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Aprenda a declarar compra de imóvel

Muitos contribuintes que adquiriram um imóvel em 2021, ou mesmo anteriormente, estão agora com uma grande dúvida: como declarar compra de imóvel na Declaração de Imposto de Renda 2022.

“Essa preocupação se justifica, sendo que os dados, se inseridos de forma incorreta, pode levar o contribuinte à malha fina. O primeiro trabalho a ser feito para declarar corretamente imóveis é o de levantamento de dados”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil.

“Assim, separe os documentos comprobatórios da aquisição do referido imóvel, tais como: compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel; comprovantes de pagamento, inclusive de financiamentos realizados; contratos de financiamento, demonstrando o quanto de FGTS fora utilizado para amortização do saldo devedor”, complementa.

Para elucidar possíveis dúvidas, a Confirp elaborou um roteiro de como fazer a declaração da compra de imóveis:

Após a obtenção de toda documentação, o contribuinte deverá abrir sua declaração no programa da Receita Federal e lançar na FICHA DE BENS E DIREITOS as informações:

  • Código do bem (01 para prédio residencial; 02 Prédio comercial; 03 para Galpão; 11 para apartamento; 12 para terrenos; 14 para terra nua; 15 para salas ou conjuntos; 19 para outros bens imóveis).
  • Pais onde está localizado o imóvel
  • Discriminação deve conter:
  • Tipo do imóvel,
  • Endereço,
  • Número de Registro (matricula, por exemplo),
  • Data e forma de aquisição,
  • Nome ou Razão Social do Vendedor, com CPF ou CNPJ destacado;
  • Informações sobre condôminos (caso seja comprado em conjunto com outra pessoa física ou jurídica);
  • Informações sobre usufruto (se for o caso);
  • Valor pago no período (destacar valores totais no ano por evento e receptor);

Lembrando que a Receita está buscando mais informações sobre o tema como, por exemplo, informações como endereço dos imóveis declarados, sua matrícula, IPTU, e data de aquisição. Ponto muito importante é que no campo “Situação em 31/12/2020”, se o bem foi adquirido até essa referida data, deverá transportar o saldo da Declaração de Imposto de Renda do ano de 2021 ano, base 2020.

Primeira vez que declara imóvel

Se for a primeira declaração do contribuinte, será necessário deverá “somar” os valores pagos até antes de 2021 (inclusive valores pagos de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas no período, parcelas pagas a título de financiamentos, amortizações com saldo do FGTS, parcelas pagas ao antigo proprietário, etc) e declarar também nessa coluna. Caso o bem tenha sido adquirido durante o ano de 2021, deixar esse campo com saldo “zero”.

 

Já no campo “Situação em 31/12/2021”, serão lançados os valores pagos para aquisição do imóvel até o fim de 2021, sendo o saldo inicial o de 2020. Caso tenham sido feitos, também lançar os valores pagos em 2021 de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas, parcelas pagas a título de financiamentos com instituições financeiras, parcelas pagas ao antigo proprietário, amortizações com saldo do FGTS em 2021, dentre outros valores.

Lembrando que não se deve pagar imposto de renda na aquisição de imóveis. O único imposto que incide é o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos”, que geralmente são cobrados juntamente com a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel para ser levado a registro público.

Também é relevante apontar os principais erros relacionados a declaração desse bem:

  • Não relacionar na declaração os imóveis pertencentes a dependentes;
  • Atualizar o imóvel com o valor de mercado. Esses devem ser declarados com base no preço pago (para o vendedor, para a financeira, impostos de transmissão, benfeitorias, reformas e ampliação), não é admitido atualização do valor do imóvel.
  • Quando a DIRPF é feita em separado do cônjuge, e o referido bem tenha sido adquirido durante a sociedade conjugal, ou o regime de casamento do casal seja comunhão universal de bens, os bens do casal deverão figurar em uma das duas declarações (assim como os demais bens e direitos);

Quando a aquisição do imóvel é financiada e o bem é dado como garantia (alienação fiduciária), o valor do bem a ser lançado são as somas das parcelas pagas ao longo do período, não só para o vendedor, mas também para a financeira, além dos impostos de transmissão e benfeitorias. Não devendo lançar o saldo devedor na Ficha de Dívidas e Ônus Reais.

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Perícia: Quase uma sentença

Explorando a significância da perícia em um mundo complexo No dinâmico cenário empresarial, onde dados e informações desempenham um papel crucial, a autenticidade e a integridade das informações se tornam essenciais para a tomada de decisões e a compreensão da verdadeira situação financeira das empresas. Nesse contexto, a perícia emerge como um recurso indispensável na resolução de divergências e contendas que possam surgir nos domínios judiciais e extrajudiciais. Nesta edição da revista, José Augusto Barbosa, sócio da Audcorp, uma renomada empresa de auditoria, explora a importância da perícia, indo além do âmbito contábil, e destaca seu impacto benéfico nas empresas. Diversas facetas da perícia A perícia não se limita apenas ao campo contábil. Ela engloba uma variedade de procedimentos técnicos voltados para a elaboração de laudos e pareceres abrangendo questões contábeis, financeiras, tributárias e muitas outras. Estes documentos, apoiados por legislações atuais, proporcionam elementos probatórios que podem ser utilizados em processos judiciais ou extrajudiciais, seja em litígios empresariais complexos, análises regulatórias ou outras disputas. Veja alguns exemplos de perícias existentes: Contábil Envolve análise de registros financeiros e contábeis para verificar sua precisão e conformidade com as normas contábeis. Judicial Realizada por solicitação de um juiz para auxiliar na tomada de decisões em processos legais.  Trabalhista Utilizada em processos trabalhistas para avaliar questões como cálculos de verbas rescisórias, horas extras,entre outros.  Médica Feita por médicos especialistas para avaliar questões de saúde, como incapacidade laboral, acidentes de trabalho, entre outros.  Ambiental Avalia impactos ambientais, danos e riscos em locais afetados por atividades humanas, como contaminação de solo, água e ar. Criminal Investigação técnica para auxiliar em casos criminais, como e provas físicas e reconstituição de eventos. Engenharia Realizada por engenheiros para avaliar aspectos técnicos. Informática Envolvendo análise de sistemas computacionais, redes e dispositivos para determinar a autoria de crimes digitais, recuperação de dados, entre outros. Grafotécnica Análise de escrita, assinaturas e documentos manuscritos para verificar autenticidade e identificar falsificações. Psicológica ou Psiquiátrica Avaliação do estado mental e emocional de indivíduos em casos judiciais, como responsabilidade penal, guarda de menores, entre outros. Veículos Avaliação de danos, causas de acidentes e valor de mercado de veículos em processos de sinistros e seguros. Documentos Análise de autenticidade, integridade e características de documentos em casos de litígio. Avaliação de Bens Determinação do valor de propriedades, imóveis, máquinas e outros ativos. Avaliação de Patentes Avaliação do valor e originalidade de patentes e propriedade intelectual em questões legais.  Acidentes de Trânsito Investigação das causas de acidentes de trânsito para determinar responsabilidades e danos. Estes são apenas alguns exemplos dos muitos tipos de perícias existentes. Cada área de expertise exige conhecimento técnico especializado e métodos específicos de investigação e análise. Perícia, a base da sentença judicial Assim, como visto, em processos judiciais, a perícia desempenha uma função vital na elucidação dos fatos em questão. O perito especializado traz insights técnicos que auxiliam o juiz a compreender a realidade dos acontecimentos. Assim, as decisões judiciais são fundamentadas em conclusões respaldadas por evidências documentais e exames minuciosos das informações financeiras e registros das partes envolvidas. A demanda por perícia surge sempre que surgem disputas ou divergências, que possam potencialmente gerar conflitos de interesse. Situações como identificação de fraudes, manipulação de registros ou omissão de dados podem ser alvo da perícia. Não economize com assistente de perícia no processo judicial! Ao contratar um assistente técnico, a parte interessada na demanda vai possuir ajuda de um profissional especializado, que vai garantir que as apurações realizadas pelo perito nomeado nos autos sejam corretas e verídicas. No intrincado labirinto do sistema judiciário, cada detalhe importa e pode ser a diferença entre um veredicto favorável ou um desfecho adverso. Quando uma demanda judicial exige o testemunho de um perito judicial, a presença e a expertise de um assistente técnico se tornam uma peça-chave para garantir que a justiça seja devidamente servida.  Finalizada a perícia, o assistente técnico se obriga a manifestar sua concordância, crítica ou mesmo complementação do laudo pericial através de seu parecer denominado “Parecer Crítico de Assistente Técnico”, cabendo ao Juiz, pelo princípio do livre convencimento, analisar seus argumentos, podendo inclusive fundamentar sua conclusão e decisão neste parecer.  Portanto, o papel do assistente técnico transcende a mera observação; ele é um guardião da precisão, um defensor da equidade e um construtor da verdade. Esse profissional trabalha traduzindo os complexos meandros técnicos para um idioma compreensível para os envolvidos no processo.  O assistente técnico é a ponte entre os enigmas da perícia e os olhos ansiosos da justiça. Sua presença é tão vital quanto o próprio perito judicial, assegurando que todos os aspectos técnicos sejam abordados de maneira completa e precisa. Em resumo, o papel do assistente é muito importante, pois, ele irá:  Participar da elaboração dos quesitos, que vão nortear a perícia. Facilitar o trabalho do perito nomeado pelo juiz, para a obtenção de documentos, acesso aos locais a serem periciados e o que mais for necessário. Observar se o perito está cumprindo seu papel corretamente, se todas as apurações e avaliações técnicas são verdadeiras e sem distorções, e, em conformidade com os normativos aplicáveis.  Impedir que haja abusos por parte do perito judicial, ou do assistente técnico da outra parte.   Analisar todos os pontos mencionados pelo perito, e se for o caso concordar ou discordar mediante elaboração de seu laudo crítico ao apresentado pelo perito; Impactos Positivos A influência do assistente técnico se estende além das paredes do tribunal, repercutindo em todo o sistema de justiça. Seus impactos positivos são inegáveis, contribuindo para a integridade das provas, a justiça processual e a confiabilidade dos resultados periciais.  Ou seja, a presença do assistente técnico não é apenas uma medida de precaução; é um investimento no cerne da verdade e da justiça. O assistente técnico não apenas observa, ele molda a visão, garantindo que todas as peças do quebra-cabeça estejam no lugar, sem margem para dúvidas ou ambiguidades. À medida que o campo da perícia se expande para abranger novas tecnologias e disciplinas, a importância do assistente técnico cresce exponencialmente. Seja nas salas de

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Simples Nacional – Fim de ano é fundamental para continuar ou aderir

Leia também e entenda tudo sobre Simples Nacional: {Enquadramento no Simples Nacional}: Guia Completo Para Microempresas Simples Nacional: Como Funciona Simples Nacional: veja as tabelas e o caminho da descomplicação ᗌ Como Abrir Empresa no Simples Nacional: guia completo Adesão ao Simples Nacional em 2023 vai até o fim do mês Empresas do Simples Nacional com débitos podem ser excluídas do regime As empresas aptas à tributação pelo Simples Nacional precisam se preparar, pois, já é possível fazer o agendamento para adesão ao sistema simplificado e diferenciado de tributação dos pequenos negócios. A entrada efetiva no sistema se dará em janeiro de 2014, mês em que anualmente ocorrem as opções pelo sistema, porém, a antecipação possibilita a eliminação de possíveis pendências que possam inviabilizar o processo. O agendamento é facultativo e pode ser feito pela internet no site: www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional que terá uma aba específica durante o período de agendamento. O prazo para agendamento vai até o penúltimo dia de dezembro. As empresas que já são tributadas no Simples, também devem ficar atentas, pois, as que não ajustarem situação de débitos tributários serão exclusas da tributação. “A Receita Federal está enviando notificações às empresas devedoras, mas, mesmo sem receber nada, é importante fazer uma pesquisa e, caso tenha pendências, pagar ou parcelar os débitos, eliminando todos os riscos”, explica o diretor tributário da Confirp Consultoria Contábil, Welinton Mota. Já para adesão, segundo o diretor da Confirp Contabilidade, não mudou nada, contudo, as empresas que podem se enquadrar devem se antecipar e fazer o agendamento desde já, pois, qualquer problema cadastral ou tributário poderá impedir a adesão ao Simples Nacional e fazer com que a empresa pague mais imposto durante todo o exercício de 2014. “Se a pessoa fizer o agendamento da adesão e houver algum tipo de restrição será possível o ajuste até janeiro. Porém, se deixar para a última hora, as ações para ajustes serão praticamente impossível”, explica Welinton Mota, lembrando que o programa é bastante atrativo, mas é necessária uma análise antes de optar. “Para as empresas que faturam pouco, é muito vantajoso. Mas quando se começa a faturar valores mais altos é necessário fazer as contas, pois, pode não ser tão vantajoso financeiramente, visto que a carga tributária é praticamente a mesma do lucro presumido. Mas, ainda assim tem o benefício da simplificação dos processos, principalmente, para quem tem alta folha de salários”, explicou o diretor da Confirp. “O Simples Nacional é um regime simplificado de pagamento de tributos que beneficia as micro e pequenas empresas. Para aderir, além da limitação de faturamento, é fundamental que a atividade da empresa possibilite que faça parte desse regime e que os sócios não possuam impedimentos”, detalha Mota. “As empresas já optantes não precisam optar novamente, pois já estará na condição de optante. Os novos pedidos que não apresentarem pendências serão deferidos imediatamente e os que apresentarem pendências ficarão na situação em análise e as pendências deverão ser resolvidas junto à Receita Federal do Brasil”, conta Welinton Mota. O resultado da resolução das pendências será divulgado no Portal do Simples Nacional até fevereiro. É importante acrescentar que no caso de exclusão anterior, a opção poderá ser tentada novamente, salvo quando a exclusão tenha efeitos por 3 ou 10 anos. Saiba Mais: Simples Nacional – Exclusão obrigatória por ultrapassar o Limite de Faturamento Fim de ano é fundamental para aderir ao regime do Simples Desoneração da folha tem impacto desigual entre os setores beneficiados    

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Entregar a Declaração de Imposto de Renda antes ou deixar para a última hora?

Sempre se fala sobre a mania que o brasileiro possui de deixar para entregar a declaração de Imposto de Renda Pessoa Física para a última hora. Contudo, será que sempre será benéfico ser um dos primeiros a entregar esse documento?   Segundo o diretor tributário da Confirp Consultoria Contábil Richard Domingos, a recomendação é preparar a declaração com bastante antecedência, já a entrega dependerá de cada caso. A partir da declaração pronta chega um momento de análise da melhor data de entrega. “Os contribuintes confundem elaborar a declaração com a entrega do documento. É importante que se saiba que pode estar com o documento totalmente preparado e mesmo assim planejar a melhor data de entrega, que dependerá de variáveis como: situação financeira do contribuinte, se vai ter restituição ou se terá que pagar impostos ao governo, dentro outras questões”. Contudo, Richard Domingos reforça um alerta: “pode ser interessante planejar o prazo de entrega e não a elaboração do documento. O ideal é já ter a declaração preparada o quanto antes, caso o contrário poderá enfrentar diversos problemas, como falta de documentos ou falta de tempo de análise de opções” Outro ponto que deve ser levado em consideração é a possibilidade de congestionamento no sistema nas últimas horas de entrega. Por mais que a Receita Federal veja se aprimorando, não se deve confiar totalmente, assim, mesmo que deixe para os últimos dias, não deixe para o limite do prazo. Veja quando que o diretor da Confirp montou detalhando vantagens e desvantagens de entregar rapidamente a declaração: Vantagens de entregar antes: Contribuintes que possuem Imposto a Restituir e estão necessitando de recursos financeiros receberão logo nos primeiros lotes; Se livra do compromisso e do risco de perda do prazo; Possuir mais tempo para ajustes da declaração e para buscar documentos perdidos ou extraviados; Possuir mais tempo para conferir a declaração para entrega dos documentos sem omissões ou erros. Vantagem em entregar nos últimos dias: Contribuintes que possuem Imposto a Restituir e não estão necessitando de recursos financeiros, poderão restituir nos últimos lotes gerando uma correção monetária muito maior que a maioria das aplicações financeiras pagariam (Juros Selic), e detalhe, sem incidência de imposto de renda sobre o rendimento obtido; Quem tem que pagar novos valores de impostos terá como melhor planejar o caixa para esse pagamento, pois postergará o prazo.  

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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais. A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance.     Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle   Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção. Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente.   Locações: nova tributação para pessoas físicas   Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS. Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro. A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.     Vendas de imóveis também serão atingidas   A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período. Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo. É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026.   Permutas e garantias fora da incidência   Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos.   Regimes especiais e transição até 2028   A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo. O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%. Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já.     Tributação simplificada para locações vigentes   Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.   Desafios para a contabilidade e auditoria   A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras. As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos.   E os impactos para o consumidor?   No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS. Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais.   Veja também:   Contabilidade para Holding: O Que é e Como Funciona a Contabilidade para Esse Tipo de Empresa? A tributação das atividades imobiliárias e das holdings patrimoniais após a Reforma Tributária Entenda o real impacto da Reforma Tributária nas atividades imobiliárias – mudanças serão grandes  

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