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Aprenda a declarar compra de imóvel

Muitos contribuintes que adquiriram um imóvel em 2021, ou mesmo anteriormente, estão agora com uma grande dúvida: como declarar compra de imóvel na Declaração de Imposto de Renda 2022.

“Essa preocupação se justifica, sendo que os dados, se inseridos de forma incorreta, pode levar o contribuinte à malha fina. O primeiro trabalho a ser feito para declarar corretamente imóveis é o de levantamento de dados”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil.

“Assim, separe os documentos comprobatórios da aquisição do referido imóvel, tais como: compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel; comprovantes de pagamento, inclusive de financiamentos realizados; contratos de financiamento, demonstrando o quanto de FGTS fora utilizado para amortização do saldo devedor”, complementa.

Para elucidar possíveis dúvidas, a Confirp elaborou um roteiro de como fazer a declaração da compra de imóveis:

Após a obtenção de toda documentação, o contribuinte deverá abrir sua declaração no programa da Receita Federal e lançar na FICHA DE BENS E DIREITOS as informações:

Código do bem (01 para prédio residencial; 02 Prédio comercial; 03 para Galpão; 11 para apartamento; 12 para terrenos; 14 para terra nua; 15 para salas ou conjuntos; 19 para outros bens imóveis).
Pais onde está localizado o imóvel
Discriminação deve conter:
Tipo do imóvel,
Endereço,
Número de Registro (matricula, por exemplo),
Data e forma de aquisição,
Nome ou Razão Social do Vendedor, com CPF ou CNPJ destacado;
Informações sobre condôminos (caso seja comprado em conjunto com outra pessoa física ou jurídica);
Informações sobre usufruto (se for o caso);
Valor pago no período (destacar valores totais no ano por evento e receptor);

Lembrando que a Receita está buscando mais informações sobre o tema como, por exemplo, informações como endereço dos imóveis declarados, sua matrícula, IPTU, e data de aquisição. Ponto muito importante é que no campo “Situação em 31/12/2020”, se o bem foi adquirido até essa referida data, deverá transportar o saldo da Declaração de Imposto de Renda do ano de 2021 ano, base 2020.

Primeira vez que declara imóvel

Se for a primeira declaração do contribuinte, será necessário deverá “somar” os valores pagos até antes de 2021 (inclusive valores pagos de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas no período, parcelas pagas a título de financiamentos, amortizações com saldo do FGTS, parcelas pagas ao antigo proprietário, etc) e declarar também nessa coluna. Caso o bem tenha sido adquirido durante o ano de 2021, deixar esse campo com saldo “zero”.

Já no campo “Situação em 31/12/2021”, serão lançados os valores pagos para aquisição do imóvel até o fim de 2021, sendo o saldo inicial o de 2020. Caso tenham sido feitos, também lançar os valores pagos em 2021 de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas, parcelas pagas a título de financiamentos com instituições financeiras, parcelas pagas ao antigo proprietário, amortizações com saldo do FGTS em 2021, dentre outros valores.

Lembrando que não se deve pagar imposto de renda na aquisição de imóveis. O único imposto que incide é o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos”, que geralmente são cobrados juntamente com a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel para ser levado a registro público.

Também é relevante apontar os principais erros relacionados a declaração desse bem:

Não relacionar na declaração os imóveis pertencentes a dependentes;
Atualizar o imóvel com o valor de mercado. Esses devem ser declarados com base no preço pago (para o vendedor, para a financeira, impostos de transmissão, benfeitorias, reformas e ampliação), não é admitido atualização do valor do imóvel.
Quando a DIRPF é feita em separado do cônjuge, e o referido bem tenha sido adquirido durante a sociedade conjugal, ou o regime de casamento do casal seja comunhão universal de bens, os bens do casal deverão figurar em uma das duas declarações (assim como os demais bens e direitos);

Quando a aquisição do imóvel é financiada e o bem é dado como garantia (alienação fiduciária), o valor do bem a ser lançado são as somas das parcelas pagas ao longo do período, não só para o vendedor, mas também para a financeira, além dos impostos de transmissão e benfeitorias. Não devendo lançar o saldo devedor na Ficha de Dívidas e Ônus Reais.

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O que é CFOP e como classificar?

Na hora de emissão de notas fiscais eletrônicas (NF-e) são várias as dúvidas que surgem, dentre elas uma comum é: o que é CFOP? Pode parecer complexo, mas não é. O CFOP é o “Código Fiscal de Operações” e é utilizado para descrever qual é a operação que está sendo realizada. Por exemplo – uma compra de mercadoria, uma devolução, compra de material de consumo, venda ou transferência de mercadorias e também é utilizado para definir se a operação é tributável ou não. A estrutura do CFOP é formada por 4 dígitos p.ex. (1.000) e está dividida em dois grupos, sendo entrada e saída de mercadorias e serviços, assim temos: Entradas – começará sempre com 1, 2 ou 3 1 – Entrada de mercadorias recebidas de dentro do Estado – Operações Intraestaduais 2 – Entrada de mercadoria recebida de fora do Estado – Operações Interestaduais 3 – Entrada de mercadoria recebida de fora do País – Operações com importação de fora do País Saídas – começará sempre com 5,6 ou 7 5 – Saída de mercadorias para dentro do Estado – Operações Intraestaduais 6 – Saída de mercadorias para fora do Estado – Operações Interestaduais 7 – Saída de mercadorias para fora do País – Operações com exportação para fora do País Uma vez identificado os grupos, se vai conhecer o restante da estrutura do CFOP, por exemplo: 5.101 – Sabemos que o primeiro dígito, no caso da saída, define o destino, ou seja, a mercadoria foi vendida dentro do Estado. 5.10 1 – Já os dois próximos dígitos definem a finalidade, nesse caso, significa “Venda”, podendo ser de produção própria ou de terceiros. Essa definição se observará no último dígito. Ou seja, se for 5.10 1 Significa que trata-se de produção do Estabelecimento. Normalmente tributada pelo ICMS e pelo IPI. Para os casos com final 2 por exemplo 5.10 2 são vendas de mercadorias adquiridas de terceiros (Revenda). Normalmente tributada apenas pelo ICMS. Outros Exemplos 6.152 – Sabemos que o primeiro dígito na saída define o destino da mercadoria, logo, neste exemplo, significa dizer que a mercadoria será remetida para fora do Estado. Neste exemplo, os dois dígitos centrais definem a natureza da operação, a saber, transferência de produção do estabelecimento ou de mercadoria adquirida de terceiros. Essa definição se observará no último dígito. Ou seja, se for 6.15 1 Significa que trata-se de produção do Estabelecimento. Normalmente tributada pelo ICMS e pelo IPI. No nosso exemplo o final é 2, portanto, 6.15 2 são transferências de mercadorias adquiridas ou recebidas de terceiros para fora do Estado. Normalmente tributada apenas pelo ICMS.

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Imposto de Renda 2019 – veja as principais mudanças

A Receita Federal já publicou as informações sobre como será o período de preenchimento e entrega da Declaração de Imposto de Renda 2019 – Ano Base 2018, que nesta ano começa no dia 07 de março. Para o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos, é interessante que as pessoas se preparem com antecedência para declarar, já procurando e separando os documentos necessários. Os interessados em entregar logo no início do período também já podem baixar o programa gerador do documento, que já está disponível no site da Receita Federal, podendo assim já inserir as informações de 2018. “Quanto mais preparado o contribuinte estiver melhor, já que os primeiros dias são os mais interessantes para o envio e isso por dois motivos: quem entrega o material com antecedência receberá sua restituição antes, além disso, em caso de problemas, o contribuinte terá tempo para resolvê-los, evitando a necessidade de realizar uma declaração retificadora, depois do prazo de entrega, que será 30 de abril”, alerta. Para entender melhor, a Confirp detalhou os principais mudanças sobre o tema: Obrigatoriedade de CPF para dependentes de qualquer idade – para relacionar dependentes ou alimentando, esses deverão possuir CPF; Baixa para R$ 5 Milhões o valor de rendimentos que obriga a pessoa física a apresentar a declaração com certificado digital – a partir desse ano as pessoas físicas que receberem RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS, e/ou ISENTOS E NÃO TRIBUTÁVEIS e/ou TRIBUTAVEIS EXCLUSIVAMENTE NA FONTE acima de R$ 5 milhões estarão obrigados a apresentar a declaração por meio de CERTIFICADO DIGITAL. Esse limite até o ano passado era de R$ 10 milhões Baixa para R$ 5 Milhões o valor dos rendimentos que impede a pessoa física a entregar a declaração por APP por meio de dispositivos móveis como tablete e smartphones – A partir desse ano as pessoas físicas que receberem RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS, e/ou ISENTOS E NÃO TRIBUTÁVEIS e/ou TRIBUTAVEIS EXCLUSIVAMENTE NA FONTE abaixo de R$ 5 milhões poderão apresentar a declaração por APP por MEIO DE DISPOSITIVOS MÓVEIS, TABLETS E SAMARTPHONES. Esse limite até o ano passado era de R$ 10 milhões. Poderá ser entregue a declaração original após o prazo regulamentar utilizando APP por meio de dispositivos móveis como tablets e smartphones, ou acessando na Internet o centro virtual de atendimento (E-CAC) no site da Receita Federal do Brasil utilizando certificado digital acessando o serviço Meu Imposto de Renda – A partir desse ano as pessoas físicas que não entregarem a declaração de imposto de renda no prazo regulamentar (30/04/2019), poderá faze-la por meio do APP ou através da INTERNET utilizando CERTIFICADO DIGITAL no ambiente do E-CAC “MEU IMPOSTO DE RENDA”.

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Já podem ser geradas notas com exclusão do ICMS da base do Pis/Cofins

Um novo regulamento do PIS, da Cofins, do PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação traz importantes alterações nos processos diários das empresas. Essa mudança foi divulgada por meio da Instrução Normativa RFB n° 2.121/2022 (DOU de 20.12.2022) trouxe o. Segue as alterações mais relevantes: Faturamento – Exclusão do ICMS da base do Pis/Cofins: Agora é oficial: o ICMS destacado no documento fiscal (venda) deve ser excluído da base de cálculo do Pis/Cofins (art. 26, XII e Parágrafo único). Créditos de Pis/Cofins sobre compras: O ICMS destacado na NF de venda do fornecedor (NF de compra) compõe a base de cálculo dos créditos de PIS/COFINS, exceto o ICMS-ST (art. 171, II). Essa regra não mudou. O diretor tributário da Confirp Contabilidade, Welinton Mota, explica a importância do tema: “Esse ponto é muito relevante, afetando diretamente o caixa das empresas. A medida foi tomada depois que o julgamento do STF pacificou essa decisão. Contudo ainda faltava uma norma. Agora, com a instrução sobre como pode ser feito, essa questão fica mais simples para as empresas, que não precisa entrar com ação para ser emitida nesse formato”. “Assim, as empresas já podem parametrizar seus sistemas de faturamento para que o ICMS destacado na NF de venda seja excluído da base de cálculo do Pis/COFINS. Cada empresa deve entrar em contato com o fornecedor de software de faturamento para essa adequação”, explica Welinton Mota.

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Proposta de reforma atualiza pouco tabela do imposto de renda

O Ministério da Economia apresentou recentemente a segunda fase da reforma tributária, com projeto de lei que modifica o Imposto de Renda para pessoas físicas, empresas e investimentos. A expectativa era que essa mudança ajustasse uma defasagem de anos, mas não foi isso que ocorreu. “O que foi divulgado no projeto de lei aponta que o limite de isenção para pessoa física passaria para R$ 2,5 mil, atualmente esse é de R$ 1.903,98, ou seja, teria um ajuste de 31%, deixando assim a tabela ainda desatualizada e fazendo com que se tenha menos pessoas isentas”, explica o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos. Domingos complementa que isso onera principalmente os bolsos de uma parcela da população que ganha menos e que tem retenção de tributos e é obrigada a declarar o Imposto de Renda Pessoa Física. Segundo análise, entre janeiro de 1996 e dezembro de 2020, a inflação medida pelo IPCA foi de 346,92% e a tabela progressiva do imposto de renda foi corrigida 111,5% (era R$ 900,00 o valor em janeiro de 1996 e passou para R$ 1.903,98 atualmente). Domingos analisa que utilizando os mesmos critérios que obrigam a entrega da Declaração de Imposto de Renda atualmente, caso a tabela de imposto de renda fosse corrigida para R$ 4.022,24, o limite para entrega da declaração de Imposto de Renda no Brasil seria de R$ 60.330,00, bem acima dos atuais R$ 28.559,70. Isso insere milhares de contribuintes na faixa de pagamento do imposto de renda, aumentando indiretamente a carga tributária do trabalhador brasileiro. Outro ponto relevante é que essa defasagem de atualização também impacta em outros valores relacionados, para se ter ideia, a dedução das despesas com instrução que atualmente é de R$ 3.561,50, se fosse atualizado de acordo com a inflação, seria de R$ 7.597,56. Já as despesas com dependentes, que atualmente é de R$ 2.275,08, se fosse corrigido conforme a inflação seria de R$ 4.826,68. Por fim, uma mudança que também deixa a desejar na reforma em relação ao imposto de renda pessoa física é em relação à declaração simplificada. Anteriormente o limite de renda para fazer essa declaração era de R$80 mil ao ano e agora, segundo a proposta, seria de R$ 40 mil por ano (cerca de R$ 3,3 mil mensais), o que afetaria as pessoas de classe média de menor renda e que não tem deduções com dependentes.

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