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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade

A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.

A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle

Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção.

Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.

Locações: nova tributação para pessoas físicas

Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS.

Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro.

A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Vendas de imóveis também serão atingidas

A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período.

Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo.

É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.

Permutas e garantias fora da incidência

Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.

Regimes especiais e transição até 2028

A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo.

O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.

Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.

Tributação simplificada para locações vigentes

Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.

Desafios para a contabilidade e auditoria

A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras.

As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.

E os impactos para o consumidor?

No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.

Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.

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Novo limite de isenção para entrada de bens de viajantes do exterior

O Ministério da Economia publicou a Portaria ME Nº 601/19, que padroniza o limite de valor para a concessão de isenção nas compras realizadas no exterior por passageiros em viagens internacionais, independentemente do meio de transporte utilizado. A partir de janeiro de 2020, os viajantes procedentes do exterior que cheguem ao País utilizando transporte: terrestre, fluvial ou lacustre, também gozarão do limite de isenção de US$ 500,00 para compras no exterior vigente atualmente apenas para os viajantes internacionais que utilizam os transportes aéreo e marítimo. Além do limite para as compras no exterior, os viajantes internacionais que chegam ao País, podem realizar compras com isenção de tributos nos freeshops instalados no Brasil. Para as compras nos freeshop, no caso de viajantes que procedam do exterior em transporte terrestre, fluvial ou lacustre o limite de isenção é de US$ 300,00. Os viajantes que chegam ao Brasil em transporte aéreo ou marítimo podem se beneficiar do direito a isenção para compras nos freeshops até o limite de US$ 500,00, sendo que a partir de janeiro de 2020, este limite de US$ 500,00 passará para o valor de US$ 1.000,00, alteração promovida pela Portaria ME nº 559, de 2019.” Fonte: Assessoria de Imprensa da Receita Federal do Brasil

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O que esperar da LGPD no futuro?

A LGPD percorreu um longo caminho desde sua aprovação em 2018. Completados 3 anos da sanção da Lei, desde agosto de 2021, é possível a aplicação de sanções administrativas pela ANPD – Autoridade Nacional de Proteção de Dados. Além disso, com a recente nomeação do Conselho Nacional de Proteção de Dados – CNPD, enfim a ANPD poderá deliberar como se dará a aplicação de sanções e o formato de fiscalização. Saiba o que esperar da LGPD no futuro. Importante ressaltar que em janeiro do ano passado, a ANPD publicou sua agenda regulatória para o biênio 2021-2022, na qual elegeu 10 (dez) temas prioritários para análise e regulamentação. Dentre esses temas, é fundamental a eleição de critérios para nomeação de DPO (Data Protection Officer) e parametrização da necessidade de registro de operações de tratamento de dados e emissão de Relatório de Impacto para empresas de pequeno e médio porte. No entanto, alguns empresários alegam que isso poderia sobrecarregar os custos de operação para essas empresas. Nesse segmento em específico, pequenos e médios empresários aguardam os próximos passos da ANPD para se adequar, contudo, perigosamente, ignoram que já estão sujeitos à lei, mesmo sem a aplicação de sanções administrativas, uma vez que a responsabilidade legal pelo tratamento incorreto de dados já está valendo e as empresas deverão indenizar os prejuízos que causarem aos usuários. Essa atitude pode doer muito no bolso. Para além das temidas multas, nos próximos meses, espera-se que a ANPD traga esclarecimentos sobre pontos obscuros da lei, como, a aplicação da base legal do legítimo interesse da empresa em tratar dados, a forma de processamento de denúncias, instauração de procedimentos administrativos e outros temas que não estão dispostos em lei e devem ser regulamentados pela autoridade. Isso porque alguns setores como e-commerce, RH, empresas de tecnologia e serviços digitais prometem ser os mais afetados nesse primeiro momento, de modo que toda empresa, pequena ou média, deve procurar apoio jurídico passa evitar crises e prejuízos futuros, afinal, o cinto de segurança é afivelado com o veículo ainda parado e não em movimento. Ainda na esfera da aplicação de multas, o tema foi objeto de consulta pública, na qual se discutiu também a metodologia para orientar o cálculo do valor final. Nesse sentido, a ANPD deverá concentrar seu olhar para agentes que concentrem maior número de denúncias, como empresas de telefonia e instituições financeiras. De toda sorte, nos próximos meses a atuação da ANPD deve continuar com cunho educativo através de atividades de orientação e disseminação da cultura de dados, não se promovendo a aplicação intensiva e imediata de multas, o que não significa dizer que a adequação deva ser deixada de lado com as adaptações da LGPD no futuro. Isso porque a adequação não é puramente documental, mas também exige uma mudança cultural. Em um país no qual 84% das companhias não estão preparadas para as novas regras de privacidade de dados, segundo recente levantamento realizado pela consultoria ICTS Protiviti, deixar para se adequar somente quando as multas forem aplicadas ou ações indenizatórias forem ajuizadas contra a empresa, simplesmente, não parece a melhor estratégia. O ditado popular “quem chega cedo bebe água limpa” nunca foi tão real, já que as empresas que estão adequadas ou em processo de adequação mostrarão sua boa-fé frente aos tão temidos incidentes de vazamento. Importante ressaltar que nenhuma empresa está 100% segura, uma vez que incidentes de diversos tipos podem ocorrer, mas com a construção diária de uma cultura de dados, os problemas podem ser mitigados e as sanções administrativas ou mesmo condenações judiciais podem ser evitadas. As empresas que mais cedo se adequarem à lei LGPD no futuro irão aproveitar o bom momento para se destacar em um mercado cada dia mais competitivo. Com isso, sairão ganhando ao aumentar seus lucros. O cenário mostra que, cada vez mais, a privacidade e a proteção de dados são fundamentais para a sobrevivência das empresas neste novo mercado. *André Damiani, criminalista com especialização em Direito Penal Econômico e LGPD, é sócio fundador do Damiani Sociedade de Advogados * Flávia Bortolini, especialista em Direito Digital e proteção de dados pelo Data Privacy Brasil e em Processo Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, é associada do Damiani Sociedade de Advogados.

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Consulta IR: Descubra se Está no Primeiro Lote ou na Malha Fina

Leia também e entenda tudo sobre Offshore: Contabilidade Para Empresa Offshore: Entenda a Importância {Offshore}: Entenda sobre a Nova Lei para o Brasil em 2024 Offshore: saiba o que é e como abrir esse tipo de empresa A Receita Federal irá liberar na sexta-feira (8), a partir das 9h, o primeiro lote do Imposto de Renda de Pessoas Físicas de 2018 para consultas. Estarão nesse grupo 2.482.638 contribuintes que receberão R$ 4,8 bilhões, o lote também incluirá restituições residuais de 2008 a 2017. Em relação a 2018 serãoR$ 4,72 bilhões e 2.463.665 contribuintes. Ajuste sua declaração com a Confirp Os depósitos nas contas dos contribuintes acontecerão no dia 15 de junho. O acesso referente à restituição pode ser obtido pelo site da Receita, (idg.receita.fazenda.gov.br), o contribuinte também pode ligar para o telefone 146. Malha Fina Os contribuintes também já estão podendo pesquisar para saber se ficaram ou não na malha fina. Com a modernização do sistema a Receita Federal a agilidade para disponibilizar a informação neste ano foi muito maior. Para o diretor tributário da Confirp Consultoria Contábil, Welinton Mota, quem sabe ou acha que errou na declaração, a preocupação em pesquisar a situação é válida, mas não é necessário nervosismo. Ajustes ainda são possíveis antes que seja chamado pelo Fisco. Mesmo para quem já sabe que está na malha fina, não é necessário pânico, ajustes ainda são possíveis com uma declaração retificadora. “A Receita Federal permite o contribuinte acesso ao detalhamento do processamento de sua declaração através do código de acesso gerado no próprio site da Receita Federal ou certificado digital. Caso tenha sido detectada alguma divergência o Fisco já aponta ao contribuinte o item que esta sendo ponto de divergência e orienta o contribuinte em como fazer a correção”, explica Welinton Mota. Como pesquisar? Assim para saber se há inconsistências em suas declarações do Imposto de Renda e se, por isso, caíram na malha fina do Leão, ou seja, se tiveram seu IR retido para verificações é necessário acessar o extrato da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física de 2016, disponível no portal e-CAC da Receita Federal. Para acessar é necessário utilizar o código de acesso gerado na própria página da Receita Federal, ou certificado digital emitido por autoridade habilitada. De acordo com a Receita Federal, o acesso ao extrato, por parte dos contribuintes, também permite conferir se as cotas do IRPF estão sendo quitadas corretamente; solicitar, alterar ou cancelar débito automático das cotas, além de identificar e parcelar eventuais débitos em atraso, entre outros serviços. “Em relação à declaração retida, se não houver erros por parte do contribuinte que necessite enviar uma declaração retificadora, o caminho é aguarda ser chamado para atendimento junto à Receita”, complementa o diretor da Confirp Contabilidade. Como corrigir os erros? Mas se os erros forem detectados é importante fazer a declaração retificadora. O procedimento é o mesmo que para uma declaração comum. A diferença é que no campo “Identificação do Contribuinte”, deve ser informada que a declaração é retificadora. Também é fundamental que o contribuinte possua o número do recibo de entrega da declaração anterior, para a realização do processo. A entrega dessa declaração poderá ser feita pela internet. O contribuinte que já estiver pagando imposto não poderá interromper o recolhimento, mesmo havendo redução do imposto a pagar. Nesse caso, deverá agir da seguinte forma: · Recalcular o novo valor de cada quota, mantendo-se o número de quotas em que o imposto foi parcelado na declaração retificadora, desde que respeitado o valor mínimo; · Os valores pagos a mais nas quotas já vencidas devem ser compensados nas quotas com vencimento futuro ou ser objeto de pedido de restituição; · Sobre o montante a ser compensado ou restituído incidirão juros equivalentes à taxa Selic, tendo como termo inicial o mês subsequente ao do pagamento a maior e como termo final o mês anterior ao da restituição ou da compensação, adicionado de 1% no mês da restituição ou compensação. Caso tenha pago menos que deveria, o contribuinte terá que regularizar o valor na restituição de suas declarações, recolhendo eventuais diferenças do IRPF, as quais terão acréscimos de juros e multa de mora, limitada a 20%. E isso só pode ser feito antes do recebimento da intimação inicial da Receita. Para quem já foi intimado, a situação se complica, não podendo mais corrigir espontaneamente as suas declarações e ficando sujeitos, em caso de erros comprovados, à cobrança do imposto, acrescido de juros de mora e multa de 75% a 150% – sobre o valor do imposto devido e o valor da despesa que foi usada na tentativa de fraude. Se caracterizar crime contra a ordem tributária, o contribuinte estará sujeito a sanções penais previstas em lei – com até dois anos de reclusão. Situação Solução Constatado que a declaração retida em malha tem informações incorretas Fazer declaração retificadora, corrigindo eventuais erros cometidos. Atenção: não é possível a retificação da declaração após início de investigação pela Receita. Não encontrar erros na Declaração retida em malha e o contribuinte tem toda a documentação que comprova as informações declaradas 1ª opção: Solicitar a antecipação da análise da documentação que comprova as informações com pendências. 2ª opção: Aguardar intimação ou notificação de lançamento da Receita Federal, para só então apresentar a documentação. Contudo, o diretor da Confirp faz um alerta: “Na declaração retificadora não é permitida a mudança da opção, ou seja, se o contribuinte declarou na “Completa” deve retificar sua declaração nesta forma, mesmo que o resultado na “Simplificada” seja mais vantajoso. Além disso, o contribuinte pode fazer a retificadora a qualquer momento, desde que não seja iniciada nenhuma ação fiscal por parte da Receita Federal, que pode ocorrer a qualquer momento em até cinco anos”. “Assim, para concluir, se ao acessar a declaração for informado que ela está “Em Processamento”, é importante que o contribuinte confira todos os dados para certificar que não há erros e aguardar, pois, muitas vezes a declaração retida pelo Fisco não significa erro na declaração do contribuinte e sim, que informações estão sendo

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Simples Nacional: resultado final das solicitações de opção

Para opção pelo Simples Nacional em 2020, foram realizadas 674.474 solicitações, sendo 218.266 deferidas, 54.299 canceladas pelo próprio contribuinte e 401.909 serão processadas, sendo o resultado final previsto para ser divulgado no dia 13/02. As solicitações que não possuírem pendências terão o seu pedido deferido, passando a empresa a ser optante pelo regime a partir de 01/01/2020. Aquelas que possuírem pendências com um ou mais de um ente federado (União, Estado, Distrito Federal e Municípios) terão seus pedidos indeferidos, somente podendo realizar nova opção em Janeiro do próximo ano. Os Termos de Indeferimento serão emitidos pela administração tributária de cada ente federativo que identificou a existência da pendência. O termo relativo a pendências na Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB) ou na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional será emitido pela RFB e encaminhado por meio do Domicílio Tributário Eletrônico do Simples Nacional (DTE-SN) ou poderá ser consultado na funcionalidade de acompanhamento a partir do dia 13 de fevereiro de 2020. Com informações da Assessoria de Imprensa da Receita Federal do Brasil

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