A aprovação da Lei Complementar nº 214, de janeiro de 2025, representa um marco decisivo na história tributária brasileira — especialmente para o mercado imobiliário.
A introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) altera profundamente a forma como imóveis são comprados, vendidos, alugados e até herdados. E essas mudanças, por mais técnicas que pareçam à primeira vista, terão impacto direto no bolso e na rotina de milhões de brasileiros.
Diferentemente do que muitos pensam, a Reforma Tributária não é apenas uma reconfiguração do sistema de arrecadação — ela é, sobretudo, uma mudança de paradigma. As transações imobiliárias, antes abrigadas sob um sistema relativamente simplificado para pessoas físicas e holdings patrimoniais, agora entram em um regime mais rigoroso, detalhado e, principalmente, monitorado.
Controle rigoroso com o Cadastro Imobiliário Brasileiro
A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será integrado ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), é uma das demonstrações mais claras disso. Esse “CPF dos imóveis” pretende registrar todos os bens urbanos e rurais, estabelecendo um «Valor de Referência» nacional, atualizado anualmente.
Esse dado não será meramente ilustrativo: servirá de base para comparações fiscais, identificação de operações suspeitas e fiscalização das transações — tanto de venda quanto de aluguel. Ou seja, o fisco terá um mapa muito mais claro (e digitalizado) do patrimônio imobiliário nacional.
Na prática, essa nova lógica exige uma atenção redobrada, especialmente das pessoas físicas que, até então, usavam o mercado imobiliário como forma de gerar renda sem grandes obrigações tributárias.
O que antes era simples — como alugar dois ou três imóveis — agora poderá acarretar obrigações fiscais robustas, caso a renda anual ultrapasse R$ 240 mil ou envolva mais de quatro imóveis. A alíquota do novo IVA Dual poderá ser de até 8,4% (considerando os 70% de desconto sobre uma possível alíquota de 28%), mesmo para pessoas físicas.
Reforma Tributária e holdings patrimoniais: de opção a necessidade
Outro ponto que muitos ainda não perceberam é que a reforma trata locação de imóvel como atividade econômica, especialmente quando extrapola determinado volume. O que leva a uma consequência inevitável: a abertura de holdings patrimoniais se tornará quase uma necessidade para quem deseja continuar no setor de forma competitiva e regular.
Essa tendência, que já vinha crescendo, será agora impulsionada por necessidade fiscal — e não apenas por planejamento sucessório ou patrimonial.
O mesmo raciocínio vale para a venda de imóveis. Pessoas físicas que realizarem quatro ou mais vendas em um mesmo ano (ou duas construções nos últimos cinco anos) passarão a ser consideradas contribuintes do IVA Dual.
E mais: o valor de aquisição será ajustado pelo IPCA para cálculo do imposto, criando o chamado Redutor de Ajuste — um mecanismo complexo, que exigirá controle patrimonial minucioso. A opção de utilizar o Valor de Referência do CIB traz alguma previsibilidade, mas não elimina a necessidade de acompanhamento técnico e contábil.
Claro, há redutores sociais que buscam aliviar o impacto para camadas de menor renda. Mas são paliativos. O verdadeiro custo — e peso — da reforma será percebido na formação de preços e na complexidade operacional que os contribuintes enfrentarão.
Regimes especiais e a transição até 2028: o que ainda vale?
Empreendimentos em andamento até 2028 ainda poderão se beneficiar do RET (Regime Especial de Tributação) ou de regimes simplificados, que preveem uma cobrança fixa da CBS (de 2,08% ou 3,65%, conforme o caso).
Mas isso tem prazo de validade. A partir de 2029, o cenário se torna muito mais nebuloso, pois a nova legislação não garante a continuidade desses regimes. O resultado? Insegurança jurídica para incorporadoras e loteadoras, que operam com prazos longos e planejamento de anos.
É importante frisar também o impacto da reforma nas auditorias e na contabilidade das empresas do setor. A nova sistemática de créditos e débitos, baseada na não cumulatividade plena, exigirá uma reavaliação completa dos procedimentos contábeis. Não será mais possível manter práticas desatualizadas — será necessária uma abordagem mais técnica, digital e transparente. O papel do contador e do auditor será, mais do que nunca, estratégico.
Quem pagará a conta da Reforma Tributária no setor imobiliário?
Por fim, vale uma reflexão dura, mas necessária: quem arcará com essa conta? A resposta é clara — o consumidor final. A lógica da reforma, com base na não cumulatividade e cobrança por fora, transfere o peso dos tributos para o último elo da cadeia.
Seja para comprar ou alugar, será o cidadão que perceberá, de forma direta, o aumento de preços decorrente da nova carga tributária. E mais uma vez, a desigualdade se escancara: quem tem acesso a estrutura, assessoria e estratégia pagará menos; quem atua informalmente ou sem planejamento será punido — ainda que involuntariamente.
Reforma Tributária e setor imobiliário exigem ação imediata
A Reforma Tributária, portanto, não é apenas uma pauta de Brasília. É uma revolução silenciosa que já começou a bater à porta de todos que têm algum vínculo com o mercado imobiliário — e isso inclui boa parte dos brasileiros. Cabe aos empresários, investidores, locadores, adquirentes e profissionais da contabilidade se atualizarem, adaptarem e, acima de tudo, planejarem. Porque o tempo da improvisação tributária ficou no passado.
Richard Domingos
Diretor executivo da Confirp Contabilidade
Especialista em planejamento tributário e gestão empresarial
