A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais. Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”. As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”.     Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica.    Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização.   Como ficam as locações de imóveis   A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS. Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”. Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria. Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos. A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores.       Como ficam as vendas de imóveis?   Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual. Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”. Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física ou jurídica) fará jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA. O contribuinte

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Esse quadro se complica ainda mais quando se observa que estão reduzindo o número de vidas que são atendidas pelos planos de saúde no Brasil. São vários fatores que ocasionam esse problema, mas o principal é o desemprego. Depois de ter seu pico em 2014, quando os planos de saúde atendiam 50,4 milhões de vidas, esse número foi seguidamente regredindo e, atualmente, são 47,5 mil. Apesar da queda em beneficiários no último ano, o mesmo não ocorre em relação às despesas com beneficiários, que cresceram 15%. Outros quesitos que preocupam nesse mercado é que a proposta de plano “popular” segue em análise pela ANS. Houve uma retração maior em planos premium, em benefício de planos de menor custo e/ou planos regionais. Em contrapartida, foi autorizado o reajuste dos planos de saúde individuais em 13,5% para 2017. Já para os planos coletivos, essa negociação se dá de forma diferenciada, que, muitas vezes, leva também em conta a sinistralidade, fato que é considerado ilegal por muitos. Mas o fato é que o assunto proporciona muita dificuldade para o empregador. Um problema enfrentado é em relação às negociações, uma vez que as administradoras de planos de saúde, por vezes, oferecem condições pouco favoráveis às empresas. Isso ocasiona grandes prejuízos e, para piorar, se tem pouca opção de empresas que prestam esses serviços, fazendo com que pessoas que precisem contratar seguros de saúde se sintam coagidas a aceitar condições pouco favoráveis e aumentos, muitas vezes, bem acima da inflação. E a condição pode se agravar no futuro dos planos de saúde, já que as opções existentes sufocam as empresas, há poucas operadoras no país e o número ainda está diminuindo. Para se ter ideia, em 2012, eram 973 operadoras atuando no país, atualmente, são 790, uma redução de quase 21%. Para piorar, cada vez mais existe a concentração do número de vidas nas grandes operadoras, dificultando negociações e aumentando a complexidade. Segundo a diretora da Camillo Seguro, Cristina Camillo, na verdade, não há complicações nos cálculos dos planos, mas sim ajustes necessários. “Não se trata de ser complicado, é uma relação comercial, pautada em receita versus despesas, e o resultado disso está condicionado às negociações. Cabe dizer que as operadoras exercem com rigor a administração das contas médicas, evitando, com isso, maiores custos para todos, pois, no fim, dentro do princípio do mutualismo, todo mundo arca com os custos finais”. Mas ela explica, ainda, que grande parte dos problemas advêm da falta de cumprimento de suas obrigações por parte do Governo. “Pode se dizer que tanto na saúde como em tantos outros setores, como educação e segurança, o governo não cumpre com a sua obrigação, restando a todos os contribuintes e cidadãos brasileiros buscarem alternativa na iniciativa privada para suprir suas necessidades, como no caso da saúde”. Problema Crônico Contudo, não se deve achar que o problema é exclusivo do Brasil; a gestão da saúde é um problema mundial, basta ver o caso dos Estados Unidos com o programa Obamacare. Mas é claro que o governo brasileiro deveria fazer a sua parte, oferecendo, por meio da saúde pública, condições mínimas de atendimento e o cidadão que quisesse um tratamento diferenciado buscasse o sistema privado de forma facultativa. Obamacare x American Health Care Act Sancionado em 2010, o Obamacare proporcionou planos de saúde a milhões de norte-americanos, mas os republicanos o atacam há tempos por vê-lo como uma intromissão do governo federal nos Estados e por se queixarem de que ele eleva os custos. Ao chegar à presidência, a equipe de Trump e os republicanos idealizaram o American Health Care Act (“Lei Americana de Saúde”), que revoga a maioria dos impostos do Obamacare, incluindo uma penalidade para os que não adquirem planos de saúde. Ele também corta o financiamento do Medicaid, programa que oferece cobertura aos pobres e anula a maior parte da expansão do programa. Mas qual a alternativa para as empresas? Segundo Cristina Camillo, a saída é buscar apoio especializado. “É necessário ter corretores de seguros que atuem com planos de saúde e, com estes profissionais, desenhar a melhor alternativa dentro das suas necessidades e possibilidades. Opções existem, a questão é que se trata sempre de uma situação parecida, para não dizer igual, ou seja, o mesmo produto, o mesmo risco, o mesmo diagnóstico, portanto, não se pode imaginar muitas diferenças”, alerta Cristina. Isso ocorre pelo fato dos planos de saúde trabalharem dentro do princípio do mutualismo, no qual todos pagam por todos, cabendo à operadora fazer a gestão deste fundo. Por isso, é de responsabilidade de todos o bom uso. A ANS regula o mercado e atua junto às operadoras em relação à variação de custos, procedimento e atendimentos, buscando sempre ampliar o atendimento ao consumidor e, ao mesmo tempo, a viabilidade financeira dos planos para ambas as partes. Um problema maior é quando uma empresa possui mais de 100 vidas seguradas, pois, nesse caso, o cálculo de sinistralidade se dá dentro dos números de ocorrências da empresa e, caso ocorra o azar de ter um período de intervenções caras dessas vidas, o valor do seguro aumenta assustadoramente. Para a representante da Camillo, o caminho para evitar esse