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Entenda o real impacto da Reforma Tributária nas atividades imobiliárias – mudanças serão grandes

A promulgação da principal norma que regulamenta a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transformações para o setor imobiliário brasileiro, afetando a tributação sobre venda, locação e arrendamento de imóveis, bem como a tributação sobre as holdings patrimoniais e empresariais. Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, “a reforma representa um divisor de águas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as operações imobiliárias quanto a gestão de patrimônio”. As modificações no sistema tributário, com a inclusão do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), exigem adaptações significativas, não apenas para os profissionais da área contábil e imobiliária, mas também para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributação, ampliando o controle sobre as transações imobiliárias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobiliários quanto para as holdings. Lucas Barducco, sócio da Machado Nunes Advogados, observa que “a implementação do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobiliário se atualizem constantemente sobre os impactos tributários de suas transações, especialmente em relação às novas obrigações fiscais”. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Controle das Transações Imobiliárias Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, que obrigará o cadastramento de todos os bens imóveis, urbanos e rurais. O CIB é um cadastro unificado nacional de imóveis urbanos e rurais, que será alimentado pelos entes da administração pública, com informações relativas ao bem, desde a construção. Ele será equivalente ao que é o CPF para a pessoa física e o CNPJ para pessoa jurídica. Neste cadastro a administração tributária será encarregada de determinar o “Valor de Referência” dos imóveis, levando em consideração tanto o valor de mercado quanto às informações obtidas de cartórios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os imóveis em seu município, porém em âmbito nacional). Esse valor de referência será atualizado anualmente e será utilizado como base para comparar transações efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transações suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscalização. Como ficam as locações de imóveis A reforma traz mudanças significativas para a tributação das operações imobiliárias, especialmente no que se refere à locação e à venda de imóveis. Em relação às locações, antes da reforma, não havia tributação sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa física. Com a nova lei, tais contribuintes poderão ficar sujeitos ao IBS e à CBS. Para entender melhor, as pessoas físicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em locações ou arrendamentos de pelo menos quatro imóveis distintos estarão sujeitas ao tributo. Também estarão obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calendário, R$ 288 mil ou mais de receita de locação (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que “essa mudança impulsionará a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de locações por uma série de pessoas que resistiram até então. Pois a apuração do IBS/CBS terá o mesmo tratamento sendo pessoa física ou jurídica”. Esses limites sofrerão correção pelo IPCA, fato inédito na legislação tributária brasileira. Todas as pessoas jurídicas e pessoas físicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de locação de bens imóveis pagarão o IVA Dual sobre uma alíquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a alíquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS/CBS para locação será de 8,4%. Para as locações de imóveis com prazo não superior a 90 dias, a redução da alíquota será de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria. Além disso, para as locações residenciais, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel, com o intuito de minimizar o impacto da tributação nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor será um abatimento na base de cálculo dos tributos. A reforma tributária traz a não cumulatividade plena como um de seus princípios para a cobrança dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tributário, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de opção pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa física equiparada, o tributo permitirá o desconto de créditos provenientes de pagamentos relativos a bens e serviços adquiridos na atividade negocial. Esse sistema será equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de crédito de aquisição de bens e serviços considerados de uso e consumo pessoal dos sócios e administradores. Como ficam as vendas de imóveis? Falando sobre venda de imóveis, além das pessoas jurídicas que exploram a atividade imobiliária, as pessoas físicas também foram alcançadas. Aquelas que realizarem a venda de quatro imóveis ou mais no ano-calendário anterior, adquiridos nos últimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais imóveis construídos pelo contribuinte nesse mesmo período, estarão obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa física realizar a venda de quatro imóveis ou mais no próprio ano-calendário ou vender dois imóveis construídos, desde que adquiridos nos últimos cinco anos, também será considerada contribuinte do IVA Dual. Lucas Barducco alerta que “essa mudança trará uma carga tributária significativa para investidores que operam no mercado imobiliário, especialmente aqueles que trabalham com imóveis adquiridos e revendidos em curto prazo”. Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra deverão pagar o IBS e a CBS sob uma alíquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do imóvel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa física

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O que mudou no Programa de Alimentação do Trabalhador – PAT

As empresas que fornecem aos seus empregados refeição ou alimentação devem se cadastrar no Programa de Alimentação do Trabalhador – PAT, do Ministério do Trabalho e Emprego. O cadastro é gratuito e é feito no portal Gov.br (http://www.trabalho.gov.br/sistemas/patnet/). A inscrição no PAT poderá ser feita a qualquer tempo e terá validade por prazo indeterminado (Portaria MTP nº 672/2021, art. 142, parágrafo único, inciso II). O cadastro no PAT tem uma grande relevância, pois segundo o artigo 178 do Decreto nº 10.854/2021 a parcela paga in natura (em bens e utilidades/serviços) pela empresa não tem natureza salarial, não se incorpora à remuneração para quaisquer efeitos e não constitui base de incidência do FGTS. Para tanto, é necessário o prévio cadastro no PAT. Para cadastramento é necessário o número do PAT da empresa que fornece o vale refeição ou alimentação à sua empresa. Quando a refeição é feita dentro do estabelecimento, é necessário que pelo menos haja um nutricionista responsável pela alimentação cadastrada no PAT. Caso contrário, o valor mensal de alimentação também ficará sujeito ao recolhimento dos encargos trabalhistas. A empresa beneficiária do PAT poderá ainda descontar dos empregados o percentual de 20% do valor do benefício concedido (custo direto da refeição), salvo cláusula mais benéfica prevista em Convenção ou Acordo Coletivo (RIR/2018, art. 645, § 2º). Sempre que alterar a empresa fornecedora ou mudar o tipo de benefício concedido ou aumentar ou diminuir a quantidade fornecida, que atualize o seu cadastro e envie o comprovante para o seu analista na área trabalhista (para cliente com área trabalhista contratada). Isto se faz necessário para que tenhamos a informação atual de seu benefício (Portaria MTP nº 672/2021, art. 142, inciso VIII). Incentivo Fiscal do IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) – Empresas do Lucro Real: Existe ainda um incentivo fiscal para as empresas do lucro real cadastradas no PAT, que consiste na dedução direta do IRPJ devido, mediante a aplicação da alíquota de 15% sobre as despesas do PAT realizadas no período de apuração, limitado a 4% do total do IRPJ devido (RIR/2018, arts. 641 e 642). A partir de 11/12/2021 foram alteradas as regras do incentivo fiscal do IRPJ, para limitar a sua aplicação, que passaram a observar os seguintes critérios (Decreto nº 10.854/2021, art. 186): Vale-refeição, ticket-refeição, vale-alimentação, cartões etc.: apenas as despesas relativas aos trabalhadores que recebam até 5 salários mínimos são dedutíveis no IRPJ como incentivo fiscal; Serviço próprio de refeições e cestas básicas: para os casos de serviço próprio de refeições (restaurante próprio) ou de distribuição de alimentos (cestas básicas) por meio de entidades fornecedoras de alimentação coletiva, a dedutibilidade poderá englobar as despesas de todos os trabalhadores (não há limite de 5 salários mínimos); Limite: em ambos os casos acima, o cálculo fica limitado, passando a abranger apenas a parcela do benefício que corresponder ao valor de, no máximo, 1 salário-mínimo por empregado (base de cálculo). Anteriormente não havia limitação de dedução do incentivo fiscal para trabalhadores que recebessem até de 5 salários mínimos, nem a limitação (base de cálculo) de 1 salário mínimo por trabalhador. Com tais medidas, o Governo Federal tenta limitar o incentivo fiscal do PAT no IRPJ, o que afeta significantemente as empresas do Lucro Real. Gostou da matéria e quer saber mais sobre o assunto? Entre contato conosco.

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Substituição tributária tem novos itens e desdobramento

A substituição tributária passou por novas mudanças, com a inclusão de alguns itens no regime e o desdobramento de outros, a partir de 01 de agosto deste ano. Mantenha-se atualizado com a Confirp Sofreram alteração os seguintes segmentos: tintas, vernizes e outros produtos da indústria química (artigo 312); materiais de construção e congêneres (artigo 313-Y); produtos de papelaria (artigo 313-Z13); materiais elétricos (artigo 313-Z17); produtos eletrônicos e eletrodomésticos (artigo 313-Z19). A tabela abaixo demonstra os segmentos e itens que tiveram modificações: Segmento Produto Tintas, vernizes e outros produtos da indústria química Corantes para aplicação em bases, tintas e vernizes – NCM 32.04, 3205.00.00, 32.06 e 32.12, e Cest 24.003.00 Produtos de limpeza Esponjas e palhas de aço; esponjas para limpeza, polimento ou uso semelhantes; todas de uso doméstico – NCM 7323.10.00 e Cest 11.011.00 Produtos da indústria alimentícia Refrescos e outras bebidas não alcoólicas, exceto os refrigerantes e as demais bebidas nos Cest 03.007.00 e 17.110.00 – NCM 2202.10.00 e Cest 17.111.00 Material de construção Outros fios de ferro ou aço, não ligados, galvanizados com um teor de carbono superior ou igual a 0,6%, em peso – NCM 7217.20.10 e Cest 10.045.00 Outros fios de ferro ou aço, não ligados, galvanizados – NCM 7217.20.90 e Cest 10.045.01 Produtos de papelaria Baús, malas e maletas para viagem – NCM 4202.1 e 4202.9, e Cest 19.005.01 Materiais elétricos Lustres e outros aparelhos elétricos de iluminação, próprios para serem suspensos ou fixados no teto ou na parede, exceto os dos tipos utilizados na iluminação pública, e suas partes – NCM 9405.10 e 9405.9, e Cest 21.123.00 Aparelhos de iluminação (incluídos os projetores) e suas partes, não especificados nem os compreendidos em outras posições; anúncios, cartazes ou tabuletas e placas indicadoras luminosos, e artigos semelhantes, contendo uma fonte luminosa fixa permanente, e suas partes não especificadas nem compreendidas em outras posições, com exceção dos itens classificados nos Cest 21.123.00, 21.124.00, 21.125.00 – NCM 94.05 e Cest 21.22.00 Produtos eletrônicos, eletroeletrônicos e eletrodomésticos Telefones para redes celulares portáteis, exceto por satélite – NCM 8517.12.31 e Cest 21.053.01 Telefones para redes celulares Fonte: Decreto 62.644 de 27.06.2017 (DOE 28.06.2017)

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Veja as principais linhas de créditos para empresas na crise do coronavírus

Veja as principais linhas de créditos para empresas na crise do coronavírus Com o agravamento da crise relacionada ao novo coronavírus, muitas empresas já estão encontrando dificuldade de honrar com seus compromissos financeiros, como pagamento de tributos ou até pagamento de funcionários. Em muitas situações a alternativa para as empresas é buscar linhas de créditos. “O Governo Federal já apresentou várias medidas visando minimizar os impactos trabalhistas e tributários nesse período de dificuldade, contudo, muitas empresas não tenham dinheiro em caixa e vão precisar de recursos para manter as portas abertas e ter fluxo de caixa. Mas, a tomada de crédito deve ser alvo de uma análise prévia e de muito cuidado”, alerta o diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos. O especialista reforça que antes da tomada de crédito é preciso que a empresa faça uma avaliação sobre qual valor terá que solicitar para os próximos meses e também lembrar que deverá ter no futuro recursos para arcar com esses compromissos. Outro ponto fundamental é buscar linhas de créditos que ofereçam as melhores condições de pagamentos e menores taxas de juros. Veja levantamento feito pela Confirp Consultoria Contábil com as principais linhas de créditos oferecidas aos empresários: Opções do programa Desenvolve São Paulo – o Banco do Empreendedor Crédito Digital – BNDES Pequenas Empresas – direcionado à Micro e Pequenas empresas instaladas e sediadas no estado de São Paulo, com faturamento anual entre R$ 81 mil e R$ 4,8 milhões, com taxas de juros a partir de 1,03% (0,63% acrescidos da TLP) ao mês, prazo de pagamento de 42 meses (incluindo a carência), a carência é de 9 meses e o valor máximo é de R$ 500.000, exigindo garantias. Para saber mais – https://www.desenvolvesp.com.br/empresas/credito-digital/credito-digital-bndes-pequenas-empresas/. Crédito Digital – Giro Rápido – direcionado às seguintes empresas instaladas e sediadas no estado de São Paulo: Micro, Pequenas e Médias empresas com faturamento anual superior a R$ 81 mil até R$ 90 milhões (desde que não seja Empresário Individual), e Empresários Individuais com faturamento anual superior a R$ 81 mil até R$ 16 milhões. Com juros a partir de 1,20% ao mês, podendo ser pago em 42 meses (incluindo a carência), a carência é de 9 meses. O valor máximo a ser tomado é de R$ 3.750.000, exigindo garantias. Para saber mais – https://www.desenvolvesp.com.br/empresas/credito-digital/credito-digital-giro/ Crédito Digital – Audiovisual, Economia Criativa, Turismo e Comércio – direcionado às empresas que possuem CNAE específicos, instaladas e sediadas no estado de São Paulo, nas seguintes condições: Micro, Pequenas e Médias empresas com faturamento anual superior a R$ 81 mil até R$ 90 milhões (desde que não seja Empresário Individual), e Empresários Individuais com faturamento anual superior a R$ 81 mil até R$ 16 milhões – para saber os CNAE do programa é preciso acessa – https://www.desenvolvesp.com.br/wp-content/uploads/2020/03/Lista-de-Cnaes-AVETC.pdf. A taxa de juros é de 1,20% ao mês, e o prazo de pagamento é de 60 meses. O valor a ser tomado é de até R$ 3.750.000, exigindo garantias. Para saber mais – https://www.desenvolvesp.com.br/empresas/credito-digital/credito-digital-audiovisual-economia-criativa-turismo-e-comercio/. Opções do BNDES – Banco Nacional do Desenvolvimento Social Crédito para folha de pagamento de MPMEs (financiamento de até 2 salários mínimos por empregado, por 2 meses) – esse é um crédito emergencial para empresas com faturamento anual entre R$ 360 mil e R$ 10 milhões, exclusivamente para pagamento da folha de salários de funcionários. A contrapartida desse crédito é a empresa não poder demitir, por dois meses, os empregados com salários financiados. A taxa de juros é de 3,75% ao ano (isenta de remuneração ao BNDES e aos bancos). O prazo de pagamento é de até 30 meses, tendo 6 meses para cobrança de juros. Para saber mais – https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/financiamento/produto/linha-emergencial-folha-de-pagamentos-mpme Mais capital de giro – BNDES Crédito Pequenas Empresas – Como iniciativa de apoio ao enfrentamento dos efeitos econômicos da pandemia do coronavírus, o BNDES expandiu a oferta de capital de giro desta linha de crédito para negócios com faturamento anual de até R$ 300 milhões até 30 de setembro de 2020, com limite de financiamento de até R$ 70 milhões por ano. Com livre negociação, o programa tem custo financeiro (TFB, TLP ou Selic), mais taxa BNDES de 1,25% ao ano e taxa banco conveniado. O prazo de pagamento é de até cinco anos, incluindo carência de até dois anos. Para saber mais – https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/financiamento/produto/bndes-credito-pequenas-empresas Linha emergencial – setor de Saúde – crédito para ampliação de leitos e da oferta de equipamentos e materiais médicos e hospitalares, com possibilidade de tomada de até R$ 150 milhões por grupo econômico, a cada período de 6 meses. O valor mínimo de financiamento em operações será de R$ 10 milhões. A solicitação deve ser feita diretamente ao BNDES. A vigência é até 30 de setembro de 2020. Os valores a serem pagos incluem o custo financeiro (TLP), mais taxa BNDES de 1% ao ano e taxa de risco de crédito de até 4,26% ao ano. O parcelamento é limitado a 60 meses (incluindo a carência). A carência é de 3 a 24 meses O Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal também possuem medidas para apoiar franquias, micro e pequenas empresas, os juros e carências devem ser negociadas diretamente com os bancos. Os demais bancos do país também estão oferecendo “renegociação em condições especiais”.

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