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Aprenda a declarar compra de imóvel

Muitos contribuintes que adquiriram um imóvel em 2021, ou mesmo anteriormente, estão agora com uma grande dúvida: como declarar compra de imóvel na Declaração de Imposto de Renda 2022.

“Essa preocupação se justifica, sendo que os dados, se inseridos de forma incorreta, pode levar o contribuinte à malha fina. O primeiro trabalho a ser feito para declarar corretamente imóveis é o de levantamento de dados”, explica Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil.

“Assim, separe os documentos comprobatórios da aquisição do referido imóvel, tais como: compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel; comprovantes de pagamento, inclusive de financiamentos realizados; contratos de financiamento, demonstrando o quanto de FGTS fora utilizado para amortização do saldo devedor”, complementa.

Para elucidar possíveis dúvidas, a Confirp elaborou um roteiro de como fazer a declaração da compra de imóveis:

Após a obtenção de toda documentação, o contribuinte deverá abrir sua declaração no programa da Receita Federal e lançar na FICHA DE BENS E DIREITOS as informações:

Código do bem (01 para prédio residencial; 02 Prédio comercial; 03 para Galpão; 11 para apartamento; 12 para terrenos; 14 para terra nua; 15 para salas ou conjuntos; 19 para outros bens imóveis).
Pais onde está localizado o imóvel
Discriminação deve conter:
Tipo do imóvel,
Endereço,
Número de Registro (matricula, por exemplo),
Data e forma de aquisição,
Nome ou Razão Social do Vendedor, com CPF ou CNPJ destacado;
Informações sobre condôminos (caso seja comprado em conjunto com outra pessoa física ou jurídica);
Informações sobre usufruto (se for o caso);
Valor pago no período (destacar valores totais no ano por evento e receptor);

Lembrando que a Receita está buscando mais informações sobre o tema como, por exemplo, informações como endereço dos imóveis declarados, sua matrícula, IPTU, e data de aquisição. Ponto muito importante é que no campo “Situação em 31/12/2020”, se o bem foi adquirido até essa referida data, deverá transportar o saldo da Declaração de Imposto de Renda do ano de 2021 ano, base 2020.

Primeira vez que declara imóvel

Se for a primeira declaração do contribuinte, será necessário deverá “somar” os valores pagos até antes de 2021 (inclusive valores pagos de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas no período, parcelas pagas a título de financiamentos, amortizações com saldo do FGTS, parcelas pagas ao antigo proprietário, etc) e declarar também nessa coluna. Caso o bem tenha sido adquirido durante o ano de 2021, deixar esse campo com saldo “zero”.

Já no campo “Situação em 31/12/2021”, serão lançados os valores pagos para aquisição do imóvel até o fim de 2021, sendo o saldo inicial o de 2020. Caso tenham sido feitos, também lançar os valores pagos em 2021 de impostos de transmissão (ITBI), benfeitorias realizadas, parcelas pagas a título de financiamentos com instituições financeiras, parcelas pagas ao antigo proprietário, amortizações com saldo do FGTS em 2021, dentre outros valores.

Lembrando que não se deve pagar imposto de renda na aquisição de imóveis. O único imposto que incide é o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos”, que geralmente são cobrados juntamente com a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel para ser levado a registro público.

Também é relevante apontar os principais erros relacionados a declaração desse bem:

Não relacionar na declaração os imóveis pertencentes a dependentes;
Atualizar o imóvel com o valor de mercado. Esses devem ser declarados com base no preço pago (para o vendedor, para a financeira, impostos de transmissão, benfeitorias, reformas e ampliação), não é admitido atualização do valor do imóvel.
Quando a DIRPF é feita em separado do cônjuge, e o referido bem tenha sido adquirido durante a sociedade conjugal, ou o regime de casamento do casal seja comunhão universal de bens, os bens do casal deverão figurar em uma das duas declarações (assim como os demais bens e direitos);

Quando a aquisição do imóvel é financiada e o bem é dado como garantia (alienação fiduciária), o valor do bem a ser lançado são as somas das parcelas pagas ao longo do período, não só para o vendedor, mas também para a financeira, além dos impostos de transmissão e benfeitorias. Não devendo lançar o saldo devedor na Ficha de Dívidas e Ônus Reais.

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Prorrogação da Retomada Fiscal – entenda as modalidades existentes

As empresas que necessitam ajustar sua situação com o Governo Federal e que ainda não aderiram ao Programa de Retomada Fiscal têm mais uma oportunidade. A Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN) prorrogou o prazo para adesão ao Programa de Retomada Fiscal para até o dia 31 de outubro, onde os contribuintes estão autorizados a renegociar os seus débitos inscritos em dívida ativa da União e do FGTS. “Esse programa foi criado para permitir a retomada da atividade produtiva em razão dos efeitos da pandemia causada pela disseminação do coronavírus. Importante observar que as condições são realmente muito interessantes para os contribuintes. Entretanto, antes de qualquer tomada de decisão é preciso uma análise aprofundada para ver os reais débitos existentes”, explica a consultora tributária da Confirp Contabilidade, Elaine Silva. Ela acrescenta que outra preocupação que deve ser foco de atenção antes de aderir a qualquer parcelamento é com uma projeção financeira para que se possa honrar com os compromissos assumidos. “Não adianta se comprometer com valores que não poderão ser horados futuramente, ou que levarão a empresa a novos problemas financeiros. É fundamental que se tenha consciência da saúde financeira da empresa antes de qualquer decisão”, analisa a consultora tributária da Confirp Contabilidade. Veja outros pontos sobre o parcelamento. Quais débitos podem ser negociados? Poderão ser negociados os débitos federais inscritos em dívida ativa da União até 31 de outubro de 2022, de pessoa física ou jurídica, tais como: Débitos de tributos federais em geral (lucro real e presumido); Débitos previdenciários (limitado a 60 prestações) Débitos do Simples Nacional Débitos de FGTS Débitos do FUNRURAL e do ITR (Imposto Territorial Rural) *Exceto a dívida ativa do FGTS que o respectivo prazo de adesão foi prorrogado para até 30 de dezembro de 2022 (no horário do expediente bancário). Prazo para adesão: O prazo para adesão vai até 31 de outubro de 2022, até as 19h (horário de Brasília). Veja as modalidades de transação que tiveram prorrogação de prazo: Fonte: site da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional – PGFN Lembrando que, além das modalidades acima, ainda permanecem abertas as possibilidades de transação a seguir, que podem requeridas a qualquer momento (não há prazo para adesão): Transação por proposta individual do contribuinte; Transação por proposta individual do contribuinte em recuperação judicial; e Transação por proposta individual da PGFN. Renegociação de parcelamentos Com esse Programa existe a possibilidade de inclusão de outros débitos na transação já realizada. O prazo para desistência de uma negociação para aderir a outra é até 30 de setembro. Os contribuintes poderão também, no mesmo prazo acima repactuar da modalidade para inclusão de outros débitos inscritos e do FGTS, devendo ser observados os mesmos requisitos e condições da negociação original (Portaria PGFN nº 5.885/2022, DOU de 30/06/2022). Possibilidade de descontos na multa, juros e encargos legais – Transação Excepcional Com base na “capacidade de pagamento” de cada devedor, os créditos da PGFN serão classificados em ordem decrescente de recuperabilidade, do Tipo “A” a “D”, conforme quadro a seguir: Na Transação Excepcional, há previsão de descontos que podem chegar a até 100% dos juros, das multas e encargos legais. Para ter direito aos descontos, o contribuinte deverá comprovar que houve redução no faturamento, diminuição da folha de salários e aumento no endividamento, com base na contabilidade e nas obrigações acessórias (ECF, EFD-Contribuições, EFD-Reinf, eSocial, DEFIS, DCTF, DIRF, DIRPF etc.) entregues por cada contribuinte. Portanto, quem define o percentual de desconto é a PGFN, com base na análise desses documentos (muitas vezes não há desconto). Ponto de atenção é que a Transação Excepcional (com desconto) somente estará disponível para o contribuinte que, após o preenchimento das informações, apresentar classificação para transação igual a “C” ou “D”. Procedimento para adesão: Todas as modalidades de transação da dívida ativa da União serão realizadas exclusivamente por meio do portal REGULARIZE (www.regularize.pgfn.gov.br), mediante prévia prestação de informações pelo interessado. Principais modalidades de transação: As principais modalidades de transação são: 1) Transação Extraordinária (sem desconto): destinada a pessoas físicas e jurídicas; entrada 1% do valor total das inscrições selecionadas, parcelado em até 3 meses; ou entrada de 2% das inscrições selecionadas, nos casos de reparcelamento; Não há desconto nas multas, juros e encargos legais; Parcelamento da dívida até 117 ou 142 parcelas (a depender do contribuinte) Parcela mínima de R$ 100,00 ou R$ 500,00 (a depender do contribuinte). 2) Transação Excepcional (possibilidade de desconto): destinada a pessoas físicas e jurídicas (inclui Simples Nacional); entrada 4% do valor total das inscrições selecionadas, parcelado em até 12 meses; Possibilidade de desconto nas multas, juros e encargos legais (até 100%); Parcelamento da dívida até 108 ou 133 parcelas mensais (a depender do porte do contribuinte); Parcela mínima de R$ 100,00 ou R$ 500,00 (a depender do contribuinte). 3) Transação de Dívidas de Pequeno valor (até 60 salários-mínimos): destinada a pessoas físicas e jurídicas (inclui Simples Nacional); entrada 5% do valor total das inscrições selecionadas, parcelado em até 5 meses; ou entrada de 10% das inscrições selecionadas, nos casos de reparcelamento; Possibilidade de desconto nas multas, juros e encargos legais (de 30% a 50%); Parcelamento da dívida até 7, 36 ou 55 meses; Parcela mínima de R$ 100,00 (pessoas físicas, jurídicas e Simples Nacional).

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Reforma Tributária: impactos profundos para holdings e atividades imobiliárias

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade A promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tributária e trouxe transformações significativas para o setor imobiliário brasileiro. As mudanças afetam diretamente a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, além de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais. A reforma marca um divisor de águas na forma como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) impõe um novo modelo de tributação que exige preparo técnico, atualização constante e revisão das estratégias de compliance. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): nova base de controle Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), parte do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigatório para todos os imóveis do país, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a construção. Neste sistema, a administração tributária será responsável por definir o Valor de Referência dos imóveis, com base em informações oficiais e de mercado. Esse valor será usado como base de comparação para identificar transações suspeitas e embasar fiscalizações, sendo atualizado anualmente. Locações: nova tributação para pessoas físicas Antes da reforma, pessoas físicas não estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cenário. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em locações no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calendário, com pelo menos quatro imóveis locados, será obrigado a pagar IBS e CBS. Esses tributos terão alíquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplicável sobre locações será de 8,4%. Já locações com prazo inferior a 90 dias terão redução de 40% na alíquota, aproximando-se do setor hoteleiro. A reforma também prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributação para locadores de menor renda. Esses valores serão atualizados anualmente pelo IPCA. Vendas de imóveis também serão atingidas A venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tributada em determinados casos. Estarão sujeitos ao IBS e à CBS aqueles que venderem quatro imóveis ou mais no ano, adquiridos nos últimos cinco anos, ou dois imóveis construídos pelo próprio contribuinte no mesmo período. Essas vendas estarão sujeitas a uma alíquota reduzida de 50% do IVA Dual, e também terão direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de imóvel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisição dos imóveis serão corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de cálculo. É possível ainda optar pelo uso do Valor de Referência do imóvel, conforme registrado no CIB, como base para cálculo dos tributos. A apuração desse redutor deve ser feita até 31 de dezembro de 2026. Permutas e garantias fora da incidência Operações como permutas de imóveis ou constituição de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incidência dos novos tributos. Regimes especiais e transição até 2028 A reforma prevê um regime de transição até o fim de 2028 para operações imobiliárias já em andamento. Durante esse período, será possível optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributação) para incorporações e parcelamentos de solo. O RET prevê uma alíquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropriação de créditos tributários. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%. Contudo, ainda não há garantia de que esses regimes serão mantidos após 2029, o que gera insegurança jurídica e exige planejamento desde já. Tributação simplificada para locações vigentes Contratos de locação e arrendamento assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com alíquota de 3,65%, sem direito a créditos ou redutores. Essa opção vale apenas para contratos com documentação reconhecida e registrada até o fim de 2025, o que pode limitar seu uso. Desafios para a contabilidade e auditoria A implantação do IBS e da CBS exige uma revisão completa dos processos contábeis. A não cumulatividade plena desses tributos demandará controle detalhado de créditos e débitos, impactando diretamente as demonstrações financeiras. As holdings, especialmente, precisarão redobrar a atenção às suas operações, pois a conformidade fiscal será mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apuração e aproveitamento dos créditos fiscais se tornarão diferenciais competitivos. E os impactos para o consumidor? No fim da cadeia, quem arcará com os custos dos novos tributos será o consumidor final — seja na locação ou na compra de imóveis. Os preços tendem a se ajustar à nova realidade tributária, com impactos já esperados a partir de 2027 com a cobrança da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS. Cada contribuinte será impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu negócio. Porém, é certo que a transição exigirá estratégia, planejamento e adequação às novas exigências fiscais. Veja também: Contabilidade para Holding: O Que é e Como Funciona a Contabilidade para Esse Tipo de Empresa? A tributação das atividades imobiliárias e das holdings patrimoniais após a Reforma Tributária Entenda o real impacto da Reforma Tributária nas atividades imobiliárias – mudanças serão grandes

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DME – obrigação fiscaliza movimentação de valores de dinheiro em espécie

Logo no início de 2018 mais uma obrigação assessória passa a fazer parte da vida dos brasileiros, com a entrada em vigor da Declaração de Operações Liquidadas com Moeda em Espécie (DME), para fatos geradores ocorridos a partir de 01 de janeiro. Conheça a Confirp e os benefícios aos clientes As informações deverão ser prestadas mediante acesso ao serviço “Apresentação da DME”, disponível no e-CAC (Centro Virtual de Atendimento ao Contribuinte) no site da RFB (http://rfb.gov.br), através de Certificado Digital. Mas, para entender melhor sobre o tema, a Confirp detalhou os principais pontos relacionados: Quem deverá apresentar? Pessoas físicas ou jurídicas residentes ou domiciliadas no Brasil que no mês de referência tenha recebido valores em espécie (dinheiro) em montante igual ou superior a R$ 30.000,00, independente se se tratar de mais de uma pessoa física ou Jurídica, ou o mesmo valor equivalente em outra moeda, cuja liquidação total ou parcial se dê em moeda em espécie, relativamente às operações realizadas com uma mesma pessoa Jurídica ou física, nas operações liquidadas. Não sendo aplicável às instituições financeiras e nem as instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil. Quais informações devem constar na DME? Identificação completa da pessoa física ou jurídica que efetuou o pagamento; Código do bem ou direito objeto da alienação ou cessão ou serviço ou operação que gerou o recebimento em espécie; O valor da alienação ou cessão ou do serviço ou da operação, em real; O valor liquidado em espécie, em real; A moeda utilizada na operação e; A data da operação Quais penalidades? A não apresentação da DME ou sua apresentação fora do prazo fixado ou com incorreções ou omissões sujeita o declarante às seguintes multas: Na apresentação extemporânea: R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês ou fração se o declarante for pessoa jurídica em início de atividade, imune ou isenta, optante pelo Simples Nacional, ou que na última declaração apresentada tenha apurado o Imposto sobre a Renda com base no lucro presumido; R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) por mês ou fração se o declarante for pessoa jurídica não incluída na opção anterior, e R$ 100,00 (cem reais) por mês ou fração se pessoa física; e Não apresentação ou apresentação com informações inexatas ou incompletas ou com omissão de informações: 3% (três por cento) do valor da operação a que se refere à informação omitida, inexata ou incompleta, não inferior a R$ 100,00 (cem reais), se o declarante for pessoa jurídica; ou 1,5% (um inteiro e cinco décimos por cento) do valor da operação a que se refere a informação omitida, inexata ou incompleta, se o declarante for pessoa física. Qual o prazo de apresentação? A DME deverá ser apresentada até o último dia útil do mês imediatamente subsequente ao mês do recebimento dos valores em espécie.

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Entenda as mudanças no Programa de Alimentação do Trabalhador

No fim do mês de março foi publicada a Medida Provisória nº 1.108/2022, que ganhou grande destaque pois tratava da modernização das Leis Trabalhistas. Contudo, com ela também ocorreu uma importante alteração na lei com as regras sobre o Programa de Alimentação do Trabalhador (PAT). “O objetivo da mudança é ter regras mais claras na utilização desse importante programa para os trabalhadores. Como destaque se tem o impedimento da concessão de taxas negativas aos empregadores que contratarem pessoa jurídica para fornecimento de auxílio-alimentação e estabelecendo multa de até R$ 50 mil para quem descumprir as regras do programa”, conta consultor trabalhista da Confirp Consultoria Contábil, Josué Pereira de Oliveira. Assim, a Confirp detalhou os destaques das alterações em relação à alimentação do trabalhador: Utilização exclusiva – O auxílio-alimentação deve ser utilizado exclusivamente para o pagamento de refeições ou aquisição de gêneros alimentícios Incentivo Fiscal – Fica permitido deduzir do lucro tributável, para fins de apuração do imposto sobre a renda, o dobro das despesas comprovadamente realizadas no período base em programas de alimentação do trabalhador, de acordo com o Decreto que regulamentar esta Lei. Vedação – O empregador não poderá exigir ou receber verbas e benefícios diretos ou indiretos de qualquer natureza, quando contratar pessoa jurídica para o fornecimento do auxílio-alimentação Aplicação – Contratos firmados anteriormente a 28 de março de 2022 terão suas disposições respeitadas até seu encerramento ou até maio de 2023, o que ocorrer primeiro, vedada sua prorrogação Penalidades – Em caso de descumprimento ou desvio de finalidade, empregadores, empresas emissoras de instrumentos do auxílio-alimentação, estabelecimentos que comercializam produtos não relacionados à alimentação do trabalhador e a empresa que o credenciou estarão sujeitos à: Multa no valor de R$ 5.000,00 a R$ 50.000,00, aplicada em dobro em caso de reincidência ou embaraço à fiscalização, sem prejuízo da aplicação de outras penalidades cabíveis; Cancelamento da inscrição no Programa de Alimentação do Trabalhador, devendo observar o prazo a ser definido em regulamento para nova inscrição; e Perda do incentivo fiscal da pessoa jurídica beneficiária.

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