Comunicado referente ao atendimento da Confirp

A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais. Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”. As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.     Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.    Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.   Como ficam as locações de imóveis   A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS. Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”. Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria. Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos. A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.       Como ficam as vendas de imóveis?   Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual. Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”. Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física ou jurídica) fará jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA. O contribuinte

Os conflitos societários no mundo empresarial são mais comuns do que muitos imaginam. Se um casamento é difícil de manter pelas muitas diferenças entre o casal, imagine uma sociedade. Fato é que, segundo levantamento do Sebrae, em 2020 questões com os sócios foram responsáveis por 2,7% das empresas que fecharam.   Isso sem contar que geralmente as demais crises nascem também de erros e divergências entre os sócios. Por isso a dúvida: como se dão os conflitos societários e quais são os principais ou mais comuns?   “É  fato que ninguém abre uma empresa ou estabelece uma sociedade para ter dor de cabeça. Mas, infelizmente, sabemos que com os desafios do dia a dia aliados àqueles já comuns do universo empresarial não faltam motivos e problemas que levam a vários tipos de conflitos entre sócios. Então, talvez a melhor pergunta aqui seja: quando isso acontece, como lidar da melhor forma?”, explica Benito Pedro, especialista em assessoria empresarial e CEO da Avante Assessoria Empresarial.   Contudo, é importante frisar que qualquer análise sobre o tema se dá de uma forma generalizada no sentido de problemas que são mais comuns, afinal, cada empresa tem suas particularidades – e mais ainda as pessoas. Logo, seria difícil prever ou dar dicas personalizadas considerando-se personalidades e posturas individuais.    Dito isso, muito provavelmente os primeiros conflitos começam a ganhar forma quando:  houve equívoco dos sócios quanto ao planejamento financeiro do negócio e falta dinheiro;  não há alinhamento entre interesses pessoais e/ou profissionais dos fundadores;  falta de gerenciamento em relação aos períodos adversos (momentos de crise), a fim de que eles não se transformem em conflitos internos desnecessários;  falha de comunicação e quebra de confiança;  falta de envolvimento de um ou excesso de envolvimento de uma das partes e excesso de cobranças de um dos lados ou de todos os sócios.   Essas “brigas” afetam os negócios. No Brasil, 7 em cada 10 sociedades desaparecem em decorrência de conflitos entre sócios, de acordo com pesquisa da Höft Consultoria, divulgada no final de 2020. Por outro lado, a pesquisa revela que, com a estrutura societária alinhada às estratégias do negócio, com regras claras de governança corporativa e procedimentos bem definidos, as empresas tendem a minimizar conflitos e a aumentar a segurança jurídica.   “Esses pontos ajudam a entender o melhor caminho a ser seguido para se ter uma sociedade e para entender como se dão os conflitos societários e quais são os principais ou mais comuns que ocorrem nas empresas”, explica Benito Pedro.   “Além disso, regras claras de governança corporativa e estruturas/áreas bem definidas também são peças-chave para o sucesso de qualquer empresa de qualquer segmento e porte. Isso porque estabelecer as regras do jogo desde o começo e antes do surgimento dos primeiros conflitos é muito mais saudável e eficiente – tanto para os sócios quanto para os colaboradores e para o desenvolvimento do próprio negócio”, complementa o CEO da Avante Assessoria Empresarial.   É importante estabelecer canais periódicos de discussões de resultados, de definição de projetos, assim como a definição de prioridades de tudo que envolva a administração do negócio. Isso pode ser feito por meio de reuniões de sócios e administradores, com participação de conselheiros contratados – preferencialmente terceiros, de fora da empresa.    Essas reuniões devem possuir pautas e periodicidades definidas. Tudo que é discutido deve ser documentado e deliberado entre todos. Em muitos casos, a contratação de profissionais que auxiliam nas questões empresariais também se mostra efetiva. Esses participantes externos são capazes de identificar os pontos focais de atenção e indicar os melhores procedimentos para resolver os problemas encontrados nas análises do negócio como um todo.    Por fim, vale lembrar, ainda, que em qualquer tipo de relação sempre vai existir dias bons e ruins, assim como desgastes naturais do convívio e problemas corriqueiros que precisam ser resolvidos juntos.    O ponto, portanto, passa a ser fazer as escolhas certas das pessoas que estarão com você nessa jornada, para que a sociedade se torne fonte de troca e sinônimo de realizações – e não de brigas e dor de cabeça.