O encanto e a aventura do balonismo

A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais. Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”. As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.     Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.    Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.   Como ficam as locações de imóveis   A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS. Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”. Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria. Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos. A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.       Como ficam as vendas de imóveis?   Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual. Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”. Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física ou jurídica) fará jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA. O contribuinte

O PIX caiu no gosto dos brasileiros, com grande parcela da população já utilizando para transações financeiras. Contudo, após mais de um ano de início do uso, já surgiram diversas estratégias de golpes registradas utilizando essa ferramenta.  Isso abriu o debate sobre utilização de dados pessoais e, cada vez mais, se vê vazamentos e golpes relacionados ao tema. Mas qual o risco de vazamento de chaves do PIX? A advogada especialista em segurança de dados e LGPD do Damiani Sociedade de Advogados, Mayra Carrillo, respondeu algumas perguntas sobre o tema: Qual sua avaliação sobre a segurança do sistema Pix que usa como chave de acesso dados pessoais?  É muito importante refletir sobre a nomenclatura de batismo do código Pix: “chave de acesso”. A combinação destes termos gera uma ideia de que se trata de um código que autoriza que se entre em algum lugar. No caso do Pix, uma senha que permita a entrada na conta bancária, o que não reflete a realidade.  Na verdade, o código (a chave) apenas corresponde a identificação da conta específica em que cadastrado, como uma compressão do nome do banco, agência, número de conta, nome do titular e CPF/CNPJ. Por exemplo, se antes você fosse transferir dinheiro para alguém, precisaria saber os cinco dados anteriormente mencionados, para, então, o destinatário efetivamente receber a quantia. Agora, você consegue enviar a quantia apenas sabendo um único código, o que agiliza as operações. Sob essa ótica, o Pix protege a privacidade do usuário, porque faz com que o indivíduo não precise mais transmitir seus dados pessoais e bancários. Todavia, a eleição justamente de dados pessoais, como nome, telefone, e-mail e CPF/CNPJ, confronta essa proteção, porque novamente expõe o titular. Continuamente, o sistema de segurança do Pix é um dos mais modernos do mundo, possuindo camadas com motores e marcadores antifraude, limites transacionais, mensagens assinadas digitalmente e tráfego criptografado. Além disso, as operações somente são efetivadas mediante autenticação obrigatória, que se dá mediante a inserção de senha, token, reconhecimento biométrico, reconhecimento facial ou outros meios que cada instituição bancária definir. Portanto, utilizar o Pix é seguro, mas eleger dados pessoais como código/chave de identificação é perigoso, pois revela a privacidade dos dados e deixa os usuários em situação de vulnerabilidade perante criminosos. Uma solução mais protetiva e garantidora dos direitos estabelecidos pela Constituição Federal e a Lei Geral de Proteção de Dados seria que se permitisse apenas o cadastro de chaves aleatórias. Qual a importância dos dados? Desde o período Neolítico, quando surgiram os primeiros grupamentos humanos, os dados são extremamente relevantes, principalmente os pessoais, porque são aqueles que singularizam cada pessoa na coletividade e essa singularização é crucial para que você possa ter presença e relações. O que houve de lá para cá foi apenas uma modernização desses dados e dos locais em que se encontram. Portanto, não há um desafio maior e nem menor atualmente, simplesmente porque sequer se falava em proteção de dados antes da LGPD. O que existe é o próprio desafio em si, que, a meu ver, tem seu cerne na conscientização do titular quanto a preciosidade dos seus dados, seja inserindo-os, antigamente, em formulários impressos ou em cadastros digitais nos dias atuais. Hoje o vazamento de dados bancários é frequente, o que fazer nesses casos? A vítima pode buscar reparação patrimonial e/ou moral pelo vazamento perante a instituição bancária, uma vez que essa instituição financeira é a controladora dos dados e tem o dever de guardá-los em segurança, mantendo-os privados — o que não foi feito.  Caso venha a ter os documentos fraudados e créditos feitos em seu nome, o usuário deverá buscar anulação judicial, entrando na Justiça com uma Ação Declaratória de Inexistência de Relação Contratual com a loja ou com o banco que o estiver cobrando, pois é responsabilidade das empresas ter total conhecimento de que a pessoa que está se cadastrando realmente é quem informa ser. Também é admissível o pedido de indenização por dano patrimonial, ou seja, em razão dos prejuízos financeiros que o usuário vier a ter, os quais devem ser comprovados. Para tanto, é indispensável que o consumidor registre e guarde todos os documentos relativos à ocorrência dos prejuízos. Já o dano moral não necessita de comprovação, pois o sofrimento da vítima é subjetivo, uma vez que o vazamento do dado pessoal já representa por si só violação aos direitos fundamentais previstos constitucionalmente. Box – Como fugir dos golpes Como visto, os dados são muito importantes, mas ainda vivemos os riscos de golpes no Pix e ainda é fundamental grande atenção por parte das empresas e dos consumidores no uso dessa ferramenta. Lembrando que os golpistas evoluem na mesma velocidade da evolução da segurança. Assim, para se proteger de golpes veja algumas orientações importantes: Evite passar informações para quem não conhece e sempre suspeitar de mensagens e e-mails que receba, checar muito bem quem enviou; Altere constantemente as senhas das redes sociais e busque sempre que essas não sejam simples; Utilize todas as ferramentas de segurança que essas redes disponibilizam, como é o caso de autenticação dupla ou tripla, por meio de SMS ou aplicativos do Google e outros; Evite utilizar redes públicas para acessar redes sociais e, principalmente, não acesse nada em dispositivos que não seja seu ou de pessoas de confiança; Evite aceitar qualquer pedido de amizade e cuidado com as amizades em redes sociais, muitas vezes quem está do outro lado não é que se pensa; Evite postagens que passem informações pessoais (até nome completo) e dados como telefone ou conta bancária. Proteja também a imagens das crianças nas redes sociais; Ao sair da rede social o ideal é sempre deslogar da mesma, nunca deixe aparelhos abertos ou sem senha; Não clique em links ou botões e nada que seja suspeito, mesmo que a pessoa seja de confiança, e suspeite sempre de alguém pedindo informações pessoais e empréstimos, compra e vendas; Caso tenha parentes que não tenham tanto conhecimento sobre o tema, explique e mostre os caminhos para se protegerem.

O trabalho híbrido e o teletrabalho chegaram para ficar. Depois de terem ganhado espaço na pandemia, agora já existem regras que regulamentam essas modalidades. Assim, para as empresas, essas alternativas vêm como a grande novidade para o mundo do trabalho, completando um verdadeiro quebra-cabeças para otimizar essa prática. A discussão em torno da organização do trabalho envolve pontos muito importantes, que passam por questões legais e motivacionais, que, se não forem pensadas de forma correta, prejudicarão o próprio funcionamento da empresa, por isso é preciso uma ampla análise.  O primeiro ponto é que ocorreram importantes novidades com a sanção da Lei nº 14.442/22, alterando regras e regulamentando o teletrabalho (home office) e o trabalho híbrido ao definir diretrizes para a atuação dos empregados na empresa ou em casa.  Segundo Mourival Boaventura Ribeiro, sócio da Boaventura Ribeiro Advogados Associados, “Com o advento da pandemia provocada pela covid-19, várias empresas, do dia para a noite, viram-se obrigadas a adotar o trabalho remoto, sem que houvesse qualquer planejamento prévio. Decorridos pouco mais de dois anos, o home office se tornou uma realidade para as empresas e os trabalhadores, e o tema agora começa a sofrer regulamentação, além de ter surgido a opção do trabalho híbrido”. Ele conta que o novo texto altera diversos artigos da CLT, passando a considerar como teletrabalho ou trabalho remoto a prestação de serviços fora das dependências do empregador, de maneira preponderante ou não. Além disso, o trabalho presencial para atividades específicas, ainda que de modo habitual, não descaracterizará o regime de teletrabalho, que também passa a ser permitido para estagiários e aprendizes. Outro ponto é que a possibilidade de trabalho híbrido, no qual o trabalhador alterna expedientes na empresa e em teletrabalho, também foi possibilitado. Um importante ponto tratado pela nova lei refere-se à aplicabilidade das normas e acordos coletivos de trabalho, devendo ser aplicadas aquelas relativas à base territorial do estabelecimento de lotação do empregado. “Exemplificando: caso uma empresa possua sede na cidade do Rio de Janeiro e venha a contratar um profissional da cidade de São Paulo, deverão ser observados os acordos e as normas coletivas aplicáveis ao local onde os serviços serão executados (no caso, o estabelecimento de lotação, que é o Rio de Janeiro), inclusive em relação aos feriados”, explica Mourival Ribeiro. O controle de jornada também foi flexibilizado para o trabalho remoto. Quando o funcionário for contratado por produção ou tarefa, não serão aplicadas as regras da CLT que tratam da duração do trabalho, porém, sendo a contratação por jornada, poderá ser feito o controle de forma remota. “Vale aqui destacar que, mesmo antes da edição da lei, o teletrabalho já era uma das exceções ao controle de jornada, porém, o entendimento comum na Justiça do Trabalho é de que a desobrigação só seria permitida caso fosse inviável ao empregador fazer esse acompanhamento com programas de computador e ponto online”, explica o sócio da Boaventura Ribeiro Advogados. Diferença de home office e teletrabalho Como visto, o trabalho híbrido é aquele no qual o trabalhador alterna expedientes na empresa e em casa. Mas fica a dúvida: qual a diferença entre home office e teletrabalho? O home office pode ser definido como uma espécie de teletrabalho. Entende-se que o home office é prestado exclusivamente no âmbito da residência, enquanto o teletrabalho pode ser prestado a partir da residência, de um coworking, de telecentros, cafeterias e/ou de qualquer outra localidade. Em suma, pode-se afirmar que o teletrabalho é um termo mais abrangente que o home office.  Importante destacar que o teletrabalho não se confunde com o trabalho externo, prestado por vendedores, representantes de vendas, motoristas, entre outros. Mas como completar o quebra-cabeça? Pode-se perceber que o assunto é complexo, assim, buscamos levantar as peças necessárias para completar esse quebra-cabeça, explicando melhor como se dá o funcionamento de cada uma dessas peças. Atentando-se aos pontos apresentados a seguir, com certeza tanto o teletrabalho como o modelo híbrido serão um sucesso. Normas regulamentadoras do trabalho em casa  Alguns pontos importantes como ergonomia e aplicação de normas regulamentadoras ficaram fora do texto, sendo importante ressaltar que, ao optar pela contratação de profissional em regime de teletrabalho, o empregador deverá recomendar ao profissional que sejam observados preceitos preconizados nas Normas Regulamentadoras (NR), podendo, como medida preventiva, contratar uma empresa de segurança do trabalho e saúde ocupacional para avaliação e checagem do ambiente doméstico, verificando se o espaço é adequado para o trabalho. As empresas ainda devem se atentar para alguns cuidados. Tatiana Gonçalves, da Moema Medicina do Trabalho, alerta que as empresas devem se resguardar, seja no modelo híbrido ou no home office, principalmente quanto à medicina do trabalho. “Laudos com a NR 17 (ergonomia) e PPRA são de extrema importância para garantir que o colaborador trabalhe em segurança, minimizando, assim, riscos de acidente de trabalho ou doença ocupacional”.  Outro ponto é que, com a retomada da economia, a empresa que fizer a opção pelo modelo híbrido ou home office deve deixar isso bastante claro nas documentações. Lembrando que a modalidade de home office deve constar expressamente do contrato individual de trabalho, que especificará as atividades que serão realizadas pelo empregado (pode ser elaborado termo aditivo de contrato de trabalho, por exemplo). Empresa e colaborador normalmente negociam essa questão, e os colaboradores em home office têm os mesmos direitos do trabalhador que executa seu trabalho na empresa (exceto vale transporte), estando sujeitos à carga horária e à subordinação.  Infraestrutura para realização do trabalho   Um ponto importante em relação à infraestrutura para realização do trabalho é que a empresa não é obrigada a arcar com custos de água, luz, telefone e internet e nem estrutura para o trabalho (mesa, cadeira, computador) em caso do período em casa. A legislação dá abertura para as negociações dessas despesas devido à dificuldade de mensuração de custos, haja vista que parte desses custos é também do colaborador, desde que todos os acordos sejam especificados em contrato de trabalho. Recomenda-se, ainda, que o empregado assine termo de responsabilidade, comprometendo-se a seguir todas as instruções que lhes forem fornecidas. Desafios do recurso humano  Como imaginam grande parte dos empresários, nem todos os