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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade

A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.

A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle

Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção.

Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.

Locações: nova tributação para pessoas físicas

Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS.

Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro.

A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Vendas de imóveis também serão atingidas

A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período.

Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo.

É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.

Permutas e garantias fora da incidência

Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.

Regimes especiais e transição até 2028

A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo.

O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.

Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.

Tributação simplificada para locações vigentes

Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.

Desafios para a contabilidade e auditoria

A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras.

As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.

E os impactos para o consumidor?

No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.

Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.

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Veja como estão as mudanças do ICMS em transações interestaduais

Muito já se tem falado sobre as mudanças no, que já funciona desde, 1º de Janeiro de 2016, contudo, muitas dúvidas no preenchimento desse documento ainda persiste, assim, veja um manual completo sobre o tema, preparado pelo diretor tributário da Confirp, Welinton Mota. A Confirp possibilita aos seus clientes grande suporte sobre o tema O que está em vigor Entrou em vigor a alteração nas regras de recolhimento do ICMS em transações interestaduais destinadas a não contribuintes do ICMS (pessoas físicas, empresas de serviços etc.). Trata-se do recolhimento, em favor do Estado de destino, do “Diferencial de Alíquotas” (DIFAL): diferença entre a alíquota interna no estado de destino e a alíquota interestadual do ICMS, mais o Fundo de Combate à Pobreza (quando for o caso). Assim, as empresas que vendem para o consumidor final em outros Estados serão afetadas, principalmente, as empresas que operam com o comércio eletrônico. A grosso modo, houve alteração na competência tributária, fazendo com que os dois Estados (de origem e destino) possam fiscalizar e cobrar o ICMS devido a cada um, inclusive com multa e juros, relativo às operações interestaduais destinadas a não contribuintes do imposto. Pagamento do ICMS em transações interestaduais em favor do Estado de destino A responsabilidade pelo recolhimento do ICMS correspondente à diferença entre a alíquota interna e a interestadual será atribuída ao destinatário, quando este for contribuinte do imposto ou ao remetente, quando o destinatário não for contribuinte. O DIFAL deve ser pago em favor do Estado de destino, devendo acompanhar a Nota Fiscal de venda. Quando no Estado de destino houver FCP – Fundo de Combate à Pobreza (geralmente 1% ou 2%), tal valor deve ser recolhido integralmente ao Estado de destino. Nesse caso, somente o DIFAL relacionado ao ICMS deve ser partilhado. No caso de operações e prestações que destinem bens e serviços a não contribuinte (pessoa física ou empresas que não praticam vendas) localizado em outro Estado, o “DIFAL” será partilhado entre os Estados de origem e de destino, na seguinte proporção: Partilha do Diferencial de Alíquotas do ICMS Ano UF de Origem UF de destino 2016 60% 40% 2017 40% 60% 2018 20% 80% A partir de 2019 – 100% Empresas do Simples obtiveram mudança na Justiça Diante toda essa complexidade as empresas as empresas do Simples Nacional foram para a Justiça, e o STF (Supremo Tribunal Federal) concedeu “medida cautelar” suspendendo, para as empresas do Simples Nacional, a cobrança do DIFAL (Diferencial de Alíquotas do ICMS) nas operações destinadas a não contribuintes de outro Estado. A decisão foi publicada em fevereiro de 2016. Segundo Welinton Mota, “desta forma, até o julgamento final da ação, não poderá ser exigido o recolhimento do DIFAL em favor do Estado de destino (e nem da parcela da partilha em favor do Estado de origem), nas operações interestaduais destinadas a não contribuintes do ICMS, quando o remetente for optante pelo Simples Nacional”. Em outras palavras, as empresas do Simples Nacional estão desobrigadas de recolher o DIFAL nas operações interestaduais destinadas a não contribuintes do ICMS, até o julgamento final da ação. Como a decisão (medida cautelar) será julgada em definitivo pelo Plenário do STF, sem data prevista, a sugestão de Mota é que: “Considerando que a decisão não tem caráter definitivo, recomendamos cautela e acompanhamento dos desdobramentos da referida ação pelos contribuintes do Simples Nacional. Cumpre alertar que há possibilidades do STF mudar a decisão, o que poderá exigir o recolhimento DIFAL das empresas do Simples Nacional com os acréscimos legais”, finaliza.

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Comprovante de despesa suaviza mordida do leão

A partir desta quinta-feira (2), o contribuinte pode acertar as contas com o Leão. A entrega da declaração do Imposto de Renda 2017, correspondente aos rendimentos de 2016, ja começou e é possível amansar a fera para conseguir o máximo de restituição no tributo com comprovante de despesa. Faça sua declaração com toda a segurança da Confirp! A lei permite vários tipos de deduções no imposto. Ou seja, esse dinheiro pode ser abatido do que se deve de tributo ao Fisco. E caso o contribuinte tenha pago a mais do que realmente precisaria, o montante será devolvido em um dos lotes, entre junho e dezembro – desde que esteja tudo certo na declaração. A lista de deduções é grande: dependentes, gastos com saúde, educação, previdência privada, contribuições para o INSS e outras situações (confira abaixo) podem fazer a mordida tornar-se menos violenta. A orientação do diretor-executivo da consultoria Confirp, Richard Domingos, é, antes de começar a preencher a declaração, juntar toda a papelada possível para facilitar a entrega do imposto. Uma das dicas dada pelo especialista é imprimir a declaração entregue em 2016 e usá-la como um check-list para as informações que faltam. “Lá, por exemplo há as fontes pagadoras, as dívidas e o patrimônio. Com isso, você pode ver o que mudou e correr atrás de todos os documentos”, informou. Estão obrigados a declarar contribuintes que recebaram rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70 em 2016, ou seja, o equivalente a R$ 2.379,97 por mês. MUDANÇAS/ Este ano, para conseguir declarar as despesas dos dependentes, é preciso informar o CPF de todos que tenham 12 anos ou mais. Sem isso, informações como pagamentos de escola, médico e também a dedução por dependente (R$ 2.275,08), não será considerada. Além desta obrigatoriedade – no ano passado a necessidade era a partir dos 14 – há outras modificações no IR deste ano, mais especificamente no programa de preenchimento da declaração. Em 2017 não será mais necessário baixar o Receitanet, programa utilizado para o procedimento. É possível enviar o ajuste pelo mesmo programa de preenchimento. Outra mudança, que facilitará a vida do contribuinte, é o preenchimento dos rendimentos isentos (como FGTS) e tributados exclusivamente na fonte (13º salário e ganhos de aplicações financeiras). Antes, era preciso achar a linha de cada um desses tributos para declarar. Agora, é possível colocar o valor e selecionar o tipo de rendimento em uma única caixa. Agora, o sistema também irá recuperar nomes vinculados ao CPF/CNPJ de prestadores de serviços e empresas, facilitando o preenchimento. Será preciso cadastrar apenas uma vez a informação. Nas outras vezes que o contribuinte digitar o CPF/CNPJ daquele prestador, o preenchimento será automático. Receita faz plantão para tirar dúvidas A Receita Federal abre hoje e estende até 28 de abril, último dia para declarar o Imposto, o seu plantão para tirar dúvidas para a declaração do IR. Este ano o atendimento será na Avenida Pacaembu, 715, próxima à estação Marechal Deodoro do Metrô, de segunda a sexta-feira, das 9h às 16h. Não é necessário agendamento. O atendimento é exclusivo para esclarecer dúvidas no preenchimento. Para outras informações, é necessário procurar outros postos do Fisco na capital paulista. Fonte – Diário de S. Paulo – Por: Larissa Quintino larissaq@diariosp.com.br

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Reforma trabalhista: veja ponto a ponto como ficou a lei

A reforma trabalhista que altera mais de 100 pontos da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) já foi aprovada e sancionada pela presidência da República e deverá entrar em vigor em novembro deste ano, permitindo mudanças como a prevalência do acordado entre patrões e empregados sobre o legislado nas negociações trabalhistas. Participe dos workshops que a Confirp realizará sobre o tema O texto aprovado altera a lei atual em vários aspectos, como férias, trabalho em casa, plano de carreira e jornada de trabalho. Veja as principais mudanças: Horas In Itinere O tempo que o trabalhador passa em trânsito entre sua residência e o trabalho, na ida e na volta da jornada, com transporte fornecido pela empresa, deixa de ser obrigatoriamente pago ao funcionário. O benefício é garantido atualmente pelo Artigo 58, parágrafo 2º da CLT, nos casos em que o local de trabalho é de difícil acesso ou não servido por transporte público. Tempo na empresa Pelo texto, deixam de ser consideradas como integrantes da jornada atividades como descanso, estudo, alimentação, higiene pessoal e troca do uniforme. A CLT considera o período em que o funcionário está à disposição do empregador como serviço efetivo. Descanso Atualmente, o trabalhador tem direito a um intervalo para descanso ou alimentação de uma a duas horas para a jornada padrão de oito horas diárias. Pela nova regra, o intervalo deve ter, no mínimo, meia hora, mas pode ser negociado entre empregado e empresa. Se esse intervalo mínimo não for concedido, ou for concedido parcialmente, o funcionário terá direito a indenização no valor de 50% da hora normal de trabalho sobre o tempo não concedido. Rescisão A rescisão do contrato de trabalho de mais de um ano só é considerada válida, segundo a CLT, se homologada pelo sindicato ou autoridade do Ministério do Trabalho. A nova regra revoga essa condição. Rescisão por acordo Passa a ser permitida a rescisão de contrato de trabalho quando há “comum acordo” entre a empresa e o funcionário. Nesse caso, o trabalhador tem direito a receber metade do valor do aviso prévio, de acordo com o montante do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), até o máximo de 80%, mas não recebe o seguro-desemprego. Comissão de fábrica Toda empresa com mais de 200 empregados deverá ter uma comissão de representantes para negociar com o empregador. A escolha será feita por eleição, da qual poderão participar inclusive os não-sindicalizados. Não poderão votar os trabalhadores temporários, com contrato suspenso ou em aviso prévio. Danos morais A indenização a ser paga em caso de acidente, por exemplo, passa a ser calculada de acordo com o valor do salário do funcionário. Aquele com salário maior terá direito a uma indenização maior, por exemplo. Em caso de reincidência (quando o mesmo funcionário sofre novamente o dano), a indenização passa ser cobrada em dobro da empresa. Quitação anual O novo texto cria um termo anual, a ser assinado pelo trabalhador na presença de um representante do sindicato, que declara o recebimento de todas as parcelas das obrigações trabalhistas, com as horas extras e adicionais devidas. Justa causa A cassação de registros profissionais ou de requisitos para exercer a profissão passa a configurar como possibilidade de demissão por justa causa. Salários Benefícios como auxílios, prêmios e abonos deixam de integrar a remuneração. Dessa forma, não são contabilizados na cobrança dos encargos trabalhistas e previdenciários. Isso reduz o valor pago ao Instituto Nacional do Seguo Social (INSS), e, consequentemente, o benefício a ser recebido. Salários altos Quem tem nível superior e recebe valor acima do dobro do teto dos benefícios do Regime Geral da Previdência Social (cerca de R$ 11 mil) perde o direito de ser representado pelo sindicato e passa a ter as relações contratuais negociadas individualmente. Com informações de Adriana Franzin e Líria Jade – Repórteres da Agência Brasil

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Liderança em escassez – seis orientações para empresa suprir essa necessidade

O mercado de trabalho está em constante mudança e a adequação das empresas a esse cenário instável está cada vez mais complexo. Se formos pensar nas mudanças que as áreas de recursos humanos e as lideranças estão enfrentando observaremos que são muitas. Para se ter apenas um exemplo, posso falar que se antes estávamos vivendo um verdadeiro período de apagão de mão de obra, onde as empresas não conseguiam mais contratar e muitos colaboradores deixavam suas empresas em busca de melhores oportunidade, isso não mais ocorre de forma tão latente para alguns setores. No momento atual as pessoas estão pedindo menos demissão e também se vê nas empresas uma diminuição da necessidade de procurar mão de obra, o que também impacta a tendência de altos custos. Outra tendência que vem sendo readequada é a do home office, com muitas empresas repensando esse modelo e outras alternado para um modelo híbrido. Com todos esses nuances, cresce ainda mais a importância do papel dos líderes. Infelizmente, o que se observa é que muitos desses não estão preparados para essa realidade. Mas, de onde nasce esse problema? São diversos os fatos que levam a essa situação, primeiramente é importante salientar a questão educacional, infelizmente não existe na maioria das instituições de ensino o aprendizado sobre liderança, assim, essas só buscam aprender sobre o tema, na maioria das vezes, quando já enfrentam dificuldades. Outro ponto relevante ocorre nas própria empresas que não possuem estrutura adequada de promoções de novos líderes, confundindo capacidade e qualidade técnica com capacidade de liderança. Infelizmente, um ponto não está associado a outro. Muitas vezes um bom técnico não possui as qualificações necessárias para liderar, o que pode ocasionar um grande problema. Ao fracassar essa promoção a empresa não perde apenas o líder, mas também o técnico. Contudo, existem caminhos para minimizar essas situações. Por parte do possível líder, o caminho é ter a percepção de suas limitações e das necessidades de melhorias e buscar o aprimoramento. Contudo, na grande maioria das vezes esses cuidados passam por estratégias da área de recursos humanos. Vamos a algumas orientações que podem ser passadas para essas áreas sobre o tema: Atenção na contratação – características de liderança já podem ser observadas no momento da contratação. Não se necessita contratar necessariamente uma pessoa que seja um líder, mas ao identificar essa deficiência, se pode desde os cargos inferiores, passar ensinamentos para que a pessoa se torne um líder; Não busque líderes natos – muitas pessoas querem pegar um líder já formado, idealizam o profissional perfeito, contudo, isso não é a realidade na maioria dos casos. Se encontrar será ótimo, mas tenha sempre em mente que é papel da empresa formar pessoas para a liderança; Crie seus líderes – A empresa deve ter estratégias para formações de líderes, é preciso que para isso se tenha processos de capacitação bem definidos, com capacitações de qualidade. Mesmo quando se contrata uma liderança esse deve ser aprimorado para os propósitos da organização. Não deixe solto – A área de recursos humanos e a diretoria deve acompanhar de perto os líderes, independentemente da qualificação que eles tenham, isso não significa que possam ficar sem acompanhamento, geralmente quando isso ocorre se percebe falhas depois de algum tempo. Valorize os líderes – Não dar o devido valor aos líderes é praticamente deixá-los soltos no mercado, podendo perder esse profissional nas primeiras propostas da concorrência. Lembrando que valorizar não está apenas relacionado a dinheiro, mas também a reconhecimento. Recicle constantemente – Todos em uma corporação devem ser constantemente reciclados em seus conhecimentos, isso tem valor especial em relação aos conhecimentos de liderança. Lembrando que conceitos se atualizam constantemente. Cristine Pereira é gerente de RH da Confirp Contabilidade, especialista em recursos humanos e liderança.

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