Novas regras de IBS e CBS exigem atenção de empresas que atuam com locação, cessão, arrendamento e venda de imóveis, com mudanças fiscais previstas a partir de dezembro de 2026
A Reforma Tributária começa a provocar uma mudança importante na rotina de empresas que têm a locação e venda de imóveis como atividade econômica. A partir de 1º de dezembro de 2026, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, assim como a venda de imóveis passam a ter um marco específico no cronograma de incorporação das informações do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), passando a ficar obrigadas à emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) de padrão nacional, para serviços, e a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), para a venda de imóveis.
A mudança atinge especialmente empresas que exploram economicamente imóveis, como holdings patrimoniais com atividade de venda e locação, empresas administradoras de imóveis e outros contribuintes enquadrados nas regras do regime específico de operações com bens imóveis. O enquadramento depende da natureza da operação e das condições previstas na legislação.
A Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela LC nº 227/2026, incluiu entre as operações sujeitas ao regime específico do IBS e da CBS a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis, além da alienação e de outras operações relacionadas ao setor imobiliário.
Segundo Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, o prazo deve ser encarado pelas empresas como um sinal de que a preparação precisa começar antes da mudança efetiva das rotinas.
“A principal preocupação das empresas que trabalham com locação e venda de imóveis não deve ser apenas saber qual será a tributação. É preciso preparar a estrutura para que a nova informação fiscal seja gerada corretamente.
Isso envolve contratos, cadastros, valores, identificação dos imóveis, dados dos locatários e, principalmente, a parametrização dos sistemas. A mudança começa na área tributária, mas rapidamente alcança toda a operação da empresa”, detalha Domingos.
O que muda para as empresas imobiliárias a partir de dezembro de 2026?
O cronograma da NF-e ABI e da NFS-e de padrão nacional estabelece 1º de dezembro de 2026 como marco para a incorporação das informações de IBS e CBS nas vendas e locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis.
A medida faz parte da implementação gradual do novo modelo tributário e exige que empresas que realizam essas operações identifiquem previamente como seus documentos fiscais serão emitidos e quais adaptações serão necessárias nos sistemas utilizados.
A orientação oficial da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do IBS também estabelece que, a partir de 3 de agosto de 2026, a ausência ou omissão das informações de IBS e CBS na NF-e não provocará, por si só, a rejeição do documento pelo sistema nacional.
Isso não significa, contudo, que a obrigação possa ser ignorada, já que a desconformidade poderá sujeitar o contribuinte às regras, prazos e eventuais sanções aplicáveis à sua categoria.
Para Richard, essa diferença é importante porque evita que as empresas interpretem a flexibilização como uma mudança exclusivamente relacionada à emissão de notas.
“O prazo não deve ser interpretado como o momento em que a empresa começa a pensar na Reforma Tributária. É justamente o contrário. Até dezembro, existe uma janela importante para revisar os processos, testar os sistemas e corrigir os cadastros. Quando a nova etapa chegar, a empresa precisa estar preparada para executar a operação corretamente.”
O que as empresas que alugam imóveis precisam revisar?
A preparação para a nova etapa deverá envolver diferentes áreas da empresa. Entre os principais pontos de atenção estão os cadastros dos imóveis, os contratos de locação, os dados dos locatários e os valores das operações.
Também será necessário verificar como os sistemas de gestão patrimonial, ERP, contabilidade e emissão fiscal estão preparados para receber e transmitir as novas informações.
Entre os procedimentos recomendados estão:
- revisar o cadastro individual de cada imóvel;
- conferir dados de proprietários e locatários;
- atualizar informações dos contratos;
- verificar valores e periodicidade dos aluguéis;
- identificar corretamente a natureza de cada operação;
- revisar a parametrização tributária dos sistemas;
- testar a integração entre ERP, contabilidade e plataformas fiscais;
- verificar a atualização dos softwares utilizados;
- acompanhar as notas técnicas e regulamentações publicadas;
- organizar documentos que comprovem a aquisição e a situação patrimonial dos imóveis.
“Em uma empresa que possui dezenas ou centenas de imóveis alugados, não é possível tratar essa mudança manualmente ou operação por operação. A qualidade do cadastro passa a ser fundamental. Se o sistema não souber corretamente qual é o imóvel, quem é o locatário, qual é o contrato e qual é a operação realizada, aumenta o risco de inconsistências na documentação fiscal”, explica Richard.
Como a Reforma Tributária afeta as holdings imobiliárias?
A discussão também é especialmente relevante para holdings imobiliárias. A simples existência de imóveis no patrimônio de uma empresa não significa, por si só, que todas as suas operações terão o mesmo tratamento tributário.
O que precisa ser analisado é como esses imóveis são utilizados e explorados economicamente. Uma empresa que mantém imóveis exclusivamente como patrimônio terá uma situação diferente daquela que realiza locações recorrentes, alienações ou outras operações abrangidas pelo regime específico.
A própria legislação estabelece critérios para definir quando determinadas operações realizadas por pessoas físicas caracterizam atividade econômica e sujeitam o contribuinte ao regime regular do IBS e da CBS.
Portanto, a análise deve considerar a quantidade de imóveis, os valores das operações e as demais condições estabelecidas na legislação.
“Uma holding não pode olhar apenas para o valor do patrimônio. É necessário entender qual é a atividade efetivamente realizada com cada imóvel. Se existe exploração econômica por meio de locação, por exemplo, essa operação precisa ser analisada dentro das regras da Reforma Tributária. A estrutura societária, sozinha, não responde à questão tributária“, alerta o diretor da Confirp Contabilidade.
Por que 2026 é importante para organizar os imóveis da empresa?
Além das mudanças relacionadas à documentação fiscal, 2026 é um ano importante para empresas que possuem imóveis porque a legislação estabelece regras específicas para o redutor de ajuste.
A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS um valor correspondente ao redutor de ajuste. Esse mecanismo será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do imóvel.
Para imóveis que já sejam propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor poderá corresponder ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência previsto na legislação.
Na avaliação de Richard Domingos, esse aspecto reforça a necessidade de organização documental ainda em 2026:
“Os imóveis que já estão no patrimônio da empresa precisam estar muito bem documentados. É importante ter acesso aos contratos de aquisição, valores pagos, documentos relacionados à operação e demais informações que possam ser necessárias para a correta aplicação das regras. A organização patrimonial deixa de ser apenas uma questão contábil e passa a ter também uma importância tributária maior.”
Como fica a tributação do aluguel residencial na Reforma Tributária?
A legislação criou ainda mecanismos específicos para reduzir o impacto da tributação sobre determinadas operações imobiliárias.
Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial, realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, está previsto um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, limitado ao valor da base de cálculo. O valor será atualizado pelo IPCA.
Além disso, o regime específico dos imóveis prevê redução das alíquotas do IBS e da CBS nas operações imobiliárias, conforme as regras estabelecidas pela legislação.
Para as empresas, entretanto, a existência desses mecanismos não elimina a necessidade de adaptação.
“É importante separar duas discussões. Uma coisa é saber quais mecanismos de redução da tributação existem para determinadas operações. Outra é estar preparado para calcular e documentar corretamente essa operação. A empresa precisará ter informações confiáveis para aplicar cada regra e cumprir as obrigações acessórias”, explica Richard Domingos.
Por que os sistemas das empresas serão importantes na Reforma Tributária?
A mudança deverá aumentar a integração entre as áreas fiscal, contábil, financeira, patrimonial e de tecnologia das empresas.
Os sistemas utilizados para administrar contratos de aluguel precisarão conversar adequadamente com as plataformas de emissão fiscal e com a contabilidade. Também será necessário acompanhar as atualizações dos fornecedores de software e as novas versões das notas técnicas.
A Receita Federal destaca que a Reforma Tributária envolve mudanças na forma de apuração, emissão de documentos fiscais e cumprimento das obrigações tributárias, exigindo preparação gradual e organizada dos contribuintes.
“Não adianta apenas atualizar o sistema. É preciso atualizar o processo. A tecnologia precisa receber informações corretas e completas para conseguir gerar o documento fiscal corretamente. Por isso, o trabalho deve começar pela organização da base de dados e pela revisão dos processos internos”, afirma Richard.
Quando as empresas devem começar a se preparar para a Reforma Tributária?
A implementação do IBS e da CBS ocorrerá de forma gradual até 2033. A inclusão das informações nas operações de locação de imóveis é apenas uma das etapas de uma transformação mais ampla que alcançará progressivamente diferentes atividades e documentos fiscais.
Para as empresas que atuam no mercado imobiliário, o momento atual é de preparação. A proximidade do prazo de dezembro torna recomendável antecipar a revisão de contratos, cadastros e sistemas, evitando que a adequação seja feita apenas quando as novas exigências já estiverem incorporadas à rotina.
“Quem trabalha com locação de imóveis precisa começar agora a organizar essa transição. Não é necessário esperar dezembro para descobrir se o sistema está preparado ou se os cadastros estão corretos. Quanto antes a empresa fizer esse diagnóstico, maior será a possibilidade de identificar problemas, corrigir processos e atravessar as próximas etapas da Reforma Tributária com mais segurança“, conclui Richard Domingos.
Checklist: o que as empresas imobiliárias devem revisar antes de dezembro?
- Cadastro dos imóveis
- Contratos de locação
- Dados de proprietários e locatários
- Valores e periodicidade dos aluguéis
- Natureza das operações
- Parametrização tributária dos sistemas
- Integração entre ERP, contabilidade e sistemas fiscais
- Atualização dos softwares
- Documentação de aquisição dos imóveis
- Acompanhamento de notas técnicas e regulamentações
- Processos internos relacionados à emissão fiscal
A preparação para a Reforma Tributária no setor imobiliário não deve começar apenas quando a nova obrigação entrar efetivamente na rotina. A revisão antecipada de dados, contratos, documentos e sistemas pode reduzir riscos e facilitar a adaptação às próximas etapas do novo modelo tributário.
