Simples Nacional – novas diretrizes do domicílio tributário eletrônico

A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais. Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”. As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.     Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.    Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.   Como ficam as locações de imóveis   A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS. Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”. Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria. Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos. A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.       Como ficam as vendas de imóveis?   Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual. Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”. Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física ou jurídica) fará jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA. O contribuinte

A atuação política tem impacto direto na economia, por isso as instabilidades de governo trouxeram atrasos na retomada do crescimento de setores do Brasil. Em 2019, com um novo presidente da República, observamos com otimismo as novas possibilidades.   Uma importante pauta do novo governo, de interesse de toda a sociedade, é ligada diretamente ao mercado de seguros: a reforma da previdência. A equipe do presidente Jair Bolsonaro defende o que nós do setor já sabemos há muito tempo: a conta da previdência social não fecha e será indispensável a participação da iniciativa privada para garantir o futuro das pessoas. Enquanto algumas linhas vinham contra as reformas, entendendo que é responsabilidade do governo cuidar dos cidadãos idosos que já deram sua contribuição, sabemos que as pessoas hoje vivem mais e têm menos filhos, e também que aumentaram os trabalhos informais. Assim, são poucos jovens contribuindo para muitos idosos receberem. No primeiro semestre de 2018, os planos de previdência privada tiveram arrecadação de R$ 54,1 milhões, com queda de 5,1% em relação ao mesmo período no ano anterior, segundo dados da CNseg (Confederação Nacional das Seguradoras). Na esfera pública, os números também não foram animadores, apresentando queda já em 2017. De acordo com a Secretaria da Previdência do Ministério da Fazenda, o déficit foi de R$ 268,79 bilhões – considerando o INSS. A proposta de reforma previdenciária esteve parada em função da intervenção federal na segurança pública do estado do Rio de Janeiro porque, de acordo com a legislação, em períodos como este o Congresso não pode alterar a Constituição. Mas existe a possibilidade de revogação da intervenção e o assunto segue mais em alta do que nunca – o presidente eleito tem dado seguidas declarações sobre o assunto. Atualmente, a previdência social opera pelo regime de repartição, em que trabalhadores em atividade financiam os benefícios dos aposentados. Outro regime possível seria o de capitalização, que tem como característica principal o pré-financiamento do benefício, ou seja, os próprios trabalhadores, durante a sua fase laborativa, produzem um montante de recursos necessários para sustentar o seu benefício previdenciário. Dessa forma, não existe o pacto direto entre as gerações, pois é a geração atual (o próprio beneficiado) que financia seus benefícios previdenciários. Mas o novo Governo prevê um meio termo. De acordo com o plano de governo de Jair Bolsonaro, a ideia é implementar um modelo de capitalização de forma gradativa. Contudo, o texto salienta que os brasileiros ainda poderão ficar no modelo de previdência antigo, se assim quiserem. “Novos participantes terão a possibilidade de optar entre os sistemas novo e velho. E aqueles que optarem pela capitalização merecerão o benefício da redução dos encargos trabalhistas”, aponta trecho do plano de governo. Segundo o documento, a proposta é que seja criado um fundo para reforçar o financiamento da previdência e compensar a redução de contribuições previdenciárias no sistema antigo, que poderia deixar os aposentados que escolheram pelo regime de capitalização desamparados em um primeiro momento. A proposta é parecida com a que os especialistas do setor já imaginavam, pois a única maneira de se ter um sistema sustentável, no longo prazo, é com uma reforma. E, provavelmente, as mudanças devem ser realizadas em fases, pois é um impacto muito grande para os brasileiros. Ponto fundamental é que setores como os de previdências privadas, seguradoras e empresas do mercado financeiro terão participação inquestionável para desenvolver e implantar o melhor modelo de gestão da previdência. Isso pela necessidade da implementação de novos conceitos, trabalhando fortemente no aculturamento da sociedade brasileira aos novos moldes e na entrega e consultoria das soluções do mercado privado. Também é importante reforçar a relevância das entidades representativas, que será, cada vez mais de gerar proximidade e insistir em termos representantes do nosso setor na esfera pública, para atender pleitos e contribuir com a ampliação da participação desses setores e de alternativas para os brasileiros.   Alexandre Camillo é corretor de seguros e liderança política. Atua como diretor da Camillo Seguros, presidente do Sincor-SP (Sindicato dos Empresários e Profissionais Autônomos da Corretagem e da Distribuição de Seguros do Estado de São Paulo), presidente da CamaraSIN (Câmara de Mediação e Conciliação do Sincor-SP), e vice-presidente da Fenacor (Federação Nacional dos Corretores de Seguros).