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Aprenda a declarar compra de imóvel

Muitos contribuintes que adquiriram um imóvel em 2021, ou mesmo anteriormente, estão agora com uma grande dúvida: como declarar compra de imóvel na Declaração de Imposto de Renda 2022.

“Essa preocupação se justifica, sendo que os dados, se inseridos de forma incorreta, pode levar o contribuinte à malha fina. O primeiro trabalho a ser feito para declarar corretamente imóveis é o de levantamento de dados”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil.

“Assim, separe os documentos comprobatórios da aquisição do referido imóvel, tais como: compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel; comprovantes de pagamento, inclusive de financiamentos realizados; contratos de financiamento, demonstrando o quanto de FGTS fora utilizado para amortização do saldo devedor”, complementa.

Para elucidar possíveis dúvidas, a Confirp elaborou um roteiro de como fazer a declaração da compra de imóveis:

Após a obtenção de toda documentação, o contribuinte deverá abrir sua declaração no programa da Receita Federal e lançar na FICHA DE BENS E DIREITOS as informações:

Código do bem (01 para prédio residencial; 02 Prédio comercial; 03 para Galpão; 11 para apartamento; 12 para terrenos; 14 para terra nua; 15 para salas ou conjuntos; 19 para outros bens imóveis).
Pais onde está localizado o imóvel
Discriminação deve conter:
Tipo do imóvel,
Endereço,
Número de Registro (matricula, por exemplo),
Data e forma de aquisição,
Nome ou Razão Social do Vendedor, com CPF ou CNPJ destacado;
Informações sobre condôminos (caso seja comprado em conjunto com outra pessoa física ou jurídica);
Informações sobre usufruto (se for o caso);
Valor pago no período (destacar valores totais no ano por evento e receptor);

Lembrando que a Receita está buscando mais informações sobre o tema como, por exemplo, informações como endereço dos imóveis declarados, sua matrícula, IPTU, e data de aquisição. Ponto muito importante é que no campo “Situação em 31/12/2020”, se o bem foi adquirido até essa referida data, deverá transportar o saldo da Declaração de Imposto de Renda do ano de 2021 ano, base 2020.

Primeira vez que declara imóvel

Se for a primeira declaração do contribuinte, será necessário deverá “somar” os valores pagos até antes de 2021 (inclusive valores pagos de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas no período, parcelas pagas a título de financiamentos, amortizações com saldo do FGTS, parcelas pagas ao antigo proprietário, etc) e declarar também nessa coluna. Caso o bem tenha sido adquirido durante o ano de 2021, deixar esse campo com saldo “zero”.

Já no campo “Situação em 31/12/2021”, serão lançados os valores pagos para aquisição do imóvel até o fim de 2021, sendo o saldo inicial o de 2020. Caso tenham sido feitos, também lançar os valores pagos em 2021 de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas, parcelas pagas a título de financiamentos com instituições financeiras, parcelas pagas ao antigo proprietário, amortizações com saldo do FGTS em 2021, dentre outros valores.

Lembrando que não se deve pagar imposto de renda na aquisição de imóveis. O único imposto que incide é o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos”, que geralmente são cobrados juntamente com a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel para ser levado a registro público.

Também é relevante apontar os principais erros relacionados a declaração desse bem:

Não relacionar na declaração os imóveis pertencentes a dependentes;
Atualizar o imóvel com o valor de mercado. Esses devem ser declarados com base no preço pago (para o vendedor, para a financeira, impostos de transmissão, benfeitorias, reformas e ampliação), não é admitido atualização do valor do imóvel.
Quando a DIRPF é feita em separado do cônjuge, e o referido bem tenha sido adquirido durante a sociedade conjugal, ou o regime de casamento do casal seja comunhão universal de bens, os bens do casal deverão figurar em uma das duas declarações (assim como os demais bens e direitos);

Quando a aquisição do imóvel é financiada e o bem é dado como garantia (alienação fiduciária), o valor do bem a ser lançado são as somas das parcelas pagas ao longo do período, não só para o vendedor, mas também para a financeira, além dos impostos de transmissão e benfeitorias. Não devendo lançar o saldo devedor na Ficha de Dívidas e Ônus Reais.

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Empresas têm até próximo dia 30 para adesão ao ROT-ST

Empresas que vendem produtos com substituição tributária devem ficar atentas, pois vai até o dia 30 de novembro a possibilidade de adesão ao Regime Optativo de Tributação da Substituição Tributária (ROT-ST). Segundo portaria referente ao tema o contribuinte interessado em se credenciar no ROT-ST, poderá realizar o pedido por meio do Sistema e-Ressarcimento, independente do segmento econômico em que atuar. Lembrando que ficou estabelecido que para o contribuinte optante pelo Simples Nacional a adesão ao ROT-ST será realizada de forma automática, a partir 01.12.2021, exceto se houver manifestação contrária do contribuinte no sistema, o que não é interessante em muitas situações. Isso pelo fato de que em muitos casos as empresas fazem a venda do produto por um valor abaixo do determinado anteriormente e assim teria direito de ressarcimento desse imposto, e ao optar pelo ROT, isso não ocorre. Lembrando que esse modelo veio tentar simplificar o entendimento sobre a Substituição Tributária no estado de São Paulo (e no Brasil), o que não é fácil. “A medida a primeira vista é positiva, pois o ROT-ST busca simplificar a aplicação do regime da substituição tributária, principalmente nas ações que haviam restituições ou necessidades de pagamento a mais. Com essa solicitação as empresas poderão declarar que não querem nem uma coisa, nem outra”, explica Welinton Mota. A regulamentação passou a ter efeito desde o dia 23 de abril deste ano. Veja as características sobre do ROT-ST: 1- somente poderá ser aderido por contribuinte varejista; 2 – sua opção dispensa do pagamento do valor correspondente ao complemento do imposto retido antecipadamente, nas hipóteses em que o preço praticado na operação ao consumidor final for superior à base de cálculo utilizada para o cálculo da substituição tributária; 3 – a dispensa do pagamento do complemento fica condicionada à renúncia ao direito de ressarcimento do imposto nas vendas ao consumidor final por um valor a menor; 4 – possui fundamento no parágrafo único do artigo 66-H da Lei 6.374/1989 (Lei do ICMS) e no Convênio ICMS nº 67/2019. Quer suporte sobre esses e outros temas? Seja um cliente da Confirp, uma das contabilidades com maior suporte de consultoria do país

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Regimes tributários específicos Combustíveis e lubrificantes: monofasia, alíquotas uniformes e possibilidade de concessão de crédito para contribuinte do imposto; Serviços financeiros, operações com bens imóveis, planos de assistência à saúde e concursos de prognósticos, com: alterações nas alíquotas, nas regras de creditamento e na base de cálculo; e tributação com base na receita ou no faturamento; Compras governamentais: não incidência de IBS e CBS, admitida a manutenção dos créditos relativos às operações anteriores; e destinação integral do produto da arrecadação do IBS e da CBS recolhida ao ente federativo contratante, mediante redução a zero das alíquotas dos demais entes e elevação em idêntico montante da alíquota do ente contratante. Fundo Nacional de Desenvolvimento Regional O substitutivo instituiu o fundo com o objetivo de reduzir as desigualdades regionais e sociais, mediante a entrega de recursos aos Estados e ao Distrito Federal para aplicação em (i) realização de estudos, projetos e obras de infraestrutura; (ii) fomento a atividades produtivas com elevado potencial de geração de emprego e renda, incluindo a concessão de subvenções econômicas e financeiras; e (iii) promoção de ações com vistas ao desenvolvimento científico e tecnológico e à inovação. Os aportes de recursos serão feitos pela União em valores que iniciam em oito bilhões de reais em 2029 chegando a quarenta bilhões de reais a partir de 2033. Benefícios de ICMS convalidados O substitutivo garantiu os benefícios fiscais do ICMS convalidados até 2032 com o uso de dois mecanismos: (i) início do prazo de transição do ICMS em 2029; (ii) aportes em um Fundo de Compensação de Benefícios Fiscais ou Financeiros-fiscais, a ser distribuído de modo a compensar as perdas de 2029 a 2032. Os aportes de recursos serão feitos pela União em valores que iniciam em oito bilhões de reais em 2025, aumentam até trinta e dois bilhões de reais em 2028, reduzindo progressivamente até a oito bilhões de reais em 2032. Transição para o novo modelo O substitutivo estabelece que a transição dos tributos antigos para os atuais se dará em 8 anos da seguinte forma: 2026: alíquota de 1% compensável com o PIS/Cofins; 2027: Entrada da CBS, extinção do PIS/Cofins e redução a zero das alíquotas do IPI (exceto ZFM); 2029 a 2032: Entrada proporcional do IBS e extinção proporcional do ICMS e do ISS; 2033: vigência integral do novo sistema com extinção do antigo. Transição federativa O substitutivo estabelece que a transição para o princípio do destino se dará em 50 anos, entre 2029 e 2078. Conselho federativo O substitutivo cria o Conselho Federativo do Imposto sobre Bens e Serviços com gestão compartilhada por estados, DF e municípios, dotado de independência técnica, administrativa, orçamentária e financeira, com decisões tomadas a partir de votos distribuídos de forma paritária entre estados e DF, e municípios. Imposto seletivo O substitutivo criou o imposto seletivo de forma ampla, incidindo sobre a produção, comercialização ou importação de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente desonerando as exportações. Tributação da renda e patrimônio IPVA: incidência sobre veículos aquáticos e aéreos; possibilidade de o imposto ser progressivo em razão do impacto ambiental do veículo. 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Declaração de Atividades Imobiliárias é obrigatória desde julho

Desde junho de 2017 passou a ser obrigatória a entrega da Declaração de Atividades Imobiliárias (DAI), para atualização de dados de imóveis localizados no Município de São Paulo, para fins do IPTU. Faça sua contabilidade com a Confirp e esteja sempre informado São responsáveis pela entrega mensal da declaração DAI: construtoras ou incorporadoras que comercializarem unidades imobiliárias por conta própria; imobiliárias e administradoras de imóveis que realizarem intermediação de compra e venda e aluguéis de imóveis; leiloeiros oficiais no caso de arrematação de imóveis em hasta pública. Um ponto importante em relação ao tema é que a responsabilidade pela apresentação da DAI independe de o declarante ser contribuinte ou responsável pelo pagamento do IPTU. A DAI deve ser entregue até o dia quinze de cada mês e conterá informações sobre as unidades imobiliárias efetivamente transacionadas durante o mês anterior, sendo que o declarante fica obrigado à entrega mensal da declaração, mesmo na ausência de transações imobiliárias no período. A primeira declaração DAI deveria ter sido entregue de forma facultativa até 15 de abril de 2017, com os dados das transações efetivadas durante o mês de março de 2017. A não apresentação da DAI no prazo, bem como a ausência de sua apresentação, implicará a aplicação das penalidades descritas no artigo 5º da Lei Municipal nº 10.819/1989. Em caso de dúvidas, envie e-mail para dai@prefeitura.sp.gov.br. A Prefeitura de São Paulo também está organizando palestras em entidades representativas de segmentos econômicos relacionados à compra, venda, intermediação e locação de imóveis, para maior divulgação e esclarecimentos de dúvidas.

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