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Aprenda a declarar compra de imóvel

Muitos contribuintes que adquiriram um imóvel em 2021, ou mesmo anteriormente, estão agora com uma grande dúvida: como declarar compra de imóvel na Declaração de Imposto de Renda 2022.

“Essa preocupação se justifica, sendo que os dados, se inseridos de forma incorreta, pode levar o contribuinte à malha fina. O primeiro trabalho a ser feito para declarar corretamente imóveis é o de levantamento de dados”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil.

“Assim, separe os documentos comprobatórios da aquisição do referido imóvel, tais como: compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel; comprovantes de pagamento, inclusive de financiamentos realizados; contratos de financiamento, demonstrando o quanto de FGTS fora utilizado para amortização do saldo devedor”, complementa.

Para elucidar possíveis dúvidas, a Confirp elaborou um roteiro de como fazer a declaração da compra de imóveis:

Após a obtenção de toda documentação, o contribuinte deverá abrir sua declaração no programa da Receita Federal e lançar na FICHA DE BENS E DIREITOS as informações:

Código do bem (01 para prédio residencial; 02 Prédio comercial; 03 para Galpão; 11 para apartamento; 12 para terrenos; 14 para terra nua; 15 para salas ou conjuntos; 19 para outros bens imóveis).
Pais onde está localizado o imóvel
Discriminação deve conter:
Tipo do imóvel,
Endereço,
Número de Registro (matricula, por exemplo),
Data e forma de aquisição,
Nome ou Razão Social do Vendedor, com CPF ou CNPJ destacado;
Informações sobre condôminos (caso seja comprado em conjunto com outra pessoa física ou jurídica);
Informações sobre usufruto (se for o caso);
Valor pago no período (destacar valores totais no ano por evento e receptor);

Lembrando que a Receita está buscando mais informações sobre o tema como, por exemplo, informações como endereço dos imóveis declarados, sua matrícula, IPTU, e data de aquisição. Ponto muito importante é que no campo “Situação em 31/12/2020”, se o bem foi adquirido até essa referida data, deverá transportar o saldo da Declaração de Imposto de Renda do ano de 2021 ano, base 2020.

Primeira vez que declara imóvel

Se for a primeira declaração do contribuinte, será necessário deverá “somar” os valores pagos até antes de 2021 (inclusive valores pagos de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas no período, parcelas pagas a título de financiamentos, amortizações com saldo do FGTS, parcelas pagas ao antigo proprietário, etc) e declarar também nessa coluna. Caso o bem tenha sido adquirido durante o ano de 2021, deixar esse campo com saldo “zero”.

Já no campo “Situação em 31/12/2021”, serão lançados os valores pagos para aquisição do imóvel até o fim de 2021, sendo o saldo inicial o de 2020. Caso tenham sido feitos, também lançar os valores pagos em 2021 de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas, parcelas pagas a título de financiamentos com instituições financeiras, parcelas pagas ao antigo proprietário, amortizações com saldo do FGTS em 2021, dentre outros valores.

Lembrando que não se deve pagar imposto de renda na aquisição de imóveis. O único imposto que incide é o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos”, que geralmente são cobrados juntamente com a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel para ser levado a registro público.

Também é relevante apontar os principais erros relacionados a declaração desse bem:

Não relacionar na declaração os imóveis pertencentes a dependentes;
Atualizar o imóvel com o valor de mercado. Esses devem ser declarados com base no preço pago (para o vendedor, para a financeira, impostos de transmissão, benfeitorias, reformas e ampliação), não é admitido atualização do valor do imóvel.
Quando a DIRPF é feita em separado do cônjuge, e o referido bem tenha sido adquirido durante a sociedade conjugal, ou o regime de casamento do casal seja comunhão universal de bens, os bens do casal deverão figurar em uma das duas declarações (assim como os demais bens e direitos);

Quando a aquisição do imóvel é financiada e o bem é dado como garantia (alienação fiduciária), o valor do bem a ser lançado são as somas das parcelas pagas ao longo do período, não só para o vendedor, mas também para a financeira, além dos impostos de transmissão e benfeitorias. Não devendo lançar o saldo devedor na Ficha de Dívidas e Ônus Reais.

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O que é Código Especificador da Substituição Tributária – importante novidade para as empresas!

O tema Substituição Tributária já é altamente complexo para os administradores de empresas, agora, para aumentar ainda mais as dificuldades, ocorreram diversas alterações, com a necessidade de detalhamento do Código Especificador da Substituição Tributária (CEST), que passaram a ser obrigatórias partir de 1º de julho de 2017 para indústrias e importadoras. Veja vídeo que a Confirp preparou explicando o tema “Para as empresas ainda não parametrizaram seus sistemas, esse trabalho deverá ser feito com base nesses códigos, contudo para quem já parametrizou haverá a necessidade de um retrabalho nos seus sistemas, assim, recomenda-se revisar todos os códigos CEST já cadastrados para cada mercadoria, pois alguns deles podem ter sofrido alterações com essas mudanças”, alerta o diretor tributário da Confirp Contabilidade, Welinton Mota. A implementação deveria ter ocorrido em 2016, mas devido a complexidade ocorreram alterações no cronograma, alterando o início da obrigatoriedade de indicação do CEST nos documentos fiscais emitidos para acobertar a operação com as mercadorias sujeitas ao regime de substituição tributária ou de antecipação do recolhimento do imposto. Veja como ficou o cronograma de implementação: Início da Obrigatoriedade Estabelecimentos Obrigados 01.07.2017 Estabelecimento industrial e importador 01.10.2017 Estabelecimento atacadista 01.04.2018 Demais estabelecimentos Mas, o que é o Código Especificador da Substituição Tributária? O Código Especificador da Substituição Tributária (CEST) tem a finalidade de identificar a mercadoria passível de sujeição aos regimes de substituição tributária e de antecipação do recolhimento do imposto, relativos às operações subsequentes. Esse código deve ser indicado no documento fiscal (NF-e) referente a operação com as mercadorias relacionadas, independentemente de a operação, mercadoria ou bem estarem sujeitos aos regimes de substituição tributária ou de antecipação do recolhimento do imposto. Sendo que, a partir de 1º de outubro, qualquer empresa (indústria, atacadista, varejista etc.) que emitir NF-e estará obrigada a informar o código CEST de cada produto em suas NF-e (Convênio ICMS nº 92/2015 ) . O Código Especificador da Substituição Tributária é composto por 7 (sete) dígitos, sendo que: O primeiro e o segundo correspondem ao segmento da mercadoria ou bem; O terceiro ao quinto corresponde ao item de um segmento de mercadoria ou bem; O sexto e o sétimo correspondem à especificação do item. O que é substituição tributária? Simplificadamente, a Substituição Tributária é quando o Estado cobra o imposto da venda do comerciante antes, ou seja, no momento em que a mercadoria sai da indústria. É importante ter em mente que somente a lei pode colocar um produto sob a substituição tributária. Isso faz do varejista o contribuinte substituído, porque foi substituído pela indústria ou pelo atacadista. Já o contribuinte substituto será o receptor do dinheiro na fonte, que é a indústria ou atacadista. A taxa de imposto sobre os produtos das empresas que não se enquadram no regime do Simples Nacional varia, mas geralmente fica em torno de 18%.

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Saindo do MEI: como lidar com a transição para o Simples Nacional e evitar problemas fiscais

Crescer traz algumas dores para empreendedores, uma dessas é a necessidade da transição do Microempreendedor Individual (MEI) para o Simples Nacional. Esse é um momento decisivo para muitos empreendedores que superam o limite de faturamento estabelecido para o regime. Embora o MEI seja uma excelente opção para pequenos negócios, ele possui restrições que, quando ultrapassadas, exigem mudanças no modelo tributário da empresa. Para muitos, essa mudança traz desafios, desde a readequação de preços e contratos até a necessidade de uma contabilidade mais especializada. Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, alerta: “Muitos empresários que saem do MEI não estão preparados para as complexidades do Simples Nacional. O impacto dessa transição vai além da parte tributária e exige um bom planejamento para evitar problemas fiscais e trabalhistas.” Para que está prestes a fazer essa transição, ou já ultrapassou o limite de faturamento, existem algumas ações fundamentais a serem tomadas para garantir que a mudança aconteça de maneira eficiente e sem surpresas fiscais. Confira as principais detalhadas por Richard Domingos: Realizar um planejamento tributário Antes de migrar para o Simples Nacional, é importante realizar um planejamento tributário. Nem sempre o Simples Nacional será a melhor opção para todos os tipos de negócio. O ideal é analisar a carga tributária de diferentes regimes e escolher aquele que traga mais benefícios à empresa. Revisar sua tabela de preços Com a migração para o Simples Nacional, a carga tributária muda. O que antes parecia simples pode se tornar mais complexo e impactar diretamente os preços de seus produtos ou serviços. Richard Domingos destaca: “É fundamental que o empresário revise suas condições comerciais e reajuste os preços para que a empresa continue sustentável.” Negociar novos contratos com clientes Agora que o regime tributário mudou, é necessário renegociar contratos com seus clientes, levando em consideração os novos impostos que precisam ser pagos. Isso pode incluir reajustes de preços e prazos de pagamento para cobrir o impacto tributário. Contratar um contador especializado No MEI, muitos empresários conseguem administrar suas obrigações tributárias por conta própria. No entanto, ao migrar para o Simples Nacional, a necessidade de uma contabilidade especializada se torna imprescindível. Richard ressalta: “A contabilidade no Simples Nacional exige um acompanhamento constante, pois as obrigações fiscais são mais complexas. Ter um contador é essencial para garantir que tudo esteja em conformidade.” Avaliar a viabilidade de transformar a empresa em uma sociedade Para quem está no MEI e precisa avançar para o Simples Nacional, uma mudança no tipo de estrutura empresarial pode ser necessária. Transformar seu negócio em uma sociedade (como EIRELI ou LTDA) pode ser a melhor opção, dependendo das condições do negócio. Isso exige a elaboração de um contrato social e adequações legais. Ficar atento às obrigações acessórias Com a mudança para o Simples Nacional, o empresário terá novas obrigações acessórias, como a declaração de impostos e o cumprimento de obrigações fiscais que não eram exigidas no MEI. Manter-se em dia com essas obrigações é fundamental para evitar problemas com o fisco. Ajustar a relação com fornecedores Quando você ultrapassa o limite do MEI, pode ser necessário ajustar sua relação com fornecedores. O regime do Simples Nacional pode envolver outros impostos que precisam ser levados em consideração na negociação de preços e condições com fornecedores. Reavaliar a forma de contratação de funcionários No MEI, o empreendedor tem uma série de limitações, como a restrição à contratação de funcionários. No Simples Nacional, ele poderá contratar, mas terá que se atentar para as obrigações trabalhistas, como o pagamento de benefícios e o cumprimento da CLT. A contratação de profissionais exige mais cuidado e regularização. Richard Domingos reforça: “A transição do MEI para o Simples Nacional não é um processo automático. O empresário precisa estar preparado e tomar ações concretas para que a migração seja realizada de forma eficiente.” Com um planejamento adequado e o suporte de profissionais especializados, essa transição pode ser feita sem grandes obstáculos, garantindo que o negócio continue a crescer de forma segura e sustentável.

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Muda Cadastro de Obras de Construção Civil em São Paulo

A prefeitura de São Paulo estabeleceu os procedimentos para inscrição de obras no Cadastro de Obras de Construção Civil executadas no território do município de São Paulo e sobre o registro dos documentos fiscais relativos aos materiais incorporados ao imóvel e às subempreitadas já tributadas pelo ISS, por meio do Sistema Eletrônico da Construção Civil (SISCON), em relação aos serviços descritos nos subitens 7.02, 7.04, 7.05 e 7.15 da Lista de Serviços (veja quadro abaixo). As pessoas obrigadas ao Cadastro de Obras de Construção Civil deverão promover sua inscrição a partir de 16.11.2016. Resumo das alterações: Obras executadas no território do Município de São Paulo – Novos procedimentos para empresas de construção civil – Somente se houver dedução de materiais ou subempreitadas: 1) Sobre o “Cadastro de Obras de Construção Civil” na PMSP: a)A inscrição da obra no “Cadastro de Obras de Construção Civil” já pode ser feita desde 16/11/2016 (IN SF/SUREM nº 24/2016, art. 3º, c/c art. 12, inciso I). b) Somente será obrigatória a indicação do número do “Cadastro de Obras” nas NFTS, e nas NFS-e emitidas pelos subempreiteiros a partir de 1º.02.2017 (IN SF/SUREM nº 24/2016, art. 7º, c/c art. 12, inciso II). 2) Sobre o SISCON (Sistema Eletrônico da Construção Civil) e o preenchimento das NFS-e: a) A partir de 1°.04.2017, caberá ao prestador de serviços,antes da emissão da NFS-e informar no SISCON os documentos fiscais que comprovem as deduções de (IN SF/SUREM nº 24/2016, art. 6º, I, c/c art. 12, III): a.1) subempreitadas já tributadas pelo ISS; a.2) materiais incorporados ao imóvel, com a identificação do número do Cadastro de Obras de Construção Civil. b) A partir de 1°.04.2017caberá ao prestador de serviços emitir a NFS-e para os serviços prestados (IN SF/SUREM nº 24/2016, art. 6º, II, c/c art. 12, III): b.1) informando o número de inscrição do Cadastro de Obras de Construção Civil; b.2) selecionando os documentos fiscais tratados na letra “a” acima (NF de subempreitada e materiais) e os respectivos valores de dedução. Importante: O cadastramento das obras de construção civil somente será obrigatório se nelas forem prestados os serviços de construção civil sujeitos às deduções de subempreitadas e materiais (previstas no artigo 31, inciso I, do Decreto 53.151/2012). Caso não haja dedução de materiais e/ou subempreitadas, não é necessário o Cadastro da Obra nem os procedimentos abaixo relacionados. Cadastro de obras de construção civil As obras de construção civil serão identificadas, para efeitos fiscais, pelo respectivo número do Cadastro de Obras de Construção Civil. A inscrição da obra no Cadastro de Obras de Construção Civil deverá ser promovida por uma das seguintes pessoas: a) responsável pela obra; b) sujeito passivo do IPTU referente ao imóvel objeto do serviço; c) representante autorizado por um dos sujeitos referidos nas letras “a” e “b” acima. O Cadastro de Obras de Construção Civil será formado pelos seguintes dados: I – identificação do declarante; II – data de início da obra; III – tipo de obra: construção, reforma ou demolição; IV – endereço da obra; V – número da inscrição no Cadastro Imobiliário Fiscal ou número do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA; VI – número da matrícula no Cadastro Específico do INSS – CEI; VII – enquadramento da obra como Habitação de Interesse Social – HIS, se caso; VIII – enquadramento da obra no Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, se caso; IX – número do alvará ou do processo administrativo que fundamentou a construção, reforma ou demolição; X – obra realizada por meio de consórcio de construção civil, se caso, XI – outras informações descritas no “Manual Cadastro de Obras de Construção Civil” (link). Sistema Eletrônico da Construção Civil – SISCON O SISCON destina-se ao registro dos documentos fiscais relativos aos materiais incorporados ao imóvel e às subempreitadas já tributadas pelo ISS, nos termos do disposto no art. 31 do Regulamento do ISS. Caberá ao prestador de serviços: I – previamente à emissão da NFS-e informar, no SISCON, os documentos fiscais que comprovem as deduções de: a)subempreitadas já tributadas pelo ISS; b)materiais incorporados ao imóvel, com a identificação do número de inscrição no Cadastro de Obras de Construção Civil. II – emitir a NFS-e para os serviços prestados: a)informando o número de inscrição da obra no Cadastro de Obras de Construção Civil; b)selecionando os documentos fiscais tratados no inciso I e as respectivas parcelas de dedução. Da emissão da nota fiscal de tomador de serviço (NFTS) A emissão da Nota Fiscal Eletrônica do Tomador/Intermediário de Serviços – NFTS, com base em documento comprobatório da prestação de serviços, e a emissão da NFS-e pelos subempreiteiros deverão ser realizadas com a identificação do número de inscrição no Cadastro de Obras de Construção Civil. Somente poderão ser registradas no SISCON as subempreitadas devidamente representadas por NFS-e ou NFTS emitidas em conformidade com essas novas regras. Excepcionalmente, as NFS-e e NFTS de subempreitadas emitidas antes de 1º/02/2017 poderão ser registradas no SISCON sem a identificação do número de inscrição no Cadastro de Obras de Construção Civil. Os documentos comprobatórios utilizados no registro dos materiais dedutíveis e na emissão da NFTS devem permanecer arquivados à disposição da administração tributária até que tenha transcorrido o prazo decadencial ou prescricional. O que NÃO pode ser deduzido? De acordo com o artigo 31, § 6°, do Regulamento do ISS-SP/2012 (Decreto nº 53.151/2012) e com base nas “Planilhas de Fiscalização” da Prefeitura de São Paulo, não são dedutíveis as notas fiscais com as seguintes características: Nota Fiscal que não conste o local da obra; Nota Fiscal emitida com data posterior à data da emissão da NFS-e; Nota Fiscal irregular (material) – ex.: nota ao consumidor; Material que não se agrega à obra (exs.: divisórias, persianas, ar-condicionado, carpetes, instalações de equipamentos de informáica etc.); Ferramentas, equipamentos de proteção, andaimes; Fretes, carretos, insumos; Locação de máquinas, equipamentos, caçambas e outros; Nota Fiscal irregular (subempreitada) – ex.: empresa de fora do município sem NFTS; Nota Fiscal de Serviços não dedutíveis (todos aqueles não enquadrados no itens 7.02, 7.04, 7.05 e 7.15); NFS-e ou NFTS sem indicação dosdocumentos fiscais que comprovem as deduções de materiais e subempreitadase sem informação do número do Cadastro da Obra. Os subitens acima da Lista de Serviços correspondem a: Subitem

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Alteração dos prazos de envio de eventos ao eSocial

Os eventos não periódicos e periódicos possuem um prazo “geral” estabelecido no Manual de Orientação do eSocial – MOS, respectivamente nos itens 9.4 e 9.6.1: o dia 7 do mês subsequente ao mês de referência do evento. Esse prazo se repete para cada um dos eventos em que é aplicável, no item “Prazo de envio”, como por exemplo: S-1200, S-1210, S-1299, S-2205, S-2206, etc. Contudo, durante o período de implantação do eSocial, o prazo de envio desses eventos será dilatado, passado para o dia 15 (quinze) do mês subsequente ao de referência do evento, iniciando-se na competência maio/2019, cujo vencimento passará para o dia 15/06/2019. Entende-se por período de implantação, para fins da alteração do prazo geral de envio dos eventos para o dia 15, as competências nas quais o empregador/contribuinte já está obrigado ao eSocial, enquanto não houver a substituição da GFIP como forma de recolhimento do FGTS. Na primeira competência em que o recolhimento do FGTS se fizer pela nova guia GRFGTS, o prazo retornará ao definido no MOS: dia 7. A alteração em questão refere-se, tão somente, ao prazo de envio dos eventos ao eSocial e não impacta o vencimento de qualquer tributo, contribuição ou depósito ao FGTS, cujos vencimentos permanecem aqueles definidos em lei (por exemplo, o prazo de recolhimento do FGTS mensal mantém-se no dia 7 do mês seguinte ao da competência, antecipando-se no caso de o vencimento cair em dia não útil). Os empregadores deverão observar os prazos legais de vencimento inclusive durante o período de implantação do eSocial. EXCEÇÕES Excetuam-se da regra geral todos os prazos especiais previstos no MOS, que já eram estipulados com vencimento próprio. Por exemplo, o evento de admissão (S-2200 ou S2190) deverá ser informado até o dia anterior ao do início da prestação dos serviços; deverão ser observados os prazos dos eventos de afastamentos por doença (S-2230); e o prazo para o envio do desligamento (S-2299) permanece até o décimo dia após a data da rescisão. No caso dos eventos de remuneração e de fechamento de folha, excetua-se da regra geral de prazo o evento referente ao período de apuração anual (13º salário), caso em que deve ser transmitido até o dia 20 do mês de dezembro do ano a que se refere. Nos dois casos, antecipa-se o vencimento para o dia útil imediatamente anterior quando não houver expediente bancário. Os prazos para os eventos de tabela, embora não tenham vencimento fixado, acompanham os eventos aos quais se relacionam. Por exemplo, o evento S-1005 deve ser enviado antes do S-2200 e do S-1200 que o referenciam; por sua vez, o S-1200 deve ser enviado antes do fechamento da folha (S-1299). Desta forma, os prazos para os eventos de tabela também estão modificados, ainda que de forma reflexa. A alteração do prazo também não atinge os empregadores domésticos, uma vez que a guia de recolhimento (DAE) é emitida com vencimento que obedece aos prazos de recolhimento do FGTS, Contribuição Social e retenção do Imposto de Renda. Mantém-se o vencimento no dia 07 do mês seguinte ao da competência (ou dia útil imediatamente anterior, quando não houver expediente bancário), o que será espelhado no DAE. Fonte – Portal eSocial

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