido pelo imóvel em comum integra a renda total do casal. Já em declarações separadas, cada cônjuge informa sua parte proporcional.
O erro mais comum nesse contexto é um dos proprietários declarar 100% do aluguel e o outro não declarar nada, ou vice-versa. Isso gera inconsistência e pode resultar em malha fina para ambos.
Como Declarar Aluguel Atrasado ou Recebido de Forma Acumulada?
Quando o locatário acumula parcelas atrasadas e o locador recebe múltiplos meses de uma só vez, a tributação deve seguir uma regra específica: o imposto é calculado com base nos meses a que cada parcela se refere, e não pelo mês em que o valor foi efetivamente recebido.
Nesses casos, o contribuinte pode utilizar o regime de competência para o cálculo, evitando que o acúmulo em um único mês gere uma alíquota desproporcionalmente alta. A Receita Federal aceita essa metodologia quando devidamente comprovada e documentada.
É altamente recomendável contar com orientação profissional nesses casos, pois o cálculo incorreto pode gerar tributação a maior ou inconsistência com as datas informadas em contratos e recibos.
Quais São as Deduções Permitidas na Tributação do Aluguel?
O contribuinte que recebe aluguel pode reduzir a base de cálculo do imposto com algumas deduções específicas, desde que os valores sejam devidamente comprovados. As principais são:
Despesas dedutíveis do aluguel no Carnê-Leão e na declaração:
- Taxa de administração cobrada pela imobiliária, quando o locador a paga diretamente;
- IPTU, quando o contrato estipula que é responsabilidade do locador;
- Laudêmio e outras taxas previstas em contrato enfitêutico;
- Encargos de benfeitorias necessárias realizadas pelo locador, quando comprovadas.
Despesas como condomínio, quando estipuladas como responsabilidade do inquilino, não são dedutíveis para o locador. Da mesma forma, reformas e melhorias no imóvel não são dedutíveis do rendimento de aluguel, embora possam influenciar o custo de aquisição para fins de ganho de capital em uma eventual venda futura.
O Que Acontece Quando o Locador Não Declara o Aluguel Recebido?
Omitir rendimentos de aluguel é uma das situações mais monitoradas pela Receita Federal. O Fisco dispõe de diversas fontes de informação para identificar contribuintes que recebem aluguel e não declaram:
Como a Receita Federal cruza informações sobre aluguel:
- Imobiliárias e administradoras enviam declarações anuais com os valores pagos a locadores;
- Empresas inquilinas informam os aluguéis pagos na DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte);
- Inquilinos pessoas físicas informam o CPF do locador na ficha de pagamentos efetuados;
- Cartórios de registro de imóveis comunicam transações e contratos;
- Prefeituras cruzam dados do IPTU com a situação patrimonial declarada.
Quando o locador não declara o aluguel recebido, pode ser autuado com multa de 75% sobre o imposto devido, acrescida de juros pela taxa Selic, além de responder por crime de sonegação fiscal em casos de valores expressivos e comportamento reiterado.
Como Evitar a Malha Fina ao Declarar Aluguel?
A malha fina relacionada ao aluguel ocorre, na maioria das vezes, por inconsistências entre o que o locador declara e o que outras fontes reportam à Receita. Os erros mais comuns são:
Erros frequentes na declaração de aluguel:
- Declarar um valor inferior ao realmente recebido;
- Não informar o CPF ou CNPJ do locatário/imobiliária;
- Não recolher o Carnê-Leão mensalmente e tentar regularizar apenas na declaração anual;
- Informar o aluguel na ficha errada (confundir pessoa física com pessoa jurídica);
- Proprietários em condomínio declararem valores duplicados ou omitidos;
- Não informar aluguéis atrasados recebidos de forma acumulada;
- Desconhecer que a imobiliária já reteve o imposto e recolher novamente via Carnê-Leão (gerando pagamento a maior).
A melhor forma de evitar esses problemas é manter um controle mensal dos valores recebidos, guardar todos os recibos e contratos, e buscar orientação de uma contabilidade especializada.
Como Declarar Aluguel Corretamente
Use este checklist como guia antes de enviar sua declaração:
[ ] Identifiquei todos os imóveis que geram renda de aluguel;
[ ] Separei os contratos com pessoas físicas dos contratos com pessoas jurídicas/imobiliárias;
[ ] Recolhi o Carnê-Leão mensalmente para aluguéis de pessoas físicas;
[ ] Solicitei o Informe de Rendimentos da imobiliária (quando aplicável);
[ ] Lancei os rendimentos na ficha correta (PF ou PJ);
[ ] Informei o CPF do inquilino ou CNPJ da imobiliária;
[ ] Verifiquei os valores com os recibos e contratos;
[ ] Calculei corretamente a proporção em caso de imóvel compartilhado;
[ ] Incluí na ficha de “Bens e Direitos” o imóvel locado com seus dados corretos;
[ ] Conferi se o imposto pago via Carnê-Leão foi corretamente informado.
Passo a Passo: Como Declarar Aluguel Recebido de Pessoa Física
- Acesse o programa da Receita Federal (IRPF) ou o portal e-CAC.
- Vá até a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”.
- Clique em “Novo” e selecione o mês ou preencha o período.
- Informe o CPF e nome completo do inquilino.
- Informe o valor total recebido no período.
- Na mesma ficha, informe o imposto pago via Carnê-Leão correspondente a esses rendimentos.
- Repita o procedimento para cada inquilino ou imóvel, se houver mais de um.
- Verifique se o total lançado na declaração coincide com os valores registrados no Carnê-Leão Web.
Passo a Passo: Como Declarar Aluguel Recebido Via Imobiliária
- Solicite o Informe de Rendimentos à imobiliária referente ao ano-calendário.
- No programa IRPF, acesse a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.
- Informe o CNPJ e razão social da imobiliária.
- Informe o valor bruto recebido e o imposto retido na fonte conforme o informe.
- Não recolha Carnê-Leão sobre esses valores, pois o imposto já foi retido pela fonte.
Aluguel Recebido do Exterior: Como Declarar?
Quando um residente no Brasil recebe aluguel de imóvel situado no exterior, a tributação segue regras específicas. O rendimento deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”, com destaque para a origem exterior. O Carnê-Leão também é aplicável nesses casos.
Além disso, o imóvel localizado fora do país deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos” com o código correspondente a bens no exterior, e os rendimentos em moeda estrangeira devem ser convertidos para reais pela cotação do dólar fixada pelo Banco Central para fins fiscais.
O Que Fazer se Declarei Errado em Anos Anteriores?
Caso o contribuinte perceba que declarou valores incorretos em anos anteriores, a solução é apresentar uma Declaração Retificadora referente ao ano em questão. A retificação pode ser feita pelo próprio programa da Receita Federal, informando o número do recibo da declaração original.
Se o erro resultou em imposto a menor, haverá cobrança de multa e juros sobre o valor não recolhido. No entanto, a regularização espontânea, antes de qualquer notificação da Receita, resulta em multa menor do que a autuação de ofício.
A Confirp orienta fortemente que qualquer divergência em anos anteriores seja regularizada o quanto antes, pois a malha fina pode ser cruzada com múltiplos anos e gerar autuações retroativas.
Por Que Contar com um Contador Especializado em Imposto de Renda?
A declaração do Imposto de Renda com rendimentos de aluguel envolve regras que vão além do preenchimento básico de um formulário. A combinação entre o Carnê-Leão mensal, as deduções permitidas, os diferentes regimes de tributação, as situações de copropriedade e o cruzamento de dados da Receita faz com que erros sejam comuns mesmo entre contribuintes atentos.
A Confirp Contabilidade, com mais de 40 anos de experiência atendendo pessoas físicas e jurídicas em todo o Brasil, oferece suporte completo para a declaração do IR, incluindo orientação sobre rendimentos de aluguel, regularização de pendências e planejamento tributário para locadores. Com uma equipe de especialistas em legislação fiscal, a Confirp garante que sua declaração seja enviada com segurança, sem risco de malha fina.
FAQ: Perguntas Frequentes Sobre Aluguel no Imposto de Renda
Posso cair na malha fina por não declarar aluguel recebido?
Sim. A omissão de rendimentos de aluguel é uma das principais causas de malha fina no Brasil. A Receita Federal cruza informações de imobiliárias, empresas locatárias, DIRF e até da declaração do próprio inquilino. Se você recebeu aluguel e não declarou, há grande chance de a inconsistência ser identificada.
O que acontece se eu nunca declarei o aluguel que recebo?
Você poderá ser autuado pela Receita Federal com cobrança do imposto não pago, acrescido de multa de 75% e juros pela taxa Selic desde o mês de competência. Em casos graves ou valores elevados, pode haver enquadramento por sonegação fiscal. A melhor saída é regularizar a situação com declarações retificadoras antes de qualquer notificação.
Preciso usar o Carnê-Leão se recebo aluguel de uma imobiliária?
Não. Quando a imobiliária é responsável pela administração do imóvel, ela retém e recolhe o imposto na fonte antes de repassar o valor ao locador. Nesse caso, você recebe o aluguel já com o imposto descontado e deve declarar os rendimentos na ficha de rendimentos de pessoa jurídica, com base no Informe de Rendimentos.
E se eu pagar aluguel para uma imobiliária como inquilino, preciso declarar algo?
Sim. Na ficha de “Pagamentos Efetuados”, você deve informar o CNPJ da imobiliária e o valor total pago no ano a título de aluguel. Isso serve para o cruzamento de dados da Receita. O aluguel pago, no entanto, não é dedutível do IR para pessoas físicas em geral.
Como declarar aluguel compartilhado entre dois proprietários?
Cada coproprietário declara apenas sua parte proporcional. Se o imóvel é de dois irmãos em partes iguais, cada um declara 50% do aluguel e recolhe o Carnê-Leão sobre sua parte individualmente. É importante que as proporções declaradas por cada proprietário somem 100% do valor total do aluguel.
Posso declarar aluguel recebido do exterior no Brasil?
Sim. Rendimentos de aluguel provenientes de imóveis localizados no exterior são tributáveis no Brasil para residentes fiscais brasileiros. Devem ser informados na ficha de rendimentos de pessoa física/exterior, com conversão dos valores para reais pela cotação oficial. O Carnê-Leão se aplica normalmente.
O contrato de aluguel está no nome do meu pai, mas quem recebe sou eu. Como declarar?
Esta é uma situação delicada. O correto é que os rendimentos sejam declarados por quem, de fato, detém a titularidade do imóvel. Se o contrato está no nome do pai, em princípio ele deve declarar os rendimentos. Se há uma cessão do direito ao filho, isso precisa estar formalizado. Situações assim exigem avaliação individualizada por um contador especializado.
Meu dependente recebe aluguel. Preciso declarar isso?
Sim. Os rendimentos de aluguel recebidos por dependentes incluídos em sua declaração devem ser informados junto com os seus, na mesma ficha de rendimentos tributáveis. O imposto é calculado sobre a soma de todos os rendimentos tributáveis do declarante e seus dependentes.
Minha restituição foi bloqueada. Pode ser por causa do aluguel?
Sim. Se houver inconsistência nos valores de aluguel declarados, principalmente quando a Receita identificar divergência entre o que você declarou e o que o inquilino ou a imobiliária informou, sua declaração pode ser retida em malha fina, bloqueando a restituição.
Para resolver, é necessário acessar o e-CAC, verificar as pendências apontadas e, se necessário, apresentar uma declaração retificadora ou atender à intimação da Receita com a documentação comprobatória.
Conteúdo elaborado pela equipe técnica da Confirp Contabilidade, empresa com mais de 40 anos de experiência em contabilidade, Imposto de Renda e consultoria tributária para pessoas físicas e empresas em todo o Brasil. As informações deste artigo têm caráter educativo e informativo. Para orientação personalizada sobre sua situação fiscal, consulte um contador especializado.
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