{"id":25612,"date":"2025-05-13T20:01:43","date_gmt":"2025-05-13T23:01:43","guid":{"rendered":"https:\/\/confirp.com.br\/?p=25612"},"modified":"2025-05-13T20:01:43","modified_gmt":"2025-05-13T23:01:43","slug":"reforma-tributaria-impactos-holdings-e-atividades-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/confirp.com.br\/es\/reforma-tributaria-impactos-holdings-e-atividades-imobiliarias\/","title":{"rendered":"Reforma Tribut\u00e1ria: impactos profundos para holdings e atividades imobili\u00e1rias"},"content":{"rendered":"

Por Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade<\/strong><\/p>\n

A promulga\u00e7\u00e3o da Lei Complementar n\u00ba 214, de 16 de janeiro de 2025, consolidou a estrutura legal da Reforma Tribut\u00e1ria e trouxe transforma\u00e7\u00f5es significativas para o setor imobili\u00e1rio brasileiro. As mudan\u00e7as afetam diretamente a tributa\u00e7\u00e3o sobre venda, loca\u00e7\u00e3o e arrendamento de im\u00f3veis, al\u00e9m de atingirem em cheio a estrutura fiscal das holdings patrimoniais e empresariais.<\/p>\n

A reforma marca um divisor de \u00e1guas na forma como os tributos impactam tanto as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias quanto a gest\u00e3o de patrim\u00f4nio. A introdu\u00e7\u00e3o do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e da Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) imp\u00f5e um novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o que exige preparo t\u00e9cnico, atualiza\u00e7\u00e3o constante e revis\u00e3o das estrat\u00e9gias de compliance.<\/p>\n

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Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB): nova base de controle<\/strong><\/p>\n

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Entre as mudan\u00e7as mais relevantes est\u00e1 a cria\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), parte do SINTER \u2013 Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais. Trata-se de um cadastro unificado e obrigat\u00f3rio para todos os im\u00f3veis do pa\u00eds, urbanos e rurais, com dados detalhados desde a constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Neste sistema, a administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria ser\u00e1 respons\u00e1vel por definir o Valor de Refer\u00eancia dos im\u00f3veis, com base em informa\u00e7\u00f5es oficiais e de mercado. Esse valor ser\u00e1 usado como base de compara\u00e7\u00e3o para identificar transa\u00e7\u00f5es suspeitas e embasar fiscaliza\u00e7\u00f5es, sendo atualizado anualmente.<\/p>\n

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Loca\u00e7\u00f5es: nova tributa\u00e7\u00e3o para pessoas f\u00edsicas<\/strong><\/p>\n

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Antes da reforma, pessoas f\u00edsicas n\u00e3o estavam sujeitas a tributos sobre consumo nas receitas de aluguel. A nova lei muda esse cen\u00e1rio. Agora, quem recebeu mais de R$ 240 mil em loca\u00e7\u00f5es no ano anterior, ou ultrapassar R$ 288 mil no ano-calend\u00e1rio, com pelo menos quatro im\u00f3veis locados, ser\u00e1 obrigado a pagar IBS e CBS.<\/p>\n

Esses tributos ter\u00e3o al\u00edquota reduzida de 70% do percentual do IVA Dual. Por exemplo, se o IVA for de 28%, o tributo aplic\u00e1vel sobre loca\u00e7\u00f5es ser\u00e1 de 8,4%. J\u00e1 loca\u00e7\u00f5es com prazo inferior a 90 dias ter\u00e3o redu\u00e7\u00e3o de 40% na al\u00edquota, aproximando-se do setor hoteleiro.<\/p>\n

A reforma tamb\u00e9m prev\u00ea um redutor social de R$ 600 por im\u00f3vel residencial, com o objetivo de suavizar o impacto da tributa\u00e7\u00e3o para locadores de menor renda. Esses valores ser\u00e3o atualizados anualmente pelo IPCA.<\/p>\n

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Vendas de im\u00f3veis tamb\u00e9m ser\u00e3o atingidas<\/strong><\/p>\n

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A venda de im\u00f3veis por pessoas f\u00edsicas passa a ser tributada em determinados casos. Estar\u00e3o sujeitos ao IBS e \u00e0 CBS aqueles que venderem quatro im\u00f3veis ou mais no ano, adquiridos nos \u00faltimos cinco anos, ou dois im\u00f3veis constru\u00eddos pelo pr\u00f3prio contribuinte no mesmo per\u00edodo.<\/p>\n

Essas vendas estar\u00e3o sujeitas a uma al\u00edquota reduzida de 50% do IVA Dual, e tamb\u00e9m ter\u00e3o direito a redutores sociais: R$ 100 mil para a primeira venda de im\u00f3vel residencial e R$ 30 mil para a venda de terrenos. Os valores de aquisi\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis ser\u00e3o corrigidos pelo IPCA, servindo como Redutor de Ajuste na base de c\u00e1lculo.<\/p>\n

\u00c9 poss\u00edvel ainda optar pelo uso do Valor de Refer\u00eancia do im\u00f3vel, conforme registrado no CIB, como base para c\u00e1lculo dos tributos. A apura\u00e7\u00e3o desse redutor deve ser feita at\u00e9 31 de dezembro de 2026.<\/p>\n

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Permutas e garantias fora da incid\u00eancia<\/strong><\/p>\n

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Opera\u00e7\u00f5es como permutas de im\u00f3veis ou constitui\u00e7\u00e3o de garantias (hipotecas, penhor, etc.) continuam fora do campo de incid\u00eancia dos novos tributos.<\/p>\n

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Regimes especiais e transi\u00e7\u00e3o at\u00e9 2028<\/strong><\/p>\n

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A reforma prev\u00ea um regime de transi\u00e7\u00e3o at\u00e9 o fim de 2028 para opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias j\u00e1 em andamento. Durante esse per\u00edodo, ser\u00e1 poss\u00edvel optar por regimes simplificados como o RET (Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o) para incorpora\u00e7\u00f5es e parcelamentos de solo.<\/p>\n

O RET prev\u00ea uma al\u00edquota fixa de CBS de 2,08% sobre a receita mensal e impede a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios. O mesmo vale para o parcelamento de solo com CBS de 3,65%.<\/p>\n

Contudo, ainda n\u00e3o h\u00e1 garantia de que esses regimes ser\u00e3o mantidos ap\u00f3s 2029, o que gera inseguran\u00e7a jur\u00eddica e exige planejamento desde j\u00e1.<\/p>\n

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Tributa\u00e7\u00e3o simplificada para loca\u00e7\u00f5es vigentes<\/strong><\/p>\n

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Contratos de loca\u00e7\u00e3o e arrendamento assinados at\u00e9 16 de janeiro de 2025 podem optar por regime simplificado com al\u00edquota de 3,65%, sem direito a cr\u00e9ditos ou redutores. Essa op\u00e7\u00e3o vale apenas para contratos com documenta\u00e7\u00e3o reconhecida e registrada at\u00e9 o fim de 2025, o que pode limitar seu uso.<\/p>\n

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Desafios para a contabilidade e auditoria<\/strong><\/p>\n

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A implanta\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS exige uma revis\u00e3o completa dos processos cont\u00e1beis. A n\u00e3o cumulatividade plena desses tributos demandar\u00e1 controle detalhado de cr\u00e9ditos e d\u00e9bitos, impactando diretamente as demonstra\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n

As holdings, especialmente, precisar\u00e3o redobrar a aten\u00e7\u00e3o \u00e0s suas opera\u00e7\u00f5es, pois a conformidade fiscal ser\u00e1 mais exigente e as auditorias mais rigorosas. A correta apura\u00e7\u00e3o e aproveitamento dos cr\u00e9ditos fiscais se tornar\u00e3o diferenciais competitivos.<\/p>\n

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E os impactos para o consumidor?<\/strong><\/p>\n

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No fim da cadeia, quem arcar\u00e1 com os custos dos novos tributos ser\u00e1 o consumidor final \u2014 seja na loca\u00e7\u00e3o ou na compra de im\u00f3veis. Os pre\u00e7os tendem a se ajustar \u00e0 nova realidade tribut\u00e1ria, com impactos j\u00e1 esperados a partir de 2027 com a cobran\u00e7a da CBS e, em 2029, com a entrada em vigor do IBS.<\/p>\n

Cada contribuinte ser\u00e1 impactado de maneira diferente, dependendo da estrutura de receitas e despesas do seu neg\u00f3cio. Por\u00e9m, \u00e9 certo que a transi\u00e7\u00e3o exigir\u00e1 estrat\u00e9gia, planejamento e adequa\u00e7\u00e3o \u00e0s novas exig\u00eancias fiscais.<\/p>\n

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Veja tamb\u00e9m:<\/strong><\/p>\n

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