{"id":24998,"date":"2025-04-16T14:02:28","date_gmt":"2025-04-16T17:02:28","guid":{"rendered":"https:\/\/confirp.com.br\/?p=24998"},"modified":"2025-04-16T14:02:28","modified_gmt":"2025-04-16T17:02:28","slug":"impacto-da-reforma-tributaria-nas-atividades-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/confirp.com.br\/es\/impacto-da-reforma-tributaria-nas-atividades-imobiliarias\/","title":{"rendered":"Entenda o real impacto da Reforma Tribut\u00e1ria nas atividades imobili\u00e1rias – mudan\u00e7as ser\u00e3o grandes"},"content":{"rendered":"

A promulga\u00e7\u00e3o da principal norma que regulamenta a Reforma Tribut\u00e1ria (Lei Complementar n\u00ba 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transforma\u00e7\u00f5es para o setor imobili\u00e1rio brasileiro, afetando a tributa\u00e7\u00e3o sobre venda, loca\u00e7\u00e3o e arrendamento de im\u00f3veis, bem como a tributa\u00e7\u00e3o sobre as holdings patrimoniais e empresariais.<\/p>\n

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Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, \u00aba reforma representa um divisor de \u00e1guas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias quanto a gest\u00e3o de patrim\u00f4nio\u00bb.<\/p>\n

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As modifica\u00e7\u00f5es no sistema tribut\u00e1rio, com a inclus\u00e3o do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e da Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), exigem adapta\u00e7\u00f5es significativas, n\u00e3o apenas para os profissionais da \u00e1rea cont\u00e1bil e imobili\u00e1ria, mas tamb\u00e9m para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributa\u00e7\u00e3o, ampliando o controle sobre as transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobili\u00e1rios quanto para as holdings. Lucas Barducco, s\u00f3cio da Machado Nunes Advogados, observa que \u00aba implementa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobili\u00e1rio se atualizem constantemente sobre os impactos tribut\u00e1rios de suas transa\u00e7\u00f5es, especialmente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s novas obriga\u00e7\u00f5es fiscais\u00bb.<\/p>\n

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Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) e o Controle das Transa\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias<\/h2>\n

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Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), integrante do SINTER \u2013 Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais, que obrigar\u00e1 o cadastramento de todos os bens im\u00f3veis, urbanos e rurais. O CIB \u00e9 um cadastro unificado nacional de im\u00f3veis urbanos e rurais, que ser\u00e1 alimentado pelos entes da administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica, com informa\u00e7\u00f5es relativas ao bem, desde a constru\u00e7\u00e3o. Ele ser\u00e1 equivalente ao que \u00e9 o CPF para a pessoa f\u00edsica e o CNPJ para pessoa jur\u00eddica.<\/p>\n

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Neste cadastro a administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria ser\u00e1 encarregada de determinar o \u201cValor de Refer\u00eancia\u201d dos im\u00f3veis, levando em considera\u00e7\u00e3o tanto o valor de mercado quanto \u00e0s informa\u00e7\u00f5es obtidas de cart\u00f3rios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os im\u00f3veis em seu munic\u00edpio, por\u00e9m em \u00e2mbito nacional). Esse valor de refer\u00eancia ser\u00e1 atualizado anualmente e ser\u00e1 utilizado como base para comparar transa\u00e7\u00f5es efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transa\u00e7\u00f5es suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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Como ficam as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis<\/h2>\n

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A reforma traz mudan\u00e7as significativas para a tributa\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, especialmente no que se refere \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e \u00e0 venda de im\u00f3veis. Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s loca\u00e7\u00f5es, antes da reforma, n\u00e3o havia tributa\u00e7\u00e3o sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa f\u00edsica. Com a nova lei, tais contribuintes poder\u00e3o ficar sujeitos ao IBS e \u00e0 CBS.<\/p>\n

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Para entender melhor, as pessoas f\u00edsicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em loca\u00e7\u00f5es ou arrendamentos de pelo menos quatro im\u00f3veis distintos estar\u00e3o sujeitas ao tributo. Tamb\u00e9m estar\u00e3o obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calend\u00e1rio, R$ 288 mil ou mais de receita de loca\u00e7\u00e3o (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que \u00abessa mudan\u00e7a impulsionar\u00e1 a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de loca\u00e7\u00f5es por uma s\u00e9rie de pessoas que resistiram at\u00e9 ent\u00e3o. Pois a apura\u00e7\u00e3o do IBS\/CBS ter\u00e1 o mesmo tratamento sendo pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica\u00bb.<\/p>\n

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Esses limites sofrer\u00e3o corre\u00e7\u00e3o pelo IPCA, fato in\u00e9dito na legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria brasileira. Todas as pessoas jur\u00eddicas e pessoas f\u00edsicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis pagar\u00e3o o IVA Dual sobre uma al\u00edquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a al\u00edquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS\/CBS para loca\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de 8,4%. Para as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis com prazo n\u00e3o superior a 90 dias, a redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota ser\u00e1 de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria.<\/p>\n

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Al\u00e9m disso, para as loca\u00e7\u00f5es residenciais, a reforma prev\u00ea um redutor social de R$ 600 por im\u00f3vel, com o intuito de minimizar o impacto da tributa\u00e7\u00e3o nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor ser\u00e1 um abatimento na base de c\u00e1lculo dos tributos.<\/p>\n

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A reforma tribut\u00e1ria traz a n\u00e3o cumulatividade plena como um de seus princ\u00edpios para a cobran\u00e7a dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tribut\u00e1rio, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de op\u00e7\u00e3o pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa f\u00edsica equiparada, o tributo permitir\u00e1 o desconto de cr\u00e9ditos provenientes de pagamentos relativos a bens e servi\u00e7os adquiridos na atividade negocial. Esse sistema ser\u00e1 equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de cr\u00e9dito de aquisi\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os considerados de uso e consumo pessoal dos s\u00f3cios e administradores.<\/p>\n

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Como ficam as vendas de im\u00f3veis?<\/h2>\n

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Falando sobre venda de im\u00f3veis, al\u00e9m das pessoas jur\u00eddicas que exploram a atividade imobili\u00e1ria, as pessoas f\u00edsicas tamb\u00e9m foram alcan\u00e7adas. Aquelas que realizarem a venda de quatro im\u00f3veis ou mais no ano-calend\u00e1rio anterior, adquiridos nos \u00faltimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais im\u00f3veis constru\u00eddos pelo contribuinte nesse mesmo per\u00edodo, estar\u00e3o obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa f\u00edsica realizar a venda de quatro im\u00f3veis ou mais no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio ou vender dois im\u00f3veis constru\u00eddos, desde que adquiridos nos \u00faltimos cinco anos, tamb\u00e9m ser\u00e1 considerada contribuinte do IVA Dual.<\/p>\n

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Lucas Barducco alerta que \u00abessa mudan\u00e7a trar\u00e1 uma carga tribut\u00e1ria significativa para investidores que operam no mercado imobili\u00e1rio, especialmente aqueles que trabalham com im\u00f3veis adquiridos e revendidos em curto prazo\u00bb.<\/p>\n

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Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra dever\u00e3o pagar o IBS e a CBS sob uma al\u00edquota reduzida de 50% do percentual definido. Assim como no aluguel, no caso da primeira venda do im\u00f3vel residencial ou lote de terreno, o contribuinte (pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica) far\u00e1 jus a um redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil, respectivamente. Esses valores tamb\u00e9m ser\u00e3o corrigidos pelo IPCA.<\/p>\n

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O contribuinte contar\u00e1 ainda com um Redutor de Ajuste, uma esp\u00e9cie de \u201cdesconto\u201d na base de c\u00e1lculo da venda, para determinar o valor do IBS e da CBS devidos na opera\u00e7\u00e3o. Esse Redutor representar\u00e1 o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel corrigido pelo IPCA. Outro ponto importante \u00e9 que os contribuintes dever\u00e3o inventariar e apurar o Redutor de Ajuste de cada im\u00f3vel (corrigindo os valores desde sua aquisi\u00e7\u00e3o) com base em 31 de dezembro de 2026. Por op\u00e7\u00e3o do contribuinte, ele poder\u00e1 adotar o \u201cValor de Refer\u00eancia\u201d atribu\u00eddo ao im\u00f3vel no CIB, disponibilizado no SINTER.<\/p>\n

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Como acontece com os alugueis, o contribuinte tamb\u00e9m poder\u00e1 descontar cr\u00e9ditos provenientes de pagamentos relativos a bens e servi\u00e7os adquiridos na atividade. Dentre outros pontos importantes, podemos destacar que Permutas e Constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais de garantias (hipoteca, penhor, garantia etc.) est\u00e3o fora do campo de incid\u00eancia desses tributos.<\/p>\n

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Regimes especiais e per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o: adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s novas regras da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 Op\u00e7\u00e3o pela tributa\u00e7\u00e3o simplificada<\/h2>\n

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A Reforma Tribut\u00e1ria tamb\u00e9m prev\u00ea um per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias iniciadas at\u00e9 31 de dezembro de 2028. Durante esse per\u00edodo, os contribuintes poder\u00e3o optar por regimes simplificados de tributa\u00e7\u00e3o, como o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) para incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ou parcelamento do solo. O RET oferece condi\u00e7\u00f5es mais favor\u00e1veis de apura\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS, mas imp\u00f5e algumas limita\u00e7\u00f5es, como a impossibilidade de apropriar cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios.<\/p>\n

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Por exemplo, para incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias realizadas sob o regime de afeta\u00e7\u00e3o patrimonial, a op\u00e7\u00e3o pelo RET implica um pagamento de CBS de 2,08% sobre a receita mensal, afastando a incid\u00eancia de outros tributos, mas limitando a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios, o que exige uma avalia\u00e7\u00e3o cuidadosa das opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

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Lembrando que o RET \u00e9 um dos principais mecanismos de incentivo ao setor imobili\u00e1rio, e a Lei Complementar n\u00e3o trouxe sinais claros de sua continuidade para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ocorridas a partir de 1\u00ba de janeiro de 2029, causando uma grande inseguran\u00e7a no futuro do setor.<\/p>\n

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O mesmo acontece com o sistema de transi\u00e7\u00e3o determinado em opera\u00e7\u00f5es de parcelamento de solo iniciado antes de 2029. Assim como acontece com os empreendimentos optantes pelo RET, nesse caso o contribuinte poder\u00e1 optar por um recolhimento simplificado de CBS de 3,65% sobre a receita bruta.<\/p>\n

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Do parcelamento do solo \u2013 Op\u00e7\u00e3o pela tributa\u00e7\u00e3o simplificada<\/h3>\n

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Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e arrendamento de im\u00f3veis, ser\u00e1 poss\u00edvel optar pelo regime de tributa\u00e7\u00e3o simplificado para contratos firmados at\u00e9 16 de janeiro de 2025, com prazos distintos para contratos residenciais e n\u00e3o residenciais. O tributo a ser pago ser\u00e1 tamb\u00e9m de 3,65%, com a veda\u00e7\u00e3o de apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos e a impossibilidade de dedu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

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Da loca\u00e7\u00e3o e arrendamento de im\u00f3vel \u2013 Op\u00e7\u00e3o pela tributa\u00e7\u00e3o simplificada<\/h3>\n

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Os contribuintes que firmaram contratos de loca\u00e7\u00e3o ou arrendamento de bem im\u00f3vel n\u00e3o residencial com prazo determinado, desde que assinados at\u00e9 16\/01\/2025 (com firma reconhecida, contrato registrado em cart\u00f3rio at\u00e9 dezembro de 2025, dentre outras exig\u00eancias), poder\u00e3o manter o percentual de CBS e IBS em 3,65% da receita bruta recebida. Por\u00e9m, nesses casos, ser\u00e1 vedada a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos e a utiliza\u00e7\u00e3o dos redutores sociais. Lucas Barducco ressalta que, na pr\u00e1tica, s\u00e3o raros os casos em que essa op\u00e7\u00e3o \u00e9 vantajosa.<\/p>\n

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Auditoria: a necessidade de ajustes nos procedimentos cont\u00e1beis<\/h3>\n

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Com as novas regras tribut\u00e1rias, um dos maiores desafios ser\u00e1 o impacto nas pr\u00e1ticas cont\u00e1beis e nos procedimentos de auditoria. Jos\u00e9 Augusto Barbosa, s\u00f3cio da Audcorp Auditoria, enfatiza que as mudan\u00e7as exigem uma adapta\u00e7\u00e3o significativa nas rotinas de auditoria, j\u00e1 que os novos tributos, como o IBS e a CBS, ter\u00e3o efeitos diretos nas demonstra\u00e7\u00f5es financeiras das empresas: \u00abA implementa\u00e7\u00e3o da Reforma Tribut\u00e1ria exigir\u00e1 uma reavalia\u00e7\u00e3o dos processos cont\u00e1beis, especialmente em rela\u00e7\u00e3o ao registro de cr\u00e9ditos e d\u00e9bito dos tributos, o que impactar\u00e1 diretamente as auditorias realizadas.\u00bb<\/p>\n

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Al\u00e9m disso, o novo regime de tributa\u00e7\u00e3o pode exigir maior transpar\u00eancia nas opera\u00e7\u00f5es das empresas, especialmente nas holdings que lidam com grandes volumes de im\u00f3veis e transa\u00e7\u00f5es complexas. Jos\u00e9 Augusto afirma: \u00abA conformidade fiscal ser\u00e1 mais exigida, e as auditorias ter\u00e3o de ser mais rigorosas para garantir que as empresas estejam em conformidade com as novas regras e aproveitem da melhor forma poss\u00edvel os cr\u00e9ditos fiscais.\u00bb<\/p>\n

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A revis\u00e3o e adapta\u00e7\u00e3o das pr\u00e1ticas de auditoria n\u00e3o s\u00f3 ajudar\u00e3o as empresas a se manterem dentro da legalidade, mas tamb\u00e9m garantir\u00e3o que elas possam aproveitar ao m\u00e1ximo as oportunidades oferecidas pela reforma tribut\u00e1ria, especialmente em um cen\u00e1rio de transi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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Os impactos da Reforma<\/h3>\n

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A Reforma Tribut\u00e1ria afeta diretamente o consumidor, ou seja, o \u00faltimo da cadeia. Tomando como base o princ\u00edpio da n\u00e3o cumulatividade plena associada \u00e0 cobran\u00e7a por fora, todo o tributo estipulado na legisla\u00e7\u00e3o recair\u00e1 em quem est\u00e1 consumindo o produto ou servi\u00e7o. No caso do setor imobili\u00e1rio, recair\u00e1 naquele que locar ou comprar o im\u00f3vel. Isso far\u00e1 com que ocorra um ajustamento de pre\u00e7os dessas opera\u00e7\u00f5es no mercado a partir da efetiva cobran\u00e7a dos novos tributos \u2013 isto \u00e9, j\u00e1 em 2027, com a cobran\u00e7a da CBS, e a partir de 2029, com a cobran\u00e7a tamb\u00e9m do IBS.<\/p>\n

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Richard Domingos explica que \u201co impacto desses novos tributos n\u00e3o ser\u00e1 igual a todos os contribuintes e nem ter\u00e1 f\u00f3rmula exata para determinar quem pagar\u00e1 menos ou mais, pois cada contribuinte possui um arranjo pr\u00f3prio de despesas em sua atividade, assim como a composi\u00e7\u00e3o de seu faturamento. O que podemos afirmar \u00e9 que o consumidor final sentir\u00e1 no bolso seja qual for o valor a ser repassado de imposto para\u00a0ela\u201d,\u00a0finaliza.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A promulga\u00e7\u00e3o da principal norma que regulamenta a Reforma Tribut\u00e1ria (Lei Complementar n\u00ba 214, de 16 de janeiro de 2025) trouxe profundas transforma\u00e7\u00f5es para o setor imobili\u00e1rio brasileiro, afetando a tributa\u00e7\u00e3o sobre venda, loca\u00e7\u00e3o e arrendamento de im\u00f3veis, bem como a tributa\u00e7\u00e3o sobre as holdings patrimoniais e empresariais.     Como aponta Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, \u00aba reforma representa um divisor de \u00e1guas, pois altera significativamente o modo como os tributos impactam tanto as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias quanto a gest\u00e3o de patrim\u00f4nio\u00bb.     As modifica\u00e7\u00f5es no sistema tribut\u00e1rio, com a inclus\u00e3o do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e da Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), exigem adapta\u00e7\u00f5es significativas, n\u00e3o apenas para os profissionais da \u00e1rea cont\u00e1bil e imobili\u00e1ria, mas tamb\u00e9m para os contribuintes. A reforma redefine as bases de tributa\u00e7\u00e3o, ampliando o controle sobre as transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e criando desafios e oportunidades tanto para os agentes imobili\u00e1rios quanto para as holdings. Lucas Barducco, s\u00f3cio da Machado Nunes Advogados, observa que \u00aba implementa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS exige que os profissionais do setor imobili\u00e1rio se atualizem constantemente sobre os impactos tribut\u00e1rios de suas transa\u00e7\u00f5es, especialmente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s novas obriga\u00e7\u00f5es fiscais\u00bb.       Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB) e o Controle das Transa\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias   Um dos principais aspectos da reforma nesse segmento \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), integrante do SINTER \u2013 Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais, que obrigar\u00e1 o cadastramento de todos os bens im\u00f3veis, urbanos e rurais. O CIB \u00e9 um cadastro unificado nacional de im\u00f3veis urbanos e rurais, que ser\u00e1 alimentado pelos entes da administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica, com informa\u00e7\u00f5es relativas ao bem, desde a constru\u00e7\u00e3o. Ele ser\u00e1 equivalente ao que \u00e9 o CPF para a pessoa f\u00edsica e o CNPJ para pessoa jur\u00eddica.     Neste cadastro a administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria ser\u00e1 encarregada de determinar o \u201cValor de Refer\u00eancia\u201d dos im\u00f3veis, levando em considera\u00e7\u00e3o tanto o valor de mercado quanto \u00e0s informa\u00e7\u00f5es obtidas de cart\u00f3rios e outras fontes oficiais (equivalente ao valor venal que as prefeituras determinam para os im\u00f3veis em seu munic\u00edpio, por\u00e9m em \u00e2mbito nacional). Esse valor de refer\u00eancia ser\u00e1 atualizado anualmente e ser\u00e1 utilizado como base para comparar transa\u00e7\u00f5es efetuadas por contribuintes, a fim de identificar transa\u00e7\u00f5es suspeitas e arbitramento em procedimentos de fiscaliza\u00e7\u00e3o.       Como ficam as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis     A reforma traz mudan\u00e7as significativas para a tributa\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, especialmente no que se refere \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e \u00e0 venda de im\u00f3veis. Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s loca\u00e7\u00f5es, antes da reforma, n\u00e3o havia tributa\u00e7\u00e3o sobre consumo (ICMS, ISS, PIS e Cofins) quando o locador era pessoa f\u00edsica. Com a nova lei, tais contribuintes poder\u00e3o ficar sujeitos ao IBS e \u00e0 CBS.       Para entender melhor, as pessoas f\u00edsicas que receberam no ano anterior mais de R$ 240 mil em loca\u00e7\u00f5es ou arrendamentos de pelo menos quatro im\u00f3veis distintos estar\u00e3o sujeitas ao tributo. Tamb\u00e9m estar\u00e3o obrigados ao pagamento do imposto aqueles que receberam, no decorrer do ano-calend\u00e1rio, R$ 288 mil ou mais de receita de loca\u00e7\u00e3o (20% a mais que o limite estabelecido de R$240 mil). Richard Domingos comenta que \u00abessa mudan\u00e7a impulsionar\u00e1 a abertura de holdings patrimoniais para recebimentos de loca\u00e7\u00f5es por uma s\u00e9rie de pessoas que resistiram at\u00e9 ent\u00e3o. Pois a apura\u00e7\u00e3o do IBS\/CBS ter\u00e1 o mesmo tratamento sendo pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica\u00bb.       Esses limites sofrer\u00e3o corre\u00e7\u00e3o pelo IPCA, fato in\u00e9dito na legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria brasileira. Todas as pessoas jur\u00eddicas e pessoas f\u00edsicas que se enquadrarem na nova regra e receberem valores de loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis pagar\u00e3o o IVA Dual sobre uma al\u00edquota reduzida de 70% do percentual definido para o tributo. Exemplo: se a al\u00edquota do IVA Dual for estipulada para 28% o IBS\/CBS para loca\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de 8,4%. Para as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis com prazo n\u00e3o superior a 90 dias, a redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota ser\u00e1 de 40%, equiparando-se aos valores no setor de hotelaria.     Al\u00e9m disso, para as loca\u00e7\u00f5es residenciais, a reforma prev\u00ea um redutor social de R$ 600 por im\u00f3vel, com o intuito de minimizar o impacto da tributa\u00e7\u00e3o nas classes de menor poder aquisitivo. Esse redutor ser\u00e1 um abatimento na base de c\u00e1lculo dos tributos.       A reforma tribut\u00e1ria traz a n\u00e3o cumulatividade plena como um de seus princ\u00edpios para a cobran\u00e7a dos tributos sobre consumo. Assim, em qualquer regime tribut\u00e1rio, seja no Lucro Real ou Presumido, e nos casos de op\u00e7\u00e3o pelo pagamento apartado de IBS e CBS no Simples Nacional ou na pessoa f\u00edsica equiparada, o tributo permitir\u00e1 o desconto de cr\u00e9ditos provenientes de pagamentos relativos a bens e servi\u00e7os adquiridos na atividade negocial. Esse sistema ser\u00e1 equivalente ao do ICMS aplicado nos Estados, mas com uma amplitude de creditamento muito maior e irrestrito, sendo vedada apenas a tomada de cr\u00e9dito de aquisi\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os considerados de uso e consumo pessoal dos s\u00f3cios e administradores.       Como ficam as vendas de im\u00f3veis?   Falando sobre venda de im\u00f3veis, al\u00e9m das pessoas jur\u00eddicas que exploram a atividade imobili\u00e1ria, as pessoas f\u00edsicas tamb\u00e9m foram alcan\u00e7adas. Aquelas que realizarem a venda de quatro im\u00f3veis ou mais no ano-calend\u00e1rio anterior, adquiridos nos \u00faltimos cinco anos, ou quando realizarem a venda de dois ou mais im\u00f3veis constru\u00eddos pelo contribuinte nesse mesmo per\u00edodo, estar\u00e3o obrigadas a pagar o IBS e a CBS. Quando a pessoa f\u00edsica realizar a venda de quatro im\u00f3veis ou mais no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio ou vender dois im\u00f3veis constru\u00eddos, desde que adquiridos nos \u00faltimos cinco anos, tamb\u00e9m ser\u00e1 considerada contribuinte do IVA Dual.       Lucas Barducco alerta que \u00abessa mudan\u00e7a trar\u00e1 uma carga tribut\u00e1ria significativa para investidores que operam no mercado imobili\u00e1rio, especialmente aqueles que trabalham com im\u00f3veis adquiridos e revendidos em curto prazo\u00bb.       Todos os contribuintes que se enquadrarem na nova regra dever\u00e3o pagar o IBS e a CBS sob uma al\u00edquota reduzida de 50% do percentual definido. 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