{"id":31331,"date":"2026-11-05T13:01:19","date_gmt":"2026-11-05T16:01:19","guid":{"rendered":"https:\/\/confirp.com.br\/?p=31331"},"modified":"2026-11-05T13:04:33","modified_gmt":"2026-11-05T16:04:33","slug":"locacao-imoveis-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/confirp.com.br\/en\/locacao-imoveis-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"Loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis na Reforma Tribut\u00e1ria: quais cuidados fiscais as empresas devem tomar?"},"content":{"rendered":"

Para muitas empresas, o aluguel \u00e9 uma das maiores despesas fixas do m\u00eas. Para outras, como holdings patrimoniais e propriet\u00e1rios de salas, galp\u00f5es e lojas, \u00e9 a principal fonte de receita. Em ambos os casos, a <\/span>loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis na Reforma Tribut\u00e1ria<\/b> deixa de ser um tema distante: o aluguel passa a ser uma opera\u00e7\u00e3o tributada pelo <\/span>IBS<\/b> e pela <\/span>CBS<\/b>, com regras pr\u00f3prias, redu\u00e7\u00e3o de al\u00edquota, crit\u00e9rios espec\u00edficos para pessoas f\u00edsicas e um per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o que j\u00e1 come\u00e7ou.<\/span><\/p>\n

O ponto central \u00e9 simples de enunciar e dif\u00edcil de ignorar: <\/span>hoje a loca\u00e7\u00e3o pura de im\u00f3veis n\u00e3o sofre ISS nem ICMS<\/b>. Ela \u00e9 tributada, no m\u00e1ximo, por PIS e Cofins quando o locador \u00e9 pessoa jur\u00eddica. Com o novo modelo, o aluguel entra no campo de incid\u00eancia de um tributo sobre consumo, o que muda o pre\u00e7o final da loca\u00e7\u00e3o, a margem do propriet\u00e1rio e o valor dos cr\u00e9ditos que a empresa locat\u00e1ria pode aproveitar.<\/span><\/p>\n

Neste conte\u00fado, a Confirp, com <\/span>40 anos de atua\u00e7\u00e3o em contabilidade consultiva e planejamento tribut\u00e1rio<\/b>, explica como funciona a tributa\u00e7\u00e3o de aluguel comercial no novo sistema, apresenta simula\u00e7\u00f5es com valores praticados em S\u00e3o Paulo e indica os cuidados que locadores e locat\u00e1rios devem adotar desde j\u00e1.<\/span><\/p>\n

Importante:<\/b> os percentuais, valores e prazos deste artigo seguem a Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 e a Lei Complementar n\u00ba 214\/2025. As al\u00edquotas de refer\u00eancia definitivas do IBS e da CBS ainda ser\u00e3o fixadas, e normas complementares podem alterar detalhes operacionais. As simula\u00e7\u00f5es usam premissas declaradas e n\u00e3o substituem a an\u00e1lise do caso concreto.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Loca\u00e7\u00e3o<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

Como a Reforma Tribut\u00e1ria muda a tributa\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> a loca\u00e7\u00e3o, a cess\u00e3o onerosa e o arrendamento de bens im\u00f3veis passam a ser fatos geradores do <\/span>IBS e da CBS.<\/b><\/a> A LC 214\/2025 criou um regime espec\u00edfico para opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e determinou uma <\/span>redu\u00e7\u00e3o de 70% nas al\u00edquotas<\/b> desses tributos para a loca\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica, o aluguel ser\u00e1 tributado por apenas 30% da al\u00edquota padr\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O sistema atual trata o aluguel de forma fragmentada. Uma empresa locadora no<\/span> lucro presumido<\/b><\/a> recolhe PIS e Cofins cumulativos (3,65% sobre a receita), al\u00e9m de IRPJ e CSLL. No<\/span> lucro real<\/b><\/a>, PIS e Cofins seguem a sistem\u00e1tica n\u00e3o cumulativa, de 9,25%, com direito a cr\u00e9ditos. J\u00e1 a pessoa f\u00edsica que aluga um im\u00f3vel paga apenas Imposto de Renda.<\/span><\/p>\n

Com a reforma, PIS e Cofins s\u00e3o substitu\u00eddos pela CBS, e o IBS ocupa o espa\u00e7o que seria do ICMS e do ISS. Como a loca\u00e7\u00e3o nunca foi tributada por esses dois impostos, o IBS representa uma <\/span>carga nova para o setor<\/b>. \u00c9 justamente por isso que o legislador incluiu a loca\u00e7\u00e3o no regime espec\u00edfico de bens im\u00f3veis, com redutor de al\u00edquota.<\/span><\/p>\n

Alguns pontos estruturais definem o novo tratamento:<\/span><\/p>\n

Incid\u00eancia sobre o valor da opera\u00e7\u00e3o.<\/b> A base de c\u00e1lculo \u00e9 o<\/span> valor do aluguel<\/b><\/a>. A LC 214\/2025 prev\u00ea que tributos e emolumentos incidentes sobre o im\u00f3vel, como o IPTU, e as despesas de condom\u00ednio n\u00e3o integram a base de c\u00e1lculo, o que torna essencial discriminar esses valores no contrato e nos documentos de cobran\u00e7a.<\/span><\/p>\n

C\u00e1lculo “por fora”.<\/b> Diferentemente de PIS, Cofins e ICMS, o IBS e a CBS n\u00e3o integram a pr\u00f3pria base. O imposto \u00e9 calculado sobre o valor do aluguel e destacado separadamente.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o cumulatividade ampla.<\/b> O tributo pago na loca\u00e7\u00e3o pode gerar cr\u00e9dito para a empresa locat\u00e1ria, desde que ela esteja no regime regular e o im\u00f3vel seja usado na atividade empresarial.<\/span><\/p>\n

Regras pr\u00f3prias para pessoa f\u00edsica.<\/b> Nem todo propriet\u00e1rio ser\u00e1 contribuinte. A lei estabelece crit\u00e9rios objetivos de receita e quantidade de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Vale lembrar que contratos mistos, como coworking, escrit\u00f3rios com servi\u00e7os agregados, hotelaria e estacionamento, podem ter enquadramento diferente da loca\u00e7\u00e3o pura e exigem an\u00e1lise separada.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Quem ter\u00e1 de pagar IBS e CBS sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> toda <\/span>pessoa jur\u00eddica<\/b> que aluga im\u00f3veis \u00e9, em regra, contribuinte do IBS e da CBS. A <\/span>pessoa f\u00edsica<\/b> s\u00f3 ser\u00e1 contribuinte se, no ano-calend\u00e1rio anterior, tiver receita com loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de im\u00f3veis <\/span>superior a R$ 240 mil e referente a mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos<\/b>. As duas condi\u00e7\u00f5es precisam ocorrer ao mesmo tempo.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Como fica a empresa que recebe aluguel?<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

Empresas locadoras, incluindo <\/span>holdings patrimoniais<\/b><\/a>, administradoras de im\u00f3veis pr\u00f3prios e companhias que alugam parte de suas instala\u00e7\u00f5es, ser\u00e3o contribuintes do IBS e da CBS no regime regular. N\u00e3o existe dispensa por porte para pessoas jur\u00eddicas fora do Simples Nacional.<\/span><\/p>\n

Empresas optantes pelo<\/span> Simples Nacional<\/b><\/a> continuam recolhendo pelo regime unificado, salvo se optarem por apurar IBS e CBS no regime regular. Essa escolha tem efeito direto para o inquilino, como veremos na se\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Pessoa f\u00edsica que recebe aluguel paga IBS e CBS?<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

A regra geral \u00e9 que a pessoa f\u00edsica <\/span>n\u00e3o \u00e9 contribuinte<\/b>. Ela passa a ser quando ultrapassa, cumulativamente, os dois crit\u00e9rios da lei: receita anual de loca\u00e7\u00e3o acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de tr\u00eas im\u00f3veis locados. A LC 214\/2025 tamb\u00e9m prev\u00ea que, se o limite de receita for ultrapassado em mais de 20% no pr\u00f3prio ano em curso, o enquadramento pode ocorrer antes, j\u00e1 a partir do m\u00eas seguinte. O valor de R$ 240 mil \u00e9 atualizado anualmente pelo IPCA.<\/span><\/p>\n

Dois exemplos ajudam a visualizar:<\/span><\/p>\n

Um propriet\u00e1rio em Pinheiros aluga duas lojas por R$ 12 mil cada. A receita anual \u00e9 de R$ 288 mil, mas s\u00e3o apenas dois im\u00f3veis. <\/span>Ele n\u00e3o \u00e9 contribuinte<\/b> do IBS e da CBS e continua tributado somente pelo<\/span> Imposto de Renda.<\/b><\/a><\/p>\n

Uma investidora possui quatro salas comerciais na Avenida Paulista, alugadas por R$ 6 mil mensais cada. S\u00e3o R$ 288 mil por ano e quatro im\u00f3veis distintos. <\/span>Ela passa a ser contribuinte<\/b> e ter\u00e1 de recolher IBS e CBS sobre os alugu\u00e9is, com a redu\u00e7\u00e3o de 70%.<\/span><\/p>\n

Esse ponto merece aten\u00e7\u00e3o de fam\u00edlias que mant\u00eam patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio na pessoa f\u00edsica. Em muitos casos, a compara\u00e7\u00e3o entre manter os im\u00f3veis na pessoa f\u00edsica ou transferi-los para uma holding precisa ser refeita, porque os par\u00e2metros mudaram.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Qual ser\u00e1 a al\u00edquota de IBS e CBS sobre o aluguel de im\u00f3veis?<\/b><\/h2>\n

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Resposta direta:<\/b> a al\u00edquota aplic\u00e1vel \u00e0 loca\u00e7\u00e3o ser\u00e1 <\/span>30% da al\u00edquota padr\u00e3o<\/b> do IBS e da CBS, por causa do redutor de 70% previsto na LC 214\/2025. Como a al\u00edquota padr\u00e3o ainda n\u00e3o foi fixada, n\u00e3o existe hoje um percentual definitivo. Usando como premissa uma al\u00edquota padr\u00e3o combinada de 26,5%, a carga efetiva sobre o aluguel comercial seria de <\/span>7,95%<\/b>.<\/span><\/p>\n

O percentual de 26,5% foi usado aqui porque \u00e9 a refer\u00eancia adotada pela pr\u00f3pria LC 214\/2025 como par\u00e2metro de controle: se a al\u00edquota de refer\u00eancia superar esse patamar na avalia\u00e7\u00e3o prevista em lei, o Poder Executivo dever\u00e1 propor medidas para reduzi-la. Isso n\u00e3o significa que a al\u00edquota final ser\u00e1 exatamente essa. Ela pode ser maior ou menor, e IBS estadual e municipal podem variar conforme cada ente.<\/span><\/p>\n

Existe ainda o <\/span>redutor social<\/b>, que permite abater R$ 600 mensais por im\u00f3vel da base de c\u00e1lculo. Esse benef\u00edcio, por\u00e9m, vale apenas para <\/span>loca\u00e7\u00e3o residencial<\/b>. Na loca\u00e7\u00e3o comercial, que \u00e9 o foco deste artigo, ele n\u00e3o se aplica.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Exemplos com alugu\u00e9is de R$ 5 mil, R$ 10 mil e R$ 20 mil<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

Premissas: im\u00f3vel comercial, locador pessoa jur\u00eddica no regime regular, al\u00edquota padr\u00e3o hipot\u00e9tica de 26,5% (CBS de 8,8% e IBS de 17,7%), redu\u00e7\u00e3o de 70% e c\u00e1lculo por fora, sem condom\u00ednio e IPTU na base.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Aluguel mensal<\/b><\/td>\nCBS (2,64%)<\/b><\/td>\nIBS (5,31%)<\/b><\/td>\nTotal mensal (7,95%)<\/b><\/td>\nTotal anual<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
R$ 5.000<\/span><\/td>\nR$ 132,00<\/span><\/td>\nR$ 265,50<\/span><\/td>\nR$ 397,50<\/span><\/td>\nR$ 4.770,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
R$ 10.000<\/span><\/td>\nR$ 264,00<\/span><\/td>\nR$ 531,00<\/span><\/td>\nR$ 795,00<\/span><\/td>\nR$ 9.540,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
R$ 20.000<\/span><\/td>\nR$ 528,00<\/span><\/td>\nR$ 1.062,00<\/span><\/td>\nR$ 1.590,00<\/span><\/td>\nR$ 19.080,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

A f\u00f3rmula \u00e9 direta: <\/span>valor do aluguel \u00d7 al\u00edquota padr\u00e3o \u00d7 30%<\/b>. Se a al\u00edquota padr\u00e3o combinada for de 28%, por exemplo, a carga sobre o aluguel de R$ 10 mil sobe para R$ 840 mensais. Por isso, qualquer proje\u00e7\u00e3o contratual deve trabalhar com cen\u00e1rios, e n\u00e3o com um n\u00famero \u00fanico.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Gemini<\/p>\n

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Como calcular os impostos sobre um contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial em S\u00e3o Paulo?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> o c\u00e1lculo depende do regime do locador e do locat\u00e1rio. Para o locador pessoa jur\u00eddica no lucro presumido, a principal mudan\u00e7a est\u00e1 na troca do PIS e da Cofins cumulativos (3,65%) pelo IBS e pela CBS reduzidos. Para a empresa locat\u00e1ria, o efeito real depende de ela poder ou n\u00e3o aproveitar cr\u00e9ditos.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Simula\u00e7\u00e3o: escrit\u00f3rio de R$ 10 mil mensais na zona sul de S\u00e3o Paulo<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

Considere uma holding patrimonial no lucro presumido que aluga um conjunto comercial no Brooklin para uma empresa de tecnologia, por R$ 10 mil mensais.<\/span><\/p>\n

Situa\u00e7\u00e3o atual do locador.<\/b> No lucro presumido, a base presumida de IRPJ e CSLL na loca\u00e7\u00e3o \u00e9 de 32% da receita:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Tributo<\/b><\/td>\nC\u00e1lculo<\/b><\/td>\nValor mensal<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
PIS e Cofins cumulativos<\/span><\/td>\n3,65% \u00d7 R$ 10.000<\/span><\/td>\nR$ 365,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IRPJ<\/span><\/td>\n15% \u00d7 R$ 3.200<\/span><\/td>\nR$ 480,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n9% \u00d7 R$ 3.200<\/span><\/td>\nR$ 288,00<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/b><\/td>\n<\/td>\nR$ 1.133,00 (11,33%)<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

O adicional de IRPJ n\u00e3o incide nesse exemplo porque o lucro presumido mensal fica abaixo de R$ 20 mil.<\/span><\/p>\n

Cen\u00e1rio de 2033, com a reforma totalmente implementada.<\/b> PIS e Cofins deixam de existir. IRPJ e CSLL permanecem, j\u00e1 que a reforma do consumo n\u00e3o altera a tributa\u00e7\u00e3o da renda. O IBS e a CBS, calculados por fora, somam R$ 795 (premissa de 7,95%).<\/span><\/p>\n

Se o aluguel contratado continuar em R$ 10 mil e o tributo for acrescido ao pre\u00e7o, a empresa locat\u00e1ria passa a pagar R$ 10.795. O locador recebe os mesmos R$ 10 mil, deixa de recolher os R$ 365 de PIS e Cofins e repassa os R$ 795 ao fisco. Sua margem melhora em rela\u00e7\u00e3o a hoje.<\/span><\/p>\n

Se, ao contr\u00e1rio, o contrato estipular que o aluguel de R$ 10 mil j\u00e1 inclui todos os tributos, o locador absorve o IBS e a CBS. A receita l\u00edquida de tributos sobre consumo cai para cerca de R$ 9.264 (R$ 10.000 \u00f7 1,0795), e o custo tribut\u00e1rio sobe na compara\u00e7\u00e3o com os R$ 365 atuais. <\/span>\u00c9 exatamente aqui que a reda\u00e7\u00e3o do contrato faz diferen\u00e7a.<\/b><\/p>\n

 <\/p>\n

O efeito para a empresa locat\u00e1ria<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

O impacto para quem paga o aluguel depende do regime tribut\u00e1rio:<\/span><\/p>\n

Locat\u00e1ria no lucro real.<\/b> Hoje ela j\u00e1 pode tomar cr\u00e9dito de PIS e Cofins de 9,25% sobre aluguel de im\u00f3vel pago a pessoa jur\u00eddica e usado na atividade, ou R$ 925 no exemplo. No novo modelo, o cr\u00e9dito ser\u00e1 o valor de IBS e CBS efetivamente cobrado, R$ 795 na premissa adotada. O cr\u00e9dito tende a ficar menor do que o atual, mas o custo l\u00edquido continua neutro se o imposto for destacado por fora.<\/span><\/p>\n

Locat\u00e1ria no lucro presumido.<\/b> Hoje ela n\u00e3o aproveita cr\u00e9dito de PIS e Cofins sobre aluguel. No novo sistema, como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, <\/span>passa a ter direito ao cr\u00e9dito<\/b>. Para esse perfil, a reforma pode reduzir o custo efetivo da loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Locat\u00e1ria no Simples Nacional.<\/b> Em regra, n\u00e3o aproveita cr\u00e9ditos. Se o tributo for repassado, os R$ 795 mensais (R$ 9.540 por ano) viram custo adicional.<\/span><\/p>\n

Locador pessoa f\u00edsica n\u00e3o contribuinte.<\/b> N\u00e3o h\u00e1 IBS e CBS na opera\u00e7\u00e3o e, portanto, n\u00e3o h\u00e1 cr\u00e9dito. Para uma locat\u00e1ria no regime regular, um aluguel de R$ 10 mil pago a pessoa f\u00edsica pode sair mais caro, em termos l\u00edquidos, do que um aluguel de R$ 10.795 pago a uma pessoa jur\u00eddica que destaca o tributo, j\u00e1 que neste caso R$ 795 retornam como cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Essa l\u00f3gica tende a alterar a din\u00e2mica do mercado paulistano de im\u00f3veis comerciais, em que convivem propriet\u00e1rios pessoas f\u00edsicas, holdings familiares e fundos imobili\u00e1rios. Locat\u00e1rias no regime regular passar\u00e3o a comparar propostas pelo <\/span>custo l\u00edquido de cr\u00e9dito<\/b>, e n\u00e3o apenas pelo valor nominal do aluguel.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

A empresa que aluga um im\u00f3vel poder\u00e1 aproveitar cr\u00e9ditos de IBS e CBS?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> sim, desde que a empresa locat\u00e1ria seja contribuinte no <\/span>regime regular<\/b> do IBS e da CBS, que o im\u00f3vel seja utilizado na atividade empresarial, que a opera\u00e7\u00e3o esteja acobertada por <\/span>documento fiscal id\u00f4neo<\/b> e que o tributo tenha sido efetivamente pago na etapa anterior.<\/span><\/p>\n

A LC 214\/2025 adotou o princ\u00edpio da n\u00e3o cumulatividade plena, mas condicionou o cr\u00e9dito \u00e0 <\/span>extin\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito<\/b> pelo fornecedor. Na pr\u00e1tica, isso significa que o cr\u00e9dito do inquilino depende de o locador ter emitido o documento fiscal corretamente e recolhido o tributo, seja diretamente, seja pelos mecanismos de pagamento que a regulamenta\u00e7\u00e3o vier a estabelecer, como o <\/span>split payment<\/span><\/i>.<\/span><\/p>\n

Algumas limita\u00e7\u00f5es merecem aten\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n

Uso pessoal.<\/b> Im\u00f3veis destinados a uso pessoal de s\u00f3cios, administradores ou empregados, como apartamentos usados como moradia de diretores, podem ter o cr\u00e9dito vedado.<\/span><\/p>\n

Locador no Simples Nacional.<\/b> O cr\u00e9dito do locat\u00e1rio fica limitado ao valor de IBS e CBS efetivamente recolhido dentro do regime simplificado, normalmente muito inferior ao que seria destacado no regime regular.<\/span><\/p>\n

Locador pessoa f\u00edsica n\u00e3o contribuinte.<\/b> N\u00e3o existe cr\u00e9dito, porque n\u00e3o h\u00e1 tributo na opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Contratos em regime opcional de transi\u00e7\u00e3o.<\/b> Para contratos antigos que adotaram a sistem\u00e1tica transit\u00f3ria prevista na LC 214\/2025, comentada adiante, as regras de cr\u00e9dito precisam ser verificadas \u00e0 luz da regulamenta\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para a \u00e1rea fiscal, isso significa um novo trabalho de controle: conferir contrato por contrato quem \u00e9 o locador, qual \u00e9 o seu regime, se o documento fiscal foi emitido e se o valor destacado corresponde ao contratado.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

O que muda nos contratos de aluguel comercial com a Reforma Tribut\u00e1ria?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> muda a forma de precificar, reajustar e alocar o custo tribut\u00e1rio. Contratos que n\u00e3o definem se o aluguel \u00e9 “l\u00edquido” ou “com tributos inclu\u00eddos” tendem a gerar conflito quando o IBS e a CBS passarem a ser cobrados em percentuais relevantes.<\/span><\/p>\n

Pela legisla\u00e7\u00e3o, o <\/span>contribuinte<\/b> do IBS e da CBS na loca\u00e7\u00e3o \u00e9 o locador. A Lei do Inquilinato permite que as partes ajustem livremente o pre\u00e7o e a responsabilidade por encargos como <\/span>IPTU <\/b><\/a>e condom\u00ednio, mas o tributo sobre a opera\u00e7\u00e3o \u00e9 do locador. O repasse ao inquilino \u00e9 econ\u00f4mico, por meio do pre\u00e7o, e precisa estar previsto.<\/span><\/p>\n

Os principais pontos de aten\u00e7\u00e3o nos contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial s\u00e3o:<\/span><\/p>\n

Cl\u00e1usula de tributos.<\/b> Definir expressamente se o valor do aluguel \u00e9 l\u00edquido de IBS e CBS, com acr\u00e9scimo do tributo destacado, ou se o valor j\u00e1 contempla a carga tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Reajuste.<\/b> \u00cdndices como IGP-M e IPCA corrigem infla\u00e7\u00e3o, n\u00e3o mudan\u00e7a de carga tribut\u00e1ria. Sem uma cl\u00e1usula de reequil\u00edbrio, a varia\u00e7\u00e3o dos tributos n\u00e3o \u00e9 automaticamente incorporada.<\/span><\/p>\n

Encargos discriminados.<\/b> IPTU e condom\u00ednio cobrados junto com o aluguel devem aparecer separados, para que fiquem fora da base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Documento fiscal.<\/b> Prever a obriga\u00e7\u00e3o do locador de emitir documento fiscal regular, condi\u00e7\u00e3o para que o locat\u00e1rio aproveite o cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Contratos longos e at\u00edpicos.<\/b> Built to suit<\/span><\/i>, contratos de dez ou quinze anos e loca\u00e7\u00f5es com cl\u00e1usula de ren\u00fancia \u00e0 revisional atravessam toda a transi\u00e7\u00e3o e precisam de aten\u00e7\u00e3o redobrada.<\/span><\/p>\n

Revisional.<\/b> Mesmo sem cl\u00e1usula espec\u00edfica, a Lei do Inquilinato permite pedido de revis\u00e3o do aluguel ap\u00f3s tr\u00eas anos de vig\u00eancia, o que pode ser usado por ambas as partes diante de mudan\u00e7as na carga tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Existe regra especial para contratos antigos?<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

Sim. A LC 214\/2025 criou uma <\/span>regra de transi\u00e7\u00e3o opcional para contratos de loca\u00e7\u00e3o firmados antes da publica\u00e7\u00e3o da lei<\/b>, em 16 de janeiro de 2025. Nessa sistem\u00e1tica, o locador pode optar por recolher IBS e CBS sobre a receita bruta a uma al\u00edquota total de <\/span>3,65%<\/b>, em vez do regime regular com redutor, at\u00e9 o fim do prazo contratual original. Para contratos por prazo indeterminado, o alcance da regra \u00e9 limitado no tempo, at\u00e9 o fim de 2028.<\/span><\/p>\n

A op\u00e7\u00e3o exige o cumprimento de requisitos formais, como o registro do contrato em cart\u00f3rio ou sua disponibiliza\u00e7\u00e3o \u00e0 administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria dentro do prazo fixado em lei. Como esse prazo estava vinculado ao fim de 2025, empresas que n\u00e3o adotaram as provid\u00eancias devem verificar com o contador se ainda h\u00e1 alguma possibilidade de enquadramento. A regra tamb\u00e9m n\u00e3o alcan\u00e7a aditivos que alterem substancialmente o contrato, o que exige cuidado na renegocia\u00e7\u00e3o de contratos que foram enquadrados.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Gemini<\/p>\n

 <\/p>\n

Como fica a tributa\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is durante a transi\u00e7\u00e3o da Reforma Tribut\u00e1ria?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> a CBS entra em vigor plenamente em 2027, substituindo PIS e Cofins. O IBS cresce gradualmente entre 2029 e 2032 e atinge a al\u00edquota cheia em 2033. Para a loca\u00e7\u00e3o, esse cronograma tem um efeito particular: como o aluguel n\u00e3o paga ICMS nem ISS, o aumento do IBS na transi\u00e7\u00e3o \u00e9 <\/span>carga nova<\/b>, e n\u00e3o substitui\u00e7\u00e3o de imposto.<\/span><\/p>\n

O cronograma geral est\u00e1 na EC 132\/2023 e na LC 214\/2025. Aplicado \u00e0 loca\u00e7\u00e3o comercial, com a mesma premissa de al\u00edquota padr\u00e3o (CBS de 8,8% e IBS de 17,7%) e o redutor de 70%, a evolu\u00e7\u00e3o estimada fica assim:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Ano<\/b><\/td>\nO que acontece<\/b><\/td>\nCarga estimada sobre o aluguel (PJ no regime regular)<\/b><\/td>\nSobre R$ 10 mil\/m\u00eas<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
2026<\/span><\/td>\nAno de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compens\u00e1veis com PIS e Cofins. PIS e Cofins seguem vigentes<\/span><\/td>\nSem aumento efetivo, se cumpridas as obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias<\/span><\/td>\nR$ 365 de PIS\/Cofins (presumido)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2027 e 2028<\/span><\/td>\nPIS e Cofins extintos. CBS cheia, reduzida em 0,1 ponto. IBS de 0,1%<\/span><\/td>\nCerca de 2,64%<\/span><\/td>\nR$ 264<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2029<\/span><\/td>\nIBS sobe para cerca de 10% da al\u00edquota cheia<\/span><\/td>\nCerca de 3,17%<\/span><\/td>\nR$ 317<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2030<\/span><\/td>\nIBS em cerca de 20% da al\u00edquota cheia<\/span><\/td>\nCerca de 3,70%<\/span><\/td>\nR$ 370<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2031<\/span><\/td>\nIBS em cerca de 30% da al\u00edquota cheia<\/span><\/td>\nCerca de 4,23%<\/span><\/td>\nR$ 423<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2032<\/span><\/td>\nIBS em cerca de 40% da al\u00edquota cheia<\/span><\/td>\nCerca de 4,76%<\/span><\/td>\nR$ 476<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2033<\/span><\/td>\nSistema completo<\/span><\/td>\nCerca de 7,95%<\/span><\/td>\nR$ 795<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

A leitura dessa tabela mostra algo que poucos empres\u00e1rios perceberam: para o locador no lucro presumido, <\/span>2027 e 2028 podem representar carga menor do que a atual<\/b> (cerca de 2,64% contra 3,65%), enquanto o salto relevante acontece entre 2031 e 2033. Para o locador no lucro real, que hoje recolhe 9,25% com cr\u00e9ditos, a compara\u00e7\u00e3o depende do volume de cr\u00e9ditos que ele aproveita atualmente.<\/span><\/p>\n

Em 2026, a orienta\u00e7\u00e3o \u00e9 tratar o ano como per\u00edodo de adapta\u00e7\u00e3o: o destaque de IBS e CBS nos documentos fiscais tem car\u00e1ter de teste, e quem cumpre as obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias fica dispensado do recolhimento efetivo dessas parcelas. Ainda assim, \u00e9 o momento de ajustar sistemas, cadastros e contratos.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Quais cuidados fiscais as empresas devem tomar para evitar problemas com a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> os principais cuidados s\u00e3o revisar contratos, confirmar o enquadramento do locador, projetar o impacto financeiro em cen\u00e1rios, organizar documentos, garantir a emiss\u00e3o correta de documentos fiscais e acompanhar a regulamenta\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Revis\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o<\/b><\/h3>\n

Mapeie todos os contratos ativos, como locador e como locat\u00e1rio, com prazo, \u00edndice de reajuste, cl\u00e1usula de tributos e data de assinatura. Contratos que vencem depois de 2028 merecem prioridade, porque atravessam o aumento mais expressivo do IBS.<\/span><\/p>\n

An\u00e1lise do enquadramento tribut\u00e1rio do locador<\/b><\/h3>\n

Para cada contrato em que a empresa \u00e9 locat\u00e1ria, \u00e9 preciso saber se o locador \u00e9 pessoa jur\u00eddica no regime regular, optante pelo Simples ou pessoa f\u00edsica, e, nesse \u00faltimo caso, se ele ultrapassa os crit\u00e9rios de R$ 240 mil e tr\u00eas im\u00f3veis. Esse enquadramento define se haver\u00e1 tributo e se haver\u00e1 cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Avalia\u00e7\u00e3o dos impactos financeiros<\/b><\/h3>\n

Projete o custo da loca\u00e7\u00e3o ano a ano, de 2027 a 2033, em pelo menos dois cen\u00e1rios de al\u00edquota. Empresas com v\u00e1rios pontos comerciais em S\u00e3o Paulo, como redes de varejo e cl\u00ednicas, podem encontrar diferen\u00e7as relevantes entre unidades conforme o perfil de cada propriet\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Organiza\u00e7\u00e3o de documentos e comprovantes<\/b><\/h3>\n

Mantenha contratos, aditivos, comprovantes de pagamento e registros cartoriais organizados e acess\u00edveis. A LC 214\/2025 tamb\u00e9m integra os im\u00f3veis ao <\/span>Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB)<\/b>, o que tende a aumentar o cruzamento de informa\u00e7\u00f5es entre fisco, cart\u00f3rios e prefeituras.<\/span><\/p>\n

Emiss\u00e3o e recebimento de documentos fiscais<\/b><\/h3>\n

Esta \u00e9 uma das mudan\u00e7as mais pr\u00e1ticas. Historicamente, muitos locadores pessoas jur\u00eddicas n\u00e3o emitiam nota fiscal sobre aluguel, porque n\u00e3o havia ISS. No novo modelo, o <\/span>documento fiscal com destaque de IBS e CBS<\/b> passa a ser a base do cr\u00e9dito do locat\u00e1rio. Locadores precisam adaptar seus sistemas, e locat\u00e1rios precisam exigir o documento.<\/span><\/p>\n

Aproveitamento correto de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios<\/b><\/h3>\n

O cr\u00e9dito s\u00f3 existe quando a opera\u00e7\u00e3o \u00e9 tributada, documentada e paga. Controles internos devem conciliar valores contratados, documentos recebidos e cr\u00e9ditos apropriados, evitando tanto a perda de cr\u00e9ditos quanto a apropria\u00e7\u00e3o indevida.<\/span><\/p>\n

Revis\u00e3o do planejamento tribut\u00e1rio<\/b><\/h3>\n

A reforma muda a compara\u00e7\u00e3o entre manter im\u00f3veis na pessoa f\u00edsica ou em holding, entre lucro presumido e lucro real e entre permanecer no Simples ou optar pelo regime regular de IBS e CBS. Some-se a isso a tributa\u00e7\u00e3o de lucros e dividendos aprovada na reforma da renda, que afeta a distribui\u00e7\u00e3o de resultados de holdings patrimoniais. Estruturas montadas anos atr\u00e1s merecem uma nova an\u00e1lise.<\/span><\/p>\n

Acompanhamento das normas complementares<\/b><\/h3>\n

Regulamentos do Comit\u00ea Gestor do IBS e da Receita Federal ainda v\u00e3o detalhar documentos fiscais, prazos e mecanismos de recolhimento. Acompanhar essas publica\u00e7\u00f5es, ou contar com uma assessoria que fa\u00e7a isso, \u00e9 parte do cuidado fiscal.<\/span><\/p>\n

Para uma vis\u00e3o mais ampla das mudan\u00e7as no sistema de tributa\u00e7\u00e3o do consumo, vale consultar o<\/span> conte\u00fado da Confirp sobre a Reforma Tribut\u00e1ria<\/b><\/a>.<\/b><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Gemini<\/p>\n

 <\/p>\n

Vale a pena revisar o contrato de loca\u00e7\u00e3o antes da implementa\u00e7\u00e3o completa da Reforma Tribut\u00e1ria?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Resposta direta:<\/b> sim. O melhor momento para negociar \u00e9 antes de a carga subir, quando as duas partes ainda podem discutir o tema com previsibilidade. Esperar 2031 ou 2032 tende a transformar uma negocia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica em disputa.<\/span><\/p>\n

Imagine uma rede de farm\u00e1cias, optante pelo lucro presumido, que aluga dez lojas em S\u00e3o Paulo por R$ 20 mil mensais cada. Se os contratos forem omissos e os locadores pessoas jur\u00eddicas passarem a exigir o acr\u00e9scimo de IBS e CBS em 2033, a diferen\u00e7a chega a cerca de <\/span>R$ 190 mil por ano<\/b> (10 \u00d7 R$ 1.590 \u00d7 12). Se a rede puder aproveitar o cr\u00e9dito, o efeito \u00e9 neutro no resultado, mas pesa no fluxo de caixa. Se n\u00e3o puder, vira custo permanente.<\/span><\/p>\n

Do lado do locador, o risco \u00e9 o oposto. Um propriet\u00e1rio que assinou um contrato de dez anos com aluguel fixo “com todos os tributos inclu\u00eddos” pode ver sua margem encolher progressivamente a partir de 2029, sem instrumento contratual para recompor o valor.<\/span><\/p>\n

A revis\u00e3o antecipada permite incluir uma cl\u00e1usula de tributos clara, um mecanismo de reequil\u00edbrio em caso de altera\u00e7\u00e3o de carga, a obriga\u00e7\u00e3o de emiss\u00e3o de documento fiscal e a discrimina\u00e7\u00e3o de encargos. Tamb\u00e9m abre espa\u00e7o para negocia\u00e7\u00f5es de ganho m\u00fatuo: um locat\u00e1rio no regime regular pode aceitar o acr\u00e9scimo do tributo em troca de um desconto no aluguel base, j\u00e1 que recupera o valor como cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Na experi\u00eancia da Confirp, empresas que tratam o tema com anteced\u00eancia conseguem negociar em melhores condi\u00e7\u00f5es e evitam passivos que surgem de contratos mal redigidos. Para quem deseja entender como a transi\u00e7\u00e3o afeta outras \u00e1reas do neg\u00f3cio, a p\u00e1gina da Confirp sobre<\/span> impactos da Reforma Tribut\u00e1ria nas empresas<\/b><\/a> re\u00fane orienta\u00e7\u00f5es complementares.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Perguntas frequentes sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis na Reforma Tribut\u00e1ria<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

A Reforma Tribut\u00e1ria vai aumentar o imposto sobre aluguel de im\u00f3veis comerciais?<\/b><\/h3>\n

Depende do regime do locador e do ano analisado. Para locadores no lucro presumido, a carga sobre consumo pode cair em 2027 e 2028 e subir a partir de 2029, chegando a cerca de 7,95% em 2033 na premissa de al\u00edquota padr\u00e3o de 26,5%, contra 3,65% de PIS e Cofins hoje.<\/span><\/p>\n

Toda empresa que recebe aluguel ter\u00e1 de pagar IBS e CBS?<\/b><\/h3>\n

Sim, a pessoa jur\u00eddica locadora \u00e9 contribuinte, independentemente do faturamento. A forma de recolhimento muda conforme o regime: empresas do Simples Nacional recolhem pelo regime unificado, salvo op\u00e7\u00e3o pelo regime regular.<\/span><\/p>\n

Pessoa f\u00edsica que recebe aluguel tamb\u00e9m pagar\u00e1 IBS e CBS?<\/b><\/h3>\n

Somente se, no ano anterior, tiver receita de loca\u00e7\u00e3o superior a R$ 240 mil e mais de tr\u00eas im\u00f3veis locados. Quem n\u00e3o atinge as duas condi\u00e7\u00f5es continua pagando apenas Imposto de Renda sobre os alugu\u00e9is.<\/span><\/p>\n

Qual ser\u00e1 a al\u00edquota de IBS e CBS sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis?<\/b><\/h3>\n

Ser\u00e1 de 30% da al\u00edquota padr\u00e3o, gra\u00e7as ao redutor de 70% previsto na LC 214\/2025. A al\u00edquota padr\u00e3o ainda n\u00e3o foi definida; com a refer\u00eancia de 26,5%, o resultado seria de 7,95% sobre o aluguel comercial.<\/span><\/p>\n

Empresas poder\u00e3o recuperar cr\u00e9ditos de IBS e CBS sobre o aluguel?<\/b><\/h3>\n

Sim, se estiverem no regime regular, usarem o im\u00f3vel na atividade e receberem documento fiscal com destaque do tributo pago. N\u00e3o h\u00e1 cr\u00e9dito quando o locador \u00e9 pessoa f\u00edsica n\u00e3o contribuinte, e o cr\u00e9dito \u00e9 reduzido quando ele \u00e9 optante do Simples.<\/span><\/p>\n

Contratos de loca\u00e7\u00e3o assinados antes da Reforma Tribut\u00e1ria ser\u00e3o afetados?<\/b><\/h3>\n

Sim. A partir de 2027, a CBS incide normalmente, salvo para contratos que cumpriram os requisitos da regra opcional de transi\u00e7\u00e3o, com recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta at\u00e9 o fim do prazo original. Contratos antigos sem cl\u00e1usula tribut\u00e1ria s\u00e3o os mais expostos a conflitos.<\/span><\/p>\n

O propriet\u00e1rio pode repassar o aumento dos impostos para o inquilino?<\/b><\/h3>\n

Pode, desde que o contrato permita ou que as partes negociem. Sem previs\u00e3o contratual, o repasse depende de acordo, de renova\u00e7\u00e3o ou de a\u00e7\u00e3o revisional ap\u00f3s tr\u00eas anos de vig\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Como fica a tributa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais em S\u00e3o Paulo?<\/b><\/h3>\n

As regras de IBS e CBS s\u00e3o nacionais, mas a parcela municipal e a estadual do IBS podem ter al\u00edquotas pr\u00f3prias definidas por S\u00e3o Paulo. O IPTU continua sendo cobrado normalmente pela Prefeitura e n\u00e3o entra na base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS quando discriminado.<\/span><\/p>\n

O que acontece com os contratos de aluguel durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o?<\/b><\/h3>\n

Eles continuam v\u00e1lidos, mas a carga tribut\u00e1ria muda ano a ano: CBS em 2027, IBS crescente de 2029 a 2032 e sistema completo em 2033. Contratos longos devem prever como cada etapa ser\u00e1 refletida no pre\u00e7o.<\/span><\/p>\n

\u00c9 necess\u00e1rio alterar o contrato de loca\u00e7\u00e3o por causa da Reforma Tribut\u00e1ria?<\/b><\/h3>\n

N\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3rio, mas \u00e9 altamente recomend\u00e1vel. Um aditivo com cl\u00e1usula de tributos, reequil\u00edbrio, discrimina\u00e7\u00e3o de encargos e obriga\u00e7\u00e3o de documento fiscal reduz riscos para locador e locat\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\"confirp\"<\/p>\n

 <\/p>\n

Como a Confirp pode ajudar sua empresa<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

A tributa\u00e7\u00e3o de aluguel comercial no novo sistema exige mais do que conhecer a lei: exige olhar para cada contrato, cada locador e cada estrutura patrimonial. Com <\/span>40 anos de mercado<\/b>, a Confirp apoia empresas e propriet\u00e1rios de im\u00f3veis na revis\u00e3o de contratos, na simula\u00e7\u00e3o de cen\u00e1rios tribut\u00e1rios, no planejamento de holdings patrimoniais e na adapta\u00e7\u00e3o das rotinas fiscais \u00e0 Reforma Tribut\u00e1ria, para que as decis\u00f5es sejam tomadas com seguran\u00e7a e no momento certo.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Fontes legais:<\/span><\/i> Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023<\/span><\/i><\/a> e<\/span><\/i> Lei Complementar n\u00ba 214\/2025<\/span><\/i><\/a>. As al\u00edquotas utilizadas nas simula\u00e7\u00f5es s\u00e3o hipot\u00e9ticas e as regras podem ser alteradas por regulamenta\u00e7\u00e3o posterior.<\/span><\/i><\/p>\n

 <\/p>\n

Veja tamb\u00e9m:<\/b><\/p>\n